דלג לתוכן הראשי
logo
לייעוץ משפטי ראשוני חינם
לייעוץ ראשוני חינם

עמוד ראשי

מגזין נדל"ן

פטור ממס שבח במכירת שתי דירות – המדריך המלא 2026

פטור ממס שבח במכירת שתי דירות – המדריך המלא 2026

ספריית המדריכים של Hagitlaw אתם כאן: רכישת דירה מקבלן תשלומים, ליווי ובטוחות מס רכישה ותכנון מיסוי לפני חתימה פטור במכירת שתי דירות פתיחת ספריית המדריכים סגירת ספריית המדריכים
רכישת דירה מקבלן – המדריך המשפטי המקיף המרכז הראשי רכישת דירה מקבלן המדריך המשפטי המקיף
התקדמות באשכול: 22 מתוך 26 P3 C7 22/26
אתם קוראים עכשיופטור ממס שבח במכירת שתי דירות – המדריך המלא 2026אשכול: מס רכישה ותכנון מיסוי לפני חתימה
בדיקות לפני רכישת דירה מקבלן – המדריך המשפטי המקיף
תחום מרכזי 1 בדיקות לפני רכישת דירה מקבלן 6 נושאים
למדריך המרכזי בתחום בדיקות לפני רכישת דירה מקבלן ←
מדריך רוחבי
בדיקת פרויקט נדל״ן לפני חתימה – איך לזהות סיכון לפני רכישת דירה מקבלן 2026 מדריך P1 R1 1/1 בדיקת פרויקט נדל״ן לפני חתימה – איך לזהות סיכון לפני רכישת דירה מקבלן 2026
נושאים בתחום
נושא בדיקת חוזה רכישת דירה מעבר לתחום החוזה
בדיקת חוזה רכישת דירה מקבלן מדריך בדיקת חוזה רכישת דירה מקבלן
נושא בדיקת אמינות קבלן 8 מדריכים
בדיקת אמינות קבלן לפני רכישת דירה – כך בודקים לפני חתימה המדריך המרכזי P1 C2 1/8 בדיקת אמינות קבלן לפני רכישת דירה – כך בודקים לפני חתימה בדיקות מקדימות לפני קניית דירה מקבלן – איך מזהים קבלן אמין כבר בשלב ההתעניינות? מדריך P1 C2 2/8 בדיקות מקדימות לפני קניית דירה מקבלן – איך מזהים קבלן אמין כבר בשלב ההתעניינות? האם יש הבדל בין קבלן רשום לבין יזם נדל״ן? מדריך P1 C2 3/8 האם יש הבדל בין קבלן רשום לבין יזם נדל״ן? בדיקת קבלן רשום בפנקס הקבלנים מדריך P1 C2 4/8 בדיקת קבלן רשום בפנקס הקבלנים עיכוב בפרויקט קודם של הקבלן מדריך P1 C2 5/8 עיכוב בפרויקט קודם של הקבלן איך לבדוק אם לקבלן יש תביעות משפטיות לפני רכישת דירה? מדריך P1 C2 6/8 איך לבדוק אם לקבלן יש תביעות משפטיות לפני רכישת דירה? איך לבדוק את היציבות הפיננסית של קבלן לפני רכישת דירה? מדריך P1 C2 7/8 איך לבדוק את היציבות הפיננסית של קבלן לפני רכישת דירה? בדיקת קבלן לפני חתימה מדריך P1 C2 8/8 בדיקת קבלן לפני חתימה
נושא בדיקת הקרקע והתכנון מעבר לתחום החוזה
בדיקת הקרקע והתכנון בפרויקט קבלן מדריך בדיקת הקרקע והתכנון בפרויקט קבלן בדיקת ייעוד קרקע לפני רכישה מדריך P1 C3 1/4 בדיקת ייעוד קרקע לפני רכישה איך בודקים תב״ע לפני רכישת דירה מקבלן? מדריך P1 C3 2/4 איך בודקים תב״ע לפני רכישת דירה מקבלן? איך לקרוא תוכנית בניין עיר (תב״ע) לפני רכישת דירה? מדריך P1 C3 3/4 איך לקרוא תוכנית בניין עיר (תב״ע) לפני רכישת דירה? מה ההבדל בין תוכנית מאושרת, תוכנית מופקדת ותוכנית בהכנה? מדריך P1 C3 4/4 מה ההבדל בין תוכנית מאושרת, תוכנית מופקדת ותוכנית בהכנה?
נושא נסח טאבו ובדיקת הרישום לפני חתימה 14 מדריכים
הפקת נסח טאבו אונליין ב־2026 – איך מוציאים, כמה זה עולה ומה חייבים לבדוק לפני חתימה המדריך המרכזי P1 C4 1/14 הפקת נסח טאבו אונליין ב־2026 – איך מוציאים, כמה זה עולה ומה חייבים לבדוק לפני חתימה גוש, חלקה ותת־חלקה – זיהוי הנכס לפני רכישה מדריך P1 C4 2/14 גוש, חלקה ותת־חלקה – זיהוי הנכס לפני רכישה איך קוראים נסח טאבו ומזהים סיכונים לפני חתימה על דירה? מדריך P1 C4 3/14 איך קוראים נסח טאבו ומזהים סיכונים לפני חתימה על דירה? הערת אזהרה בנסח טאבו – מה המשמעות ומתי צריך להיזהר? מדריך P1 C4 4/14 הערת אזהרה בנסח טאבו – מה המשמעות ומתי צריך להיזהר? סימני אזהרה בנסח טאבו מדריך P1 C4 5/14 סימני אזהרה בנסח טאבו נסח טאבו מפנה לשטר מדריך P1 C4 6/14 נסח טאבו מפנה לשטר הזמנת מסמכים מתיקי רישום – תיקים, שטרות ותשריטים אונליין (2026) מדריך P1 C4 7/14 הזמנת מסמכים מתיקי רישום – תיקים, שטרות ותשריטים אונליין (2026) קונים דירה – למה נסח טאבו לא מספיק? מדריך P1 C4 8/14 קונים דירה – למה נסח טאבו לא מספיק? איך בודקים אם חניה צמודה בטאבו? מדריך P1 C4 9/14 איך בודקים אם חניה צמודה בטאבו? חניה לא מופיעה בנסח טאבו מדריך P1 C4 10/14 חניה לא מופיעה בנסח טאבו חניה מופיעה בתשריט אבל לא בנסח טאבו מדריך P1 C4 11/14 חניה מופיעה בתשריט אבל לא בנסח טאבו איך בודקים אם מחסן רשום בטאבו? מדריך P1 C4 12/14 איך בודקים אם מחסן רשום בטאבו? נסח טאבו בדואר ישראל 2026 מדריך P1 C4 13/14 נסח טאבו בדואר ישראל 2026 מכירת דירה עם הערת אזהרה – המדריך המשפטי המלא והמעודכן ל־2025 מדריך P1 C4 14/14 מכירת דירה עם הערת אזהרה – המדריך המשפטי המלא והמעודכן ל־2025
נושא בדיקות כלכליות לפני רכישת דירה 12 מדריכים
בדיקות כלכליות לפני רכישת דירה מקבלן – איך לחשב את העלות האמיתית של העסקה המדריך המרכזי P1 C5 1/12 בדיקות כלכליות לפני רכישת דירה מקבלן – איך לחשב את העלות האמיתית של העסקה כמה הון עצמי צריך לרכישת דירה מקבלן ב־2026? המדריך לחישוב נכון לפני חתימה מדריך P1 C5 2/12 כמה הון עצמי צריך לרכישת דירה מקבלן ב־2026? המדריך לחישוב נכון לפני חתימה איך בודקים יכולת כלכלית לפני חתימה על חוזה דירה? מדריך P1 C5 3/12 איך בודקים יכולת כלכלית לפני חתימה על חוזה דירה? העלויות הנסתרות ברכישת דירה מקבלן – הרשימה המלאה מדריך P1 C5 4/12 העלויות הנסתרות ברכישת דירה מקבלן – הרשימה המלאה עלות עורך דין דירה חדשה – כמה זה עולה ומה באמת מקבלים? מדריך P1 C5 5/12 עלות עורך דין דירה חדשה – כמה זה עולה ומה באמת מקבלים? כמה כסף צריך לשמור בצד אחרי רכישת דירה מקבלן? מדריך P1 C5 6/12 כמה כסף צריך לשמור בצד אחרי רכישת דירה מקבלן? איך לבנות תקציב נכון לרכישת דירה מקבלן? מדריך P1 C5 7/12 איך לבנות תקציב נכון לרכישת דירה מקבלן? 7 טעויות קריטיות ברכישת דירה מקבלן שעלולות לעלות לכם ביוקר מדריך P1 C5 8/12 7 טעויות קריטיות ברכישת דירה מקבלן שעלולות לעלות לכם ביוקר כמה באמת תשלמו על דירה מקבלן? מיסוי, הצמדות ותשלומים שחייבים להכיר (2026) מדריך P1 C5 9/12 כמה באמת תשלמו על דירה מקבלן? מיסוי, הצמדות ותשלומים שחייבים להכיר (2026) הערכת שווי הנכס מקרקעין – המדריך המקיף ל-2026 מדריך P1 C5 10/12 הערכת שווי הנכס מקרקעין – המדריך המקיף ל-2026 המדריך השלם למשפרי דיור בישראל 2026: כך תנהלו נכון מכירה ורכישה במקביל מדריך P1 C5 11/12 המדריך השלם למשפרי דיור בישראל 2026: כך תנהלו נכון מכירה ורכישה במקביל רכישת דירה לתושב חוץ בישראל – איך מעבירים כסף, פותחים חשבון ומבצעים עסקה מרחוק (2026) מדריך P1 C5 12/12 רכישת דירה לתושב חוץ בישראל – איך מעבירים כסף, פותחים חשבון ומבצעים עסקה מרחוק (2026)
נושא מה בדיוק קונים? תוכנית המכר, המפרט והמצגים לפני חתימה 4 מדריכים
תוכנית מכר של דירה מקבלן – מה חייבים לבדוק לפני חתימה? המדריך המרכזי P1 C6 1/4 תוכנית מכר של דירה מקבלן – מה חייבים לבדוק לפני חתימה? מפרט טכני בדירה מקבלן – מה חייבים לבדוק לפני חתימה מדריך P1 C6 2/4 מפרט טכני בדירה מקבלן – מה חייבים לבדוק לפני חתימה אילו פרטים חייבים להופיע במפרט הטכני המחייב ברכישת דירה מקבלן? מדריך P1 C6 3/4 אילו פרטים חייבים להופיע במפרט הטכני המחייב ברכישת דירה מקבלן? האם ההדמיה תואמת לתוכנית המכר? כך משווים נכון מדריך P1 C6 4/4 האם ההדמיה תואמת לתוכנית המכר? כך משווים נכון
חוזה רכישת דירה מקבלן – המדריך המשפטי המקיף
תחום מרכזי 2 חוזה רכישת דירה 10 נושאים
למדריך המרכזי בתחום חוזה רכישת דירה ←
נושאים בתחום
נושא בדיקת חוזה קבלן 4 מדריכים
בדיקת חוזה רכישת דירה מקבלן המדריך המרכזי P2 C1 1/4 בדיקת חוזה רכישת דירה מקבלן מה לבדוק בחוזה דירה – המדריך המלא מדריך P2 C1 2/4 מה לבדוק בחוזה דירה – המדריך המלא צ׳ק ליסט חוזה קבלן לפני חתימה מדריך P2 C1 3/4 צ׳ק ליסט חוזה קבלן לפני חתימה שאלות לפני רכישת דירה מקבלן בשלב החוזה מדריך P2 C1 4/4 שאלות לפני רכישת דירה מקבלן בשלב החוזה
יעלה בקרוב
  • בדיקת חוזה דירה מקבלן – צ׳קליסט לפני חתימה (2026)
נושא מבנה חוזה המכר 5 מדריכים
החוזה וההסכמים המשפטיים ברכישת דירה מקבלן המדריך המרכזי P2 C2 1/5 החוזה וההסכמים המשפטיים ברכישת דירה מקבלן ע״א 449/85 היוזמה לבנין בע״מ נ׳ ברקוביץ׳ – מתי מסמך מקדמי נחשב לחוזה מחייב בעסקת דירה? מדריך P2 C2 2/5 ע״א 449/85 היוזמה לבנין בע״מ נ׳ ברקוביץ׳ – מתי מסמך מקדמי נחשב לחוזה מחייב בעסקת דירה? פרשנות חוזים בישראל מדריך P2 C2 3/5 פרשנות חוזים בישראל התחייבויות קבלן ברכישת דירה – המדריך המשפטי המקיף לשנת 2025 מדריך P2 C2 4/5 התחייבויות קבלן ברכישת דירה – המדריך המשפטי המקיף לשנת 2025 הסכם שותפות בנדל״ן והפרדת רכוש בהשקעות נדל״ן – המדריך המקיף לשנת 2025 מדריך P2 C2 5/5 הסכם שותפות בנדל״ן והפרדת רכוש בהשקעות נדל״ן – המדריך המקיף לשנת 2025
יעלה בקרוב
  • נספחי חוזה קבלן – המדריך המלא (2026)
נושא מי המוכר בחוזה 4 מדריכים
מי המוכר בחוזה דירה מקבלן המדריך המרכזי P2 C3 1/4 מי המוכר בחוזה דירה מקבלן בדיקת זהות המוכר לפני חתימה על חוזה דירה מקבלן – מדריך מעשי למסמכים ולאישורים מדריך P2 C3 2/4 בדיקת זהות המוכר לפני חתימה על חוזה דירה מקבלן – מדריך מעשי למסמכים ולאישורים החברה בחוזה שונה מהשם בפרסום — האם חברת האם אחראית לרכישת הדירה מקבלן? מדריך P2 C3 3/4 החברה בחוזה שונה מהשם בפרסום — האם חברת האם אחראית לרכישת הדירה מקבלן? הקבלן רשאי להעביר את החוזה לחברה אחרת? מה לבדוק בסעיף העברת זכויות והתחייבויות לפני חתימה מדריך P2 C3 4/4 הקבלן רשאי להעביר את החוזה לחברה אחרת? מה לבדוק בסעיף העברת זכויות והתחייבויות לפני חתימה
נושא סעיפים בעייתיים בחוזה 9 מדריכים
חוזה רכישת דירה מקבלן – הסעיפים הבעייתיים בחוזה ואיך להגן על עצמכם (2026) המדריך המרכזי P2 C4 1/9 חוזה רכישת דירה מקבלן – הסעיפים הבעייתיים בחוזה ואיך להגן על עצמכם (2026) סעיף שינויים בחוזה קבלן מדריך P2 C4 2/9 סעיף שינויים בחוזה קבלן הקבלן מבקש לחתום על נספח שינוי – מה אסור לכם לפספס לפני שאתם חותמים? מדריך P2 C4 3/9 הקבלן מבקש לחתום על נספח שינוי – מה אסור לכם לפספס לפני שאתם חותמים? אישור שינוי בדירה מקבלן – מתי לא חותמים ואיך מגנים על עצמכם? מדריך P2 C4 4/9 אישור שינוי בדירה מקבלן – מתי לא חותמים ואיך מגנים על עצמכם? שינויים מצד הקבלן – האם קבלן רשאי לבצע שינויים חד־צדדיים בחוזה רכישת דירה? מדריך P2 C4 5/9 שינויים מצד הקבלן – האם קבלן רשאי לבצע שינויים חד־צדדיים בחוזה רכישת דירה? סעיף פיצוי מוסכם בעסקת רכישת דירה – איך להגן על זכויותיכם מול קבלן או יזם? מדריך P2 C4 6/9 סעיף פיצוי מוסכם בעסקת רכישת דירה – איך להגן על זכויותיכם מול קבלן או יזם? סעיף ויתור על טענות בחוזה קבלן – מתי הוא תקף ואילו זכויות אסור לשלול מהרוכש? מדריך P2 C4 7/9 סעיף ויתור על טענות בחוזה קבלן – מתי הוא תקף ואילו זכויות אסור לשלול מהרוכש? סעיף כוח עליון בחוזה קבלן – מתי מותר לדחות מסירת דירה ומתי הקבלן חייב בפיצוי? מדריך P2 C4 8/9 סעיף כוח עליון בחוזה קבלן – מתי מותר לדחות מסירת דירה ומתי הקבלן חייב בפיצוי? ביטול עסקה בגלל משכנתא: המדריך השלם (2026) מדריך P2 C4 9/9 ביטול עסקה בגלל משכנתא: המדריך השלם (2026)
יעלה בקרוב
  • סעיף הפרה יסודית בחוזה קבלן – מתי אפשר לבטל את החוזה ומה הסיכון לרוכש?
  • סעיף קיזוז בחוזה קבלן – האם מותר לרוכש לקזז פיצוי מתשלומים לקבלן?
נושא משא ומתן מול הקבלן 5 מדריכים
משא ומתן מול קבלן – מדריך שלב אחר שלב לרוכשי דירה מקבלן המדריך המרכזי P2 C5 1/5 משא ומתן מול קבלן – מדריך שלב אחר שלב לרוכשי דירה מקבלן משא ומתן והסכמות ברכישת דירה מקבלן – איך סוגרים חוזה בלי לוותר על זכויות קריטיות מדריך P2 C5 2/5 משא ומתן והסכמות ברכישת דירה מקבלן – איך סוגרים חוזה בלי לוותר על זכויות קריטיות על אילו סעיפים אפשר להתמקח בחוזה קבלן? מדריך P2 C5 3/5 על אילו סעיפים אפשר להתמקח בחוזה קבלן? אילו סעיפים קבלנים בדרך כלל מסכימים לשנות? מדריך מעשי למשא ומתן על חוזה קבלן מדריך P2 C5 4/5 אילו סעיפים קבלנים בדרך כלל מסכימים לשנות? מדריך מעשי למשא ומתן על חוזה קבלן הקבלן חזר בו מהנחה או משדרוג שהובטח — האם ההבטחה מחייבת ומה עושים? מדריך P2 C5 5/5 הקבלן חזר בו מהנחה או משדרוג שהובטח — האם ההבטחה מחייבת ומה עושים?
נושא עורך הדין של הקונה 7 מדריכים
מה תפקיד עורך הדין של הקונה בעסקה מול יזם או קבלן? המדריך המרכזי P2 C6 1/7 מה תפקיד עורך הדין של הקונה בעסקה מול יזם או קבלן? בדיקת חוזה ע״י עו״ד לפני רכישת דירה מקבלן – המדריך המעשי מדריך P2 C6 2/7 בדיקת חוזה ע״י עו״ד לפני רכישת דירה מקבלן – המדריך המעשי תשלום לעורך דין של הקבלן – כל מה שחשוב לדעת לשנת 2026 מדריך P2 C6 3/7 תשלום לעורך דין של הקבלן – כל מה שחשוב לדעת לשנת 2026 עורך הדין של הקבלן מייצג את הרוכש? מה שרוכשי דירות לא מבינים מדריך P2 C6 4/7 עורך הדין של הקבלן מייצג את הרוכש? מה שרוכשי דירות לא מבינים עורך הדין של המוכר מייצג גם את הקונה? זו הטעות שחייבים לעצור לפני חתימה מדריך P2 C6 5/7 עורך הדין של המוכר מייצג גם את הקונה? זו הטעות שחייבים לעצור לפני חתימה עורך דין לרכישת דירה מקבלן – האם צריך עו״ד משלי אם יש עו״ד של הקבלן? מדריך P2 C6 6/7 עורך דין לרכישת דירה מקבלן – האם צריך עו״ד משלי אם יש עו״ד של הקבלן? ייצוג כפול בעסקת נדל״ן – האם אותו עורך דין יכול לייצג גם את הקונה וגם את המוכר? מדריך P2 C6 7/7 ייצוג כפול בעסקת נדל״ן – האם אותו עורך דין יכול לייצג גם את הקונה וגם את המוכר?
נושא שדרוגים ושינויי דיירים 3 מדריכים
שדרוגים בדירה חדשה מקבלן מדריך P2 C7 1/3 שדרוגים בדירה חדשה מקבלן תשלום על שדרוג מקבלן מדריך P2 C7 2/3 תשלום על שדרוג מקבלן שינויי דיירים בדירה מקבלן לאחר חתימה – מועדים, מחירים, אישורים וזכויות מדריך P2 C7 3/3 שינויי דיירים בדירה מקבלן לאחר חתימה – מועדים, מחירים, אישורים וזכויות
יעלה בקרוב
  • מפרט טכני מול תוכניות המכר – מה קובע?
נושא מסמכים ותשלומים לפני חתימה 17 מדריכים
טופס בקשת רכישת דירה – המדריך המשפטי המלא המדריך המרכזי P2 C8 1/17 טופס בקשת רכישת דירה – המדריך המשפטי המלא הקבלן מבקש לחתום היום כדי לשמור את הדירה או המחיר — מה לבדוק לפני שמתחייבים? מדריך P2 C8 2/17 הקבלן מבקש לחתום היום כדי לשמור את הדירה או המחיר — מה לבדוק לפני שמתחייבים? רכישת דירה מקבלן – מסמכים: מדריך מלא לניהול נכון של תיק מסמכים מדריך P2 C8 3/17 רכישת דירה מקבלן – מסמכים: מדריך מלא לניהול נכון של תיק מסמכים טיוטת הסכם מכר – מה מטרתה ולמה אסור לחתום עליה לפני ייעוץ משפטי? מדריך P2 C8 4/17 טיוטת הסכם מכר – מה מטרתה ולמה אסור לחתום עליה לפני ייעוץ משפטי? האם טופס בקשת רכישה מחייב משפטית? מדריך P2 C8 5/17 האם טופס בקשת רכישה מחייב משפטית? מתי בקשת רכישה הופכת להתחייבות משפטית? מדריך P2 C8 6/17 מתי בקשת רכישה הופכת להתחייבות משפטית? דמי רצינות לפני חוזה – הטעות שעולה לרוכשים ביוקר (2026) מדריך P2 C8 7/17 דמי רצינות לפני חוזה – הטעות שעולה לרוכשים ביוקר (2026) דמי רצינות או מקדמה? ההבדלים, ההשלכות, והמלצות משפטיות 2026 מדריך P2 C8 8/17 דמי רצינות או מקדמה? ההבדלים, ההשלכות, והמלצות משפטיות 2026 מקדמה ברכישת דירה – מתי זה כבר חוזה מחייב? (2026) מדריך P2 C8 9/17 מקדמה ברכישת דירה – מתי זה כבר חוזה מחייב? (2026) תשלום ראשון לנאמנות או למוכר? הטעות הכי יקרה בעסקה מדריך P2 C8 10/17 תשלום ראשון לנאמנות או למוכר? הטעות הכי יקרה בעסקה האם דמי רצינות מוחזרים בעסקת דירה? מדריך P2 C8 11/17 האם דמי רצינות מוחזרים בעסקת דירה? חילוט דמי רצינות – מתי המוכר באמת יכול לקחת לכם את הכסף? מדריך P2 C8 12/17 חילוט דמי רצינות – מתי המוכר באמת יכול לקחת לכם את הכסף? החזר מקדמה על דירה – מתי אפשר לקבל את הכסף בחזרה? מדריך P2 C8 13/17 החזר מקדמה על דירה – מתי אפשר לקבל את הכסף בחזרה? האם אפשר לחתום על חוזה רכישת דירה מקבלן בלי לשלם מקדמה? מדריך משפטי לרוכשים (2026) מדריך P2 C8 14/17 האם אפשר לחתום על חוזה רכישת דירה מקבלן בלי לשלם מקדמה? מדריך משפטי לרוכשים (2026) ביטול עסקת דירה אחרי מקדמה – מה הזכויות שלכם? מדריך לרוכשים לפני נזק יקר מדריך P2 C8 15/17 ביטול עסקת דירה אחרי מקדמה – מה הזכויות שלכם? מדריך לרוכשים לפני נזק יקר האם מקדמה על דירה מחייבת עסקה? האמת המשפטית שרוכשים חייבים לדעת מדריך P2 C8 16/17 האם מקדמה על דירה מחייבת עסקה? האמת המשפטית שרוכשים חייבים לדעת התחייבויות וטפסים בקנייה מקבלן - רכישת דירה מקבלן מדריך P2 C8 17/17 התחייבויות וטפסים בקנייה מקבלן - רכישת דירה מקבלן
נושא ייפוי כוח בלתי חוזר 13 מדריכים
לשער הנושא — כל המדריכים והפרקים ← מהו ייפוי כוח בלתי חוזר – באילו מקרים נהוג להשתמש בו? המדריך המרכזי P2 C9 1/13 מהו ייפוי כוח בלתי חוזר – באילו מקרים נהוג להשתמש בו? בדיקת ייפוי כוח בלתי חוזר לפני חתימה מדריך P2 C9 2/13 בדיקת ייפוי כוח בלתי חוזר לפני חתימה הקבלן מבקש ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה – מה לבדוק לפני חתימה? מדריך P2 C9 3/13 הקבלן מבקש ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה – מה לבדוק לפני חתימה? מה חייב להופיע בייפוי כוח בלתי חוזר? מדריך P2 C9 4/13 מה חייב להופיע בייפוי כוח בלתי חוזר? לפני חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר מדריך P2 C9 5/13 לפני חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר האם ייפוי כוח בלתי חוזר מסוכן? מדריך P2 C9 6/13 האם ייפוי כוח בלתי חוזר מסוכן? ייפוי כוח נוטריוני מחיר למשתכן מדריך P2 C9 7/13 ייפוי כוח נוטריוני מחיר למשתכן ייפוי כוח בלתי חוזר למשכנתה מדריך P2 C9 8/13 ייפוי כוח בלתי חוזר למשכנתה ההבדל בין ייפוי כוח בלתי חוזר לייפוי כוח רגיל מדריך P2 C9 9/13 ההבדל בין ייפוי כוח בלתי חוזר לייפוי כוח רגיל מתי ייפוי כוח בלתי חוזר לא באמת תקף? מדריך P2 C9 10/13 מתי ייפוי כוח בלתי חוזר לא באמת תקף? ביטול ייפוי כוח בלתי חוזר מדריך P2 C9 11/13 ביטול ייפוי כוח בלתי חוזר ייפוי כוח בלתי חוזר בעסקת מכר דירה מדריך P2 C9 12/13 ייפוי כוח בלתי חוזר בעסקת מכר דירה ייפוי כוח בלתי חוזר במתנה מדריך P2 C9 13/13 ייפוי כוח בלתי חוזר במתנה
נושא מחיר למשתכן 9 מדריכים
לשער הנושא — כל המדריכים והפרקים ← מחיר למשתכן – חוזה רכישה: המדריך לרוכשי דירות המדריך המרכזי P2 C10 1/9 מחיר למשתכן – חוזה רכישה: המדריך לרוכשי דירות זכיתם בדירה בהנחה וקיבלתם זימון לבחירת דירה — מה לבדוק לפני שמתחייבים? מדריך P2 C10 2/9 זכיתם בדירה בהנחה וקיבלתם זימון לבחירת דירה — מה לבדוק לפני שמתחייבים? עורך דין למחיר למשתכן — למה צריך בדיקה מטעמכם כשהחוזה כבר מאושר? מדריך P2 C10 3/9 עורך דין למחיר למשתכן — למה צריך בדיקה מטעמכם כשהחוזה כבר מאושר? מסמכים לפני חתימה במחיר למשתכן — מה לבקש מהקבלן ומה להעביר לעורכת הדין? מדריך P2 C10 4/9 מסמכים לפני חתימה במחיר למשתכן — מה לבקש מהקבלן ומה להעביר לעורכת הדין? האם אפשר לשנות חוזה מחיר למשתכן שכבר אושר? בירורים, תיקונים ונספח שינויים לפני חתימה מדריך P2 C10 5/9 האם אפשר לשנות חוזה מחיר למשתכן שכבר אושר? בירורים, תיקונים ונספח שינויים לפני חתימה מחיר הדירה במחיר למשתכן ובדירה בהנחה — מה לבדוק בתחשיב, בהצמדה ובתוספות לפני חתימה? מדריך P2 C10 6/9 מחיר הדירה במחיר למשתכן ובדירה בהנחה — מה לבדוק בתחשיב, בהצמדה ובתוספות לפני חתימה? זכיתם בדירה בהנחה והמימון עדיין לא סגור — מה לבדוק לפני בחירת הדירה וחתימת החוזה? מדריך P2 C10 7/9 זכיתם בדירה בהנחה והמימון עדיין לא סגור — מה לבדוק לפני בחירת הדירה וחתימת החוזה? מפרט ושינויי דיירים במחיר למשתכן — מה לבדוק לפני שבוחרים דירה וחותמים? מדריך P2 C10 8/9 מפרט ושינויי דיירים במחיר למשתכן — מה לבדוק לפני שבוחרים דירה וחותמים? הגבלות מכירה במחיר למשתכן – המדריך המשפטי המלא מדריך P2 C10 9/9 הגבלות מכירה במחיר למשתכן – המדריך המשפטי המלא
תשלומים, ליווי ובטוחות – המדריך המשפטי המקיף
תחום מרכזי 3 · אתם כאן תשלומים, ליווי ובטוחות 7 נושאים
למדריך המרכזי בתחום תשלומים, ליווי ובטוחות ←
נושאים בתחום
נושא ליווי בנקאי וחשבון ליווי 10 מדריכים
לשער הנושא — כל המדריכים והפרקים ← ליווי בנקאי ברכישת דירה מקבלן – מה באמת מגן על הכסף שלכם? המדריך המרכזי P3 C1 1/10 ליווי בנקאי ברכישת דירה מקבלן – מה באמת מגן על הכסף שלכם? ליווי פיננסי ברכישת דירה: ההבדלים, היתרונות והסיכונים מדריך P3 C1 2/10 ליווי פיננסי ברכישת דירה: ההבדלים, היתרונות והסיכונים איך יודעים אם יש ליווי בנקאי אמיתי לפרויקט? מדריך P3 C1 3/10 איך יודעים אם יש ליווי בנקאי אמיתי לפרויקט? חתימה על חוזה קבלן לפני שנחתם הסכם ליווי בנקאי — מה חייבים להסדיר? מדריך P3 C1 4/10 חתימה על חוזה קבלן לפני שנחתם הסכם ליווי בנקאי — מה חייבים להסדיר? נספח ליווי בנקאי בחוזה קבלן — מה לבדוק לפני שחותמים לבנק המלווה? מדריך P3 C1 5/10 נספח ליווי בנקאי בחוזה קבלן — מה לבדוק לפני שחותמים לבנק המלווה? החלפת בנק מלווה בפרויקט — מה לבדוק בחוזה לפני חתימה? מדריך P3 C1 6/10 החלפת בנק מלווה בפרויקט — מה לבדוק בחוזה לפני חתימה? בדיקת חשבון ליווי בנקאי מדריך P3 C1 7/10 בדיקת חשבון ליווי בנקאי 5 סימנים שחשבון ליווי בנקאי אינו תקין מדריך P3 C1 8/10 5 סימנים שחשבון ליווי בנקאי אינו תקין קבלן מבקש להעביר כסף לחשבון אחר מדריך P3 C1 9/10 קבלן מבקש להעביר כסף לחשבון אחר ליווי בנקאי לפני היתר בנייה – האם הכסף שלכם באמת מוגן? מדריך P3 C1 10/10 ליווי בנקאי לפני היתר בנייה – האם הכסף שלכם באמת מוגן?
נושא ערבות חוק מכר ובטוחות 16 מדריכים
לשער הנושא — כל המדריכים והפרקים ← ערבות חוק מכר בדירות חדשות – ערבויות, ביטחונות וחשבונות ליווי המדריך המרכזי P3 C2 1/16 ערבות חוק מכר בדירות חדשות – ערבויות, ביטחונות וחשבונות ליווי מהי ערבות חוק מכר — מה היא מבטיחה לרוכש דירה מקבלן ומה אינה מכסה? מדריך P3 C2 2/16 מהי ערבות חוק מכר — מה היא מבטיחה לרוכש דירה מקבלן ומה אינה מכסה? אילו בטוחות חייב הקבלן למסור? מדריך P3 C2 3/16 אילו בטוחות חייב הקבלן למסור? מתי מקבלים ערבות חוק מכר — מה להסדיר בחוזה לפני התשלום הראשון? מדריך P3 C2 4/16 מתי מקבלים ערבות חוק מכר — מה להסדיר בחוזה לפני התשלום הראשון? בדיקת תקינות ערבות חוק מכר — איך בודקים פרטים, סכום, הצמדה ואותנטיות? מדריך P3 C2 5/16 בדיקת תקינות ערבות חוק מכר — איך בודקים פרטים, סכום, הצמדה ואותנטיות? הערת אזהרה במקום ערבות חוק מכר — מה לבדוק לפני חתימה על חוזה קבלן? מדריך P3 C2 6/16 הערת אזהרה במקום ערבות חוק מכר — מה לבדוק לפני חתימה על חוזה קבלן? מכתב החרגה מהבנק המלווה — מה לבדוק בחוזה לפני חתימה? מדריך P3 C2 7/16 מכתב החרגה מהבנק המלווה — מה לבדוק בחוזה לפני חתימה? מתי פוקעת ערבות חוק מכר ומתי מחזירים אותה לקבלן — מה לבדוק בחוזה לפני חתימה? מדריך P3 C2 8/16 מתי פוקעת ערבות חוק מכר ומתי מחזירים אותה לקבלן — מה לבדוק בחוזה לפני חתימה? הערת אזהרה ברכישת דירה – המדריך המקיף מדריך P3 C2 9/16 הערת אזהרה ברכישת דירה – המדריך המקיף רישום הערת אזהרה דיגיטלית — מסמכים, הגשה, טיפול בדחייה ואימות הרישום מדריך P3 C2 10/16 רישום הערת אזהרה דיגיטלית — מסמכים, הגשה, טיפול בדחייה ואימות הרישום הערת אזהרה מול רישום בעלות בטאבו — מה מוגן ומה עוד צריך להשלים? מדריך P3 C2 11/16 הערת אזהרה מול רישום בעלות בטאבו — מה מוגן ומה עוד צריך להשלים? ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח? מדריך P3 C2 12/16 ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח? ערבות חוק מכר לפני היתר בנייה מדריך P3 C2 13/16 ערבות חוק מכר לפני היתר בנייה ע״א 1062/09 – ערבות חוק מכר לעומת ערבות בנקאית מדריך P3 C2 14/16 ע״א 1062/09 – ערבות חוק מכר לעומת ערבות בנקאית שילמתי לקבלן ולא קיבלתי ערבות חוק מכר — מה בודקים לפני התשלום הבא? מדריך P3 C2 15/16 שילמתי לקבלן ולא קיבלתי ערבות חוק מכר — מה בודקים לפני התשלום הבא? ערבות להחזר מקדמה לעומת ערבות חוק מכר — מה מבטיח את הכסף אם העסקה מתבטלת? מדריך P3 C2 16/16 ערבות להחזר מקדמה לעומת ערבות חוק מכר — מה מבטיח את הכסף אם העסקה מתבטלת?
נושא פנקס שוברים ותשלומים לקבלן 13 מדריכים
לשער הנושא — כל המדריכים והפרקים ← פנקס שוברים בתשלום לקבלן המדריך המרכזי P3 C3 1/13 פנקס שוברים בתשלום לקבלן איך מתבצע תשלום באמצעות פנקס שוברים לקבלן? מדריך P3 C3 2/13 איך מתבצע תשלום באמצעות פנקס שוברים לקבלן? שילמתי לקבלן בלי שובר מדריך P3 C3 3/13 שילמתי לקבלן בלי שובר שובר תשלום לקבלן תקין מדריך P3 C3 4/13 שובר תשלום לקבלן תקין אישור תשלום לקבלן – מה חייבים לקבל אחרי כל תשלום? מדריך P3 C3 5/13 אישור תשלום לקבלן – מה חייבים לקבל אחרי כל תשלום? אילו מסמכים חובה לדרוש עבור כל תשלום לקבלן? מדריך P3 C3 6/13 אילו מסמכים חובה לדרוש עבור כל תשלום לקבלן? מסמכים לפני תשלום לקבלן: 12 קבוצות מסמכים שחשוב לבדוק ולשמור מדריך P3 C3 7/13 מסמכים לפני תשלום לקבלן: 12 קבוצות מסמכים שחשוב לבדוק ולשמור הקבלן לא מסר פנקס שוברים — מה להסדיר לפני חתימה והתשלום הראשון? מדריך P3 C3 8/13 הקבלן לא מסר פנקס שוברים — מה להסדיר לפני חתימה והתשלום הראשון? העברה בנקאית במקום שובר לקבלן: מה לבדוק לפני אישור התשלום? מדריך P3 C3 9/13 העברה בנקאית במקום שובר לקבלן: מה לבדוק לפני אישור התשלום? תשלום לקבלן מהון עצמי ומשכנתה: איך מתאמים שוברים ופיצול תשלומים? מדריך P3 C3 10/13 תשלום לקבלן מהון עצמי ומשכנתה: איך מתאמים שוברים ופיצול תשלומים? הבנק לא מבצע את שובר התשלום לקבלן — מה עושים כשהמועד קרוב? מדריך P3 C3 11/13 הבנק לא מבצע את שובר התשלום לקבלן — מה עושים כשהמועד קרוב? שובר תשלום שגוי לקבלן: איך מתקנים ומסדירים את המועד לפני ההעברה? מדריך P3 C3 12/13 שובר תשלום שגוי לקבלן: איך מתקנים ומסדירים את המועד לפני ההעברה? פנקס שוברים לקבלן אבד או נגנב — איך מסדירים חלופה לפני התשלום? מדריך P3 C3 13/13 פנקס שוברים לקבלן אבד או נגנב — איך מסדירים חלופה לפני התשלום?
נושא לוח תשלומים ותשלומי הרוכש 16 מדריכים
לשער הנושא — כל המדריכים והפרקים ← לוח תשלומים בפרויקט עם ליווי בנקאי: מה חייבים לבדוק לפני כל תשלום לקבלן? המדריך המרכזי P3 C4 1/16 לוח תשלומים בפרויקט עם ליווי בנקאי: מה חייבים לבדוק לפני כל תשלום לקבלן? מימון ותשלומים ברכישת דירה מקבלן – מה לבדוק לפני חתימה על החוזה? מדריך P3 C4 2/16 מימון ותשלומים ברכישת דירה מקבלן – מה לבדוק לפני חתימה על החוזה? מסמכי הקבלן למשכנתה — מה להסדיר בחוזה כדי שהכסף ישוחרר בזמן? מדריך P3 C4 3/16 מסמכי הקבלן למשכנתה — מה להסדיר בחוזה כדי שהכסף ישוחרר בזמן? הלוואת גישור לקניית דירה – המדריך המלא 2026 מדריך P3 C4 4/16 הלוואת גישור לקניית דירה – המדריך המלא 2026 התשלום לקבלן תלוי במכירת הדירה הקיימת — מה להסדיר לפני חתימה? מדריך P3 C4 5/16 התשלום לקבלן תלוי במכירת הדירה הקיימת — מה להסדיר לפני חתימה? עסקת 20/80 או 10/90 ברכישת דירה מקבלן — מה לבדוק לפני חתימה? מדריך P3 C4 6/16 עסקת 20/80 או 10/90 ברכישת דירה מקבלן — מה לבדוק לפני חתימה? תשלום לקבלן: האם מותר להתנות תשלום בקצב התקדמות הבנייה? מדריך P3 C4 7/16 תשלום לקבלן: האם מותר להתנות תשלום בקצב התקדמות הבנייה? איזה לוח תשלומים מתאים לרכישת דירה מקבלן — איך משווים הצעות לפני חתימה? מדריך P3 C4 8/16 איזה לוח תשלומים מתאים לרכישת דירה מקבלן — איך משווים הצעות לפני חתימה? שינוי לוח תשלומים בחוזה קבלן — מה אפשר לבקש לפני חתימה ומה מחייב לאחריה? מדריך P3 C4 9/16 שינוי לוח תשלומים בחוזה קבלן — מה אפשר לבקש לפני חתימה ומה מחייב לאחריה? תשלום ראשון ברכישת דירה מדריך P3 C4 10/16 תשלום ראשון ברכישת דירה הקדמת תשלומים לקבלן — מה לבדוק לפני שמסכימים או מבקשים להקדים? מדריך P3 C4 11/16 הקדמת תשלומים לקבלן — מה לבדוק לפני שמסכימים או מבקשים להקדים? גביית תשלום נוסף בעסקת נדל״ן – מה לבדוק מול הקבלן לפני חתימה? מדריך P3 C4 12/16 גביית תשלום נוסף בעסקת נדל״ן – מה לבדוק מול הקבלן לפני חתימה? התשלום האחרון לקבלן — אילו תנאים להסדיר בחוזה לפני שמעבירים את היתרה? מדריך P3 C4 13/16 התשלום האחרון לקבלן — אילו תנאים להסדיר בחוזה לפני שמעבירים את היתרה? תשלומים עם קבלת דירה מקבלן מדריך P3 C4 14/16 תשלומים עם קבלת דירה מקבלן עיכוב תשלום לקבלן — מתי קיימת עילה לדחייה ומה להסדיר לפני חתימה? מדריך P3 C4 15/16 עיכוב תשלום לקבלן — מתי קיימת עילה לדחייה ומה להסדיר לפני חתימה? איחור בתשלום לקבלן בקניית דירה – מה עושים וכיצד מצמצמים נזקים? מדריך P3 C4 16/16 איחור בתשלום לקבלן בקניית דירה – מה עושים וכיצד מצמצמים נזקים?
נושא כלל 7% ותשלומים לפני היתר 6 מדריכים
לשער הנושא — כל המדריכים והפרקים ← כלל 7% בחוק המכר המדריך המרכזי P3 C5 1/6 כלל 7% בחוק המכר האם כלל 7% חל בעסקה שלכם? מה לבדוק כשהמוכר טוען שחוק הבטחת השקעות אינו חל מדריך P3 C5 2/6 האם כלל 7% חל בעסקה שלכם? מה לבדוק כשהמוכר טוען שחוק הבטחת השקעות אינו חל איך מחשבים 7% ממחיר דירה מקבלן — ומה נכלל בתשלומים המצטברים? מדריך P3 C5 3/6 איך מחשבים 7% ממחיר דירה מקבלן — ומה נכלל בתשלומים המצטברים? 7% לפני היתר בנייה מדריך P3 C5 4/6 7% לפני היתר בנייה מקדמה לפני היתר בנייה מדריך P3 C5 5/6 מקדמה לפני היתר בנייה תשלום לקבלן לפני היתר בנייה – הטעות שעלולה לסכן את הכסף שלכם מדריך P3 C5 6/6 תשלום לקבלן לפני היתר בנייה – הטעות שעלולה לסכן את הכסף שלכם
נושא מדד תשומות הבנייה והצמדות 9 מדריכים
לשער הנושא — כל המדריכים והפרקים ← מדד תשומות הבנייה – המדריך המלא לרוכשי דירות מקבלן המדריך המרכזי P3 C6 1/9 מדד תשומות הבנייה – המדריך המלא לרוכשי דירות מקבלן מדד הבסיס בחוזה קבלן קודם למועד החתימה — מה לבדוק לפני שמתחייבים? מדריך P3 C6 2/9 מדד הבסיס בחוזה קבלן קודם למועד החתימה — מה לבדוק לפני שמתחייבים? רצפת מדד ומדד שיא בחוזה קבלן — מה לבדוק לפני חתימה? מדריך P3 C6 3/9 רצפת מדד ומדד שיא בחוזה קבלן — מה לבדוק לפני חתימה? הצמדה עד המסירה בפועל בחוזה קבלן — מה לבדוק לפני חתימה? מדריך P3 C6 4/9 הצמדה עד המסירה בפועל בחוזה קבלן — מה לבדוק לפני חתימה? רכישת דירה ללא הצמדה מדריך P3 C6 5/9 רכישת דירה ללא הצמדה תקרת הצמדה, פטור זמני או הנחה במחיר — איך משווים הטבות מדד לפני חתימה? מדריך P3 C6 6/9 תקרת הצמדה, פטור זמני או הנחה במחיר — איך משווים הטבות מדד לפני חתימה? ללא הצמדה אבל המחיר עדיין עולה? מדריך P3 C6 7/9 ללא הצמדה אבל המחיר עדיין עולה? שינוי שיטת ההצמדה ברכישת דירה מקבלן מדריך P3 C6 8/9 שינוי שיטת ההצמדה ברכישת דירה מקבלן מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה – בדיקת לוח התשלומים לפני חתימה מדריך P3 C6 9/9 מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה – בדיקת לוח התשלומים לפני חתימה
הנושא הנוכחי מס רכישה ותכנון מיסוי לפני חתימה 26 מדריכים
מס רכישה בישראל – המדריך המשפטי המלא לרוכשים לפני חתימה (2026) המדריך המרכזי P3 C7 1/26 מס רכישה בישראל – המדריך המשפטי המלא לרוכשים לפני חתימה (2026) מחשבון מס רכישה 2026 – דירה יחידה ודירה נוספת מדריך P3 C7 2/26 מחשבון מס רכישה 2026 – דירה יחידה ודירה נוספת מקדמה ויום רכישה – מתי מתחילים לשלם מס? (2026) מדריך P3 C7 3/26 מקדמה ויום רכישה – מתי מתחילים לשלם מס? (2026) מע״מ בקניית דירה חדשה – המדריך המשפטי והמיסויי המקיף לשנת 2026 מדריך P3 C7 4/26 מע״מ בקניית דירה חדשה – המדריך המשפטי והמיסויי המקיף לשנת 2026 הקלת מס רכישה לדירה ראשונה – מדריך מס רכישה דירה יחידה 2026 מדריך P3 C7 5/26 הקלת מס רכישה לדירה ראשונה – מדריך מס רכישה דירה יחידה 2026 מס רכישה למשפרי דיור – איך להימנע מטעות שעלולה לעלות מאות אלפי שקלים? מדריך P3 C7 6/26 מס רכישה למשפרי דיור – איך להימנע מטעות שעלולה לעלות מאות אלפי שקלים? מס רכישה תושב חוץ – הטעות שעולה לרוכשים מאות אלפי שקלים (2026) מדריך P3 C7 7/26 מס רכישה תושב חוץ – הטעות שעולה לרוכשים מאות אלפי שקלים (2026) דחיית מס רכישה ברכישת דירה: מדריך ותנאים ל-2026 מדריך P3 C7 8/26 דחיית מס רכישה ברכישת דירה: מדריך ותנאים ל-2026 טופס 7000 – חסכון במס המדריך המקצועי והמעודכן למילוי ודיווח לרשות המסים (2026) מדריך P3 C7 9/26 טופס 7000 – חסכון במס המדריך המקצועי והמעודכן למילוי ודיווח לרשות המסים (2026) שילמתם מס רכישה גבוה מדי? כך אפשר לבקש תיקון שומה לפי סעיף 85 (2026) מדריך P3 C7 10/26 שילמתם מס רכישה גבוה מדי? כך אפשר לבקש תיקון שומה לפי סעיף 85 (2026) שילמתם מס רכישה כתושב חוץ? ייתכן שמגיע לכם החזר אחרי שינוי סטטוס (2026) מדריך P3 C7 11/26 שילמתם מס רכישה כתושב חוץ? ייתכן שמגיע לכם החזר אחרי שינוי סטטוס (2026) הפחתת מס למשפרי דיור: למכור קודם או לקנות דירה מקבלן לפני המכירה? (2026) מדריך P3 C7 12/26 הפחתת מס למשפרי דיור: למכור קודם או לקנות דירה מקבלן לפני המכירה? (2026) הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור ב־2026: למי חלה ואיך מחשבים את מועד המכירה? מדריך P3 C7 13/26 הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור ב־2026: למי חלה ואיך מחשבים את מועד המכירה? רכישת דירה על שם קטין ב־2026: מס רכישה, אישורים והשלכות פסק דין בורגר מדריך P3 C7 14/26 רכישת דירה על שם קטין ב־2026: מס רכישה, אישורים והשלכות פסק דין בורגר רכישת דירה ע״י ידועים בציבור: היבטים משפטיים, חוזיים ומיסויים בישראל מדריך P3 C7 15/26 רכישת דירה ע״י ידועים בציבור: היבטים משפטיים, חוזיים ומיסויים בישראל ההבדל בין מס רכישה למס שבח – המדריך המקיף להבנת חובות המס בעסקאות נדל”ן בישראל מדריך P3 C7 16/26 ההבדל בין מס רכישה למס שבח – המדריך המקיף להבנת חובות המס בעסקאות נדל”ן בישראל מס שבח במכירת חלק מדירה – האם החישוב שונה? מדריך P3 C7 17/26 מס שבח במכירת חלק מדירה – האם החישוב שונה? פטור ממס שבח דירת ירושה – המדריך המקיף והעדכני ל־2026 מדריך P3 C7 18/26 פטור ממס שבח דירת ירושה – המדריך המקיף והעדכני ל־2026 מס שבח לדירה בישראל – איך מחשבים, מתי משלמים ואיך מפחיתים מס שבח? (2026) מדריך P3 C7 19/26 מס שבח לדירה בישראל – איך מחשבים, מתי משלמים ואיך מפחיתים מס שבח? (2026) פטור ממס שבח דירה יחידה 2026 – מי באמת זכאי ואילו טעויות מפילות את הפטור מדריך P3 C7 20/26 פטור ממס שבח דירה יחידה 2026 – מי באמת זכאי ואילו טעויות מפילות את הפטור פטור ממס שבח בהעברת דירה במתנה (ללא תמורה לקרוב) – המדריך המלא 2026 מדריך P3 C7 21/26 פטור ממס שבח בהעברת דירה במתנה (ללא תמורה לקרוב) – המדריך המלא 2026 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות – המדריך המלא 2026 המדריך שאתם קוראים עכשיו P3 C7 22/26 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות – המדריך המלא 2026 מס יסף בעסקאות נדל״ן – מדריך מעשי ועדכני 2026 מדריך P3 C7 23/26 מס יסף בעסקאות נדל״ן – מדריך מעשי ועדכני 2026 לאחד מבני הזוג יש דירה — איך בודקים מס רכישה לפני שקונים דירה מקבלן? מדריך P3 C7 24/26 לאחד מבני הזוג יש דירה — איך בודקים מס רכישה לפני שקונים דירה מקבלן? יש לכם חלק בדירה או דירת ירושה — האם הדירה מהקבלן תיחשב דירה יחידה? מדריך P3 C7 25/26 יש לכם חלק בדירה או דירת ירושה — האם הדירה מהקבלן תיחשב דירה יחידה? מס רכישה לעולה חדש ברכישת דירה מקבלן — מה לבדוק לפני חתימה? מדריך P3 C7 26/26 מס רכישה לעולה חדש ברכישת דירה מקבלן — מה לבדוק לפני חתימה?
היתר בנייה וסטטוס הקרקע – המדריך המשפטי המקיף
תחום מרכזי 4 היתר בנייה וסטטוס הקרקע 5 נושאים
למדריך המרכזי בתחום היתר בנייה וסטטוס הקרקע ←
נושאים בתחום
נושא היתר בנייה ובדיקת ההיתר 2 מדריכים
בדיקת היתר בנייה לפני רכישת דירה מקבלן – איך לא להסתמך על הבטחות? המדריך המרכזי P4 C1 1/2 בדיקת היתר בנייה לפני רכישת דירה מקבלן – איך לא להסתמך על הבטחות? האם לכל פרויקט שמפורסם יש היתר בנייה בתוקף? מדריך P4 C1 2/2 האם לכל פרויקט שמפורסם יש היתר בנייה בתוקף?
נושא חוזה ורכישה לפני היתר בנייה 5 מדריכים
חוזה לפני היתר בנייה – האם באמת כדאי לחתום לפני שהפרויקט מאושר? המדריך המרכזי P4 C2 1/5 חוזה לפני היתר בנייה – האם באמת כדאי לחתום לפני שהפרויקט מאושר? אילו סעיפים חייבים להופיע בחוזה לפני היתר בנייה מדריך P4 C2 2/5 אילו סעיפים חייבים להופיע בחוזה לפני היתר בנייה תנאי מתלה בהיתר בנייה מדריך P4 C2 3/5 תנאי מתלה בהיתר בנייה ביטול חוזה לפני היתר בנייה מדריך P4 C2 4/5 ביטול חוזה לפני היתר בנייה חוזה פריסייל לפני היתר בנייה מדריך P4 C2 5/5 חוזה פריסייל לפני היתר בנייה
נושא שינויי תכנון לפני היתר 2 מדריכים
שינוי מהותי בדירה מקבלן לפני היתר – מתי מגיע לרוכש ביטול או פיצוי? המדריך המרכזי P4 C3 1/2 שינוי מהותי בדירה מקבלן לפני היתר – מתי מגיע לרוכש ביטול או פיצוי? שינוי תכנון אחרי חתימה לפני היתר – מתי זה חוקי? מדריך P4 C3 2/2 שינוי תכנון אחרי חתימה לפני היתר – מתי זה חוקי?
נושא גרמושקה, תב״ע ורקע תכנוני 5 מדריכים
בדיקת רקע תכנוני לפני רכישת דירה מקבלן המדריך המרכזי P4 C4 1/5 בדיקת רקע תכנוני לפני רכישת דירה מקבלן מה זה גרמושקה? מדריך P4 C4 2/5 מה זה גרמושקה? בדיקת גרמושקה לפני חתימה – 9 בדיקות מדריך P4 C4 3/5 בדיקת גרמושקה לפני חתימה – 9 בדיקות בדיקת זכויות בנייה ותב״ע מדריך P4 C4 4/5 בדיקת זכויות בנייה ותב״ע מדריך P4 C4 5/5 סוגי תכניות בניין עיר וזכויות בנייה
נושא קרקע הפרויקט וזכויות היזם 4 מדריכים
בדיקת קרקע ברכישה מקבלן – האם הקרקע פנויה משפטית? המדריך המרכזי P4 C5 1/4 בדיקת קרקע ברכישה מקבלן – האם הקרקע פנויה משפטית? מי באמת בעל הקרקע בפרויקט קבלן? מדריך P4 C5 2/4 מי באמת בעל הקרקע בפרויקט קבלן? קרקע לא זמינה לבנייה מדריך P4 C5 3/4 קרקע לא זמינה לבנייה קרקע פרטית או קרקע רמ״י מדריך P4 C5 4/4 קרקע פרטית או קרקע רמ״י
מסירת דירה מקבלן, טופס 4, איחור וליקויי בנייה – המדריך המשפטי המקיף
תחום מרכזי 5 מסירת דירה וליקויי בנייה 5 נושאים
למדריך המרכזי בתחום מסירת דירה וליקויי בנייה ←
נושאים בתחום
נושא מועד המסירה בחוזה 2 מדריכים
תאריך מסירה דירה מקבלן – איך לקבוע מועד ברור בחוזה לפני חתימה? המדריך המרכזי P5 C1 1/2 תאריך מסירה דירה מקבלן – איך לקבוע מועד ברור בחוזה לפני חתימה? מועד מסירה ברור בחוזה קבלן – כך מגנים על עצמכם לפני חתימה מדריך P5 C1 2/2 מועד מסירה ברור בחוזה קבלן – כך מגנים על עצמכם לפני חתימה
יעלה בקרוב
  • מועד מסירת דירה מקבלן לפי חוק המכר – מה חייב להופיע בחוזה?
  • דחיית מועד מסירת דירה מקבלן – אילו נסיבות באמת מצדיקות איחור?
נושא איחור במסירת דירה 6 מדריכים
איחור במסירת דירה מקבלן 2026 המדריך המרכזי P5 C2 1/6 איחור במסירת דירה מקבלן 2026 הקבלן מאחר במסירת הדירה – מה עושים עכשיו? מדריך P5 C2 2/6 הקבלן מאחר במסירת הדירה – מה עושים עכשיו? פיצוי סטטוטורי על איחור במסירת דירה מקבלן מדריך P5 C2 3/6 פיצוי סטטוטורי על איחור במסירת דירה מקבלן איך מחשבים פיצוי על איחור במסירת דירה? מדריך P5 C2 4/6 איך מחשבים פיצוי על איחור במסירת דירה? מלחמה ואיחור במסירת דירה מקבלן מדריך P5 C2 5/6 מלחמה ואיחור במסירת דירה מקבלן איחור בטופס 4 וביטול חוזה מדריך P5 C2 6/6 איחור בטופס 4 וביטול חוזה
יעלה בקרוב
  • מתי איחור במסירת דירה נחשב להפרת חוזה?
  • מתי אפשר לבטל חוזה בגלל איחור במסירת דירה?
  • פיצוי מוסכם לעומת פיצוי סטטוטורי באיחור במסירת דירה
נושא טופס 4 ואכלוס 6 מדריכים
מה לעשות כשאין טופס 4 ב־2026 – המדריך המשפטי והמעשי לרוכשי דירות המדריך המרכזי P5 C3 1/6 מה לעשות כשאין טופס 4 ב־2026 – המדריך המשפטי והמעשי לרוכשי דירות טופס 4 מקבלן ברכישת דירה חדשה – מה זה ולמה הוא קריטי? מדריך P5 C3 2/6 טופס 4 מקבלן ברכישת דירה חדשה – מה זה ולמה הוא קריטי? כניסה לדירה לפני טופס 4 – מה מותר ומה אסור? מדריך P5 C3 3/6 כניסה לדירה לפני טופס 4 – מה מותר ומה אסור? הסכם חזקה מוקדמת לפני טופס 4 – הסיכונים וכתבי הוויתור מדריך P5 C3 4/6 הסכם חזקה מוקדמת לפני טופס 4 – הסיכונים וכתבי הוויתור ביטוח דירה ללא טופס 4 – האם אתם באמת מבוטחים? מדריך P5 C3 5/6 ביטוח דירה ללא טופס 4 – האם אתם באמת מבוטחים? מדריך P5 C3 6/6 תוספות ושירותים בדירה חדשה מקבלן – בדיקות לקראת המסירה והאכלוס
יעלה בקרוב
  • כמה זמן לוקח לקבל טופס 4 ומה גורם לעיכוב באישור האכלוס?
  • טופס 4 לעומת תעודת גמר – מה ההבדל ומה חייבים לקבל לפני אכלוס?
  • חיבור חשמל ומים לפני טופס 4 – האם מותר לגור בדירה?
  • צ׳ק ליסט בדיקות לפני טופס 4
נושא יום המסירה ופרוטוקול המסירה 4 מדריכים
פרוטוקול מסירה דירה חדשה – המדריך המשפטי והמקצועי לרוכשי דירה מקבלן המדריך המרכזי P5 C4 1/4 פרוטוקול מסירה דירה חדשה – המדריך המשפטי והמקצועי לרוכשי דירה מקבלן מה חשוב לבדוק ביום המסירה בדירה חדשה מקבלן? מדריך P5 C4 2/4 מה חשוב לבדוק ביום המסירה בדירה חדשה מקבלן? מסירת דירה ללא חשמל – מה מותר ומה אסור? מדריך P5 C4 3/4 מסירת דירה ללא חשמל – מה מותר ומה אסור? חיבור תשתיות בדירה חדשה – חשמל, מים וגז מדריך P5 C4 4/4 חיבור תשתיות בדירה חדשה – חשמל, מים וגז
יעלה בקרוב
  • מתי מותר לסרב לקבל דירה מקבלן ולא לחתום על פרוטוקול המסירה?
  • מסמכים שחייבים לקבל ביום מסירת דירה מקבלן – הרשימה המלאה
נושא ליקויי בנייה, תקופת בדק ואחריות הקבלן 4 מדריכים
ליקויי בנייה בדירה מקבלן – אחריות הקבלן, תקופת בדק ופיצוי המדריך המרכזי P5 C5 1/4 ליקויי בנייה בדירה מקבלן – אחריות הקבלן, תקופת בדק ופיצוי בדק בית לרוכשי דירה מקבלן – מה מתגלה רק אחרי קבלת המפתח? מדריך P5 C5 2/4 בדק בית לרוכשי דירה מקבלן – מה מתגלה רק אחרי קבלת המפתח? ליקויים נסתרים בדירה – המדריך המלא לזכויות ולתביעה מדריך P5 C5 3/4 ליקויים נסתרים בדירה – המדריך המלא לזכויות ולתביעה ליקויי בנייה ואחריות הקבלן – ע״א 8068/11 מדריך P5 C5 4/4 ליקויי בנייה ואחריות הקבלן – ע״א 8068/11
יעלה בקרוב
  • תקופת בדק ותקופת אחריות בדירה מקבלן – כמה זמן הקבלן אחראי?
  • רישום ליקויים בפרוטוקול המסירה – איך לתעד בלי לוותר על זכויות?
  • אי התאמה בין המפרט הטכני לדירה שנמסרה – מה זכויות הרוכש?
  • תיעוד ליקויי בנייה בדירה חדשה – תמונות, דו״ח מהנדס והודעה לקבלן
קריסת קבלן והגנת הרוכש – המדריך המשפטי המקיף
תחום מרכזי 6 קריסת קבלן והגנת הרוכש 4 נושאים
למדריך המרכזי בתחום קריסת קבלן והגנת הרוכש ←
נושאים בתחום
נושא סיכונים בקניית דירה מקבלן 3 מדריכים
סיכונים בקניית דירה מקבלן המדריך המרכזי P6 C1 1/3 סיכונים בקניית דירה מקבלן קבוצת רכישה לדירה ב־2026: האם זה באמת כדאי ומהם הסיכונים המשפטיים? מדריך P6 C1 2/3 קבוצת רכישה לדירה ב־2026: האם זה באמת כדאי ומהם הסיכונים המשפטיים? הבדלים משפטיים בין דירה מקבלן ליד שנייה - שכל רוכש חייב להכיר (2026) מדריך P6 C1 3/3 הבדלים משפטיים בין דירה מקבלן ליד שנייה - שכל רוכש חייב להכיר (2026)
יעלה בקרוב
  • איך לזהות קבלן בקשיים כלכליים לפני רכישת דירה מקבלן?
  • פרויקט תקוע – מה עושים כשבנייה נעצרת באמצע?
  • איך לבדוק אם לקבלן יש הליכי חדלות פירעון?
  • איך בודקים את הרקע והניסיון של קבלן לפני רכישת דירה?
  • התגלו סימני אזהרה לפני חתימה – האם לעצור את העסקה?
נושא קניית דירה על הנייר 3 מדריכים
קניית דירה על הנייר – המדריך המשפטי והפרקטי לרוכשים המדריך המרכזי P6 C2 1/3 קניית דירה על הנייר – המדריך המשפטי והפרקטי לרוכשים רכישת דירה בשלב התכנון מדריך P6 C2 2/3 רכישת דירה בשלב התכנון ע״א 2274/21 נטע מור נ׳ אלעד ישראל מגורים בע״מ מדריך P6 C2 3/3 ע״א 2274/21 נטע מור נ׳ אלעד ישראל מגורים בע״מ
יעלה בקרוב
  • האם כדאי לקנות דירה על הנייר? היתרונות, הסיכונים ומה חשוב לבדוק
  • יתרונות וחסרונות בקניית דירה על הנייר – כך תקבלו החלטה נכונה
  • איך לבדוק פרויקט לפני קניית דירה על הנייר?
  • אילו מסמכים חייבים לבדוק לפני קניית דירה על הנייר?
  • דירה על הנייר או רכישה לאחר היתר בנייה – מה עדיף?
  • האם אפשר לבטל עסקה לרכישת דירה על הנייר?
  • שינוי תכנון לאחר רכישת דירה על הנייר – מהן זכויות הרוכש?
  • זכויות רוכש במקרה של איחור במסירת דירה על הנייר
  • קניית דירה על הנייר בפרויקט ללא ליווי בנקאי – האם זה בטוח?
  • 10 טעויות נפוצות בקניית דירה על הנייר ואיך להימנע מהן
נושא פרויקט ללא ליווי בנקאי 4 מדריכים
פרויקט ללא ליווי בנקאי – איך להבטיח את הכסף המדריך המרכזי P6 C3 1/4 פרויקט ללא ליווי בנקאי – איך להבטיח את הכסף רכישת דירה ללא ליווי בנקאי – האם זה מסוכן ומה חייבים לבדוק? מדריך P6 C3 2/4 רכישת דירה ללא ליווי בנקאי – האם זה מסוכן ומה חייבים לבדוק? האם הכסף שלכם מוגן בקריסת קבלן? מדריך P6 C3 3/4 האם הכסף שלכם מוגן בקריסת קבלן? מה קורה אם הבנק המלווה עוצר את הפרויקט? מדריך P6 C3 4/4 מה קורה אם הבנק המלווה עוצר את הפרויקט?
יעלה בקרוב
  • אילו בטוחות חייב לקבל רוכש דירה בפרויקט ללא ליווי בנקאי?
  • איך בודקים שכספי הרוכשים מוגנים בפרויקט ללא ליווי בנקאי?
  • הסיכונים בפרויקט ללא ליווי בנקאי – מה חשוב לדעת לפני שקונים?
  • היזם מסרב לתת בטוחות – מה עושים ואילו זכויות יש לרוכש?
  • האם בנק יכול להצטרף באמצע הפרויקט ולהפוך אותו למלווה?
  • איך לזהות פרויקט ללא ליווי בנקאי לפני חתימה על חוזה?
  • פרויקט ללא ליווי בנקאי – שאלות ותשובות שכל רוכש חייב להכיר
נושא קריסת קבלן ופרויקט בסיכון 2 מדריכים
קריסת קבלן והגנת רוכשי דירות – המדריך המשפטי המקיף המדריך המרכזי P6 C4 1/2 קריסת קבלן והגנת רוכשי דירות – המדריך המשפטי המקיף מימוש ערבות חוק מכר במקרה של קריסת יזם ואיחור קיצוני: מתי אפשר לבטל את החוזה ולקבל את הכסף? מדריך P6 C4 2/2 מימוש ערבות חוק מכר במקרה של קריסת יזם ואיחור קיצוני: מתי אפשר לבטל את החוזה ולקבל את הכסף?
יעלה בקרוב
  • הקבלן נכנס להליכי חדלות פירעון – מה עושים ואיך מגנים על הזכויות?
  • מי משלים את הבנייה כאשר קבלן קורס? כל התרחישים האפשריים
  • איך פועלים מול הבנק המלווה לאחר קריסת קבלן?
  • האם אפשר לבטל את החוזה כאשר הפרויקט קורס?
  • איך מגישים תביעה לאחר קריסת קבלן? מדריך לרוכשי דירות
  • עיכוב בפרויקט או קריסת קבלן – איך מזהים את ההבדל?
  • פרויקט נעצר – המדריך המלא לרוכשי דירות במקרה של קריסת קבלן
חברה משכנת, אישור זכויות והעברת זכויות – המדריך המשפטי המקיף
תחום מרכזי 7 חברה משכנת ורישום זכויות 4 נושאים
למדריך המרכזי בתחום חברה משכנת ורישום זכויות ←
נושאים בתחום
נושא חברה משכנת ואישור זכויות 6 מדריכים
חברה משכנת, אישור זכויות והעברת זכויות – המדריך המשפטי המקיף המדריך המרכזי P7 C1 1/6 חברה משכנת, אישור זכויות והעברת זכויות – המדריך המשפטי המקיף מדריך P7 C1 2/6 מה זה חברה משכנת? קניית דירה בחברה משכנת ללא טאבו מדריך P7 C1 3/6 קניית דירה בחברה משכנת ללא טאבו קונים דירה בחברה משכנת? הבדיקות שחייבים לעשות לפני חתימה מדריך P7 C1 4/6 קונים דירה בחברה משכנת? הבדיקות שחייבים לעשות לפני חתימה אישור זכויות מחברה משכנת מדריך P7 C1 5/6 אישור זכויות מחברה משכנת רישום זכויות והצמדות מדריך P7 C1 6/6 רישום זכויות והצמדות
יעלה בקרוב
  • איך מוציאים אישור זכויות מחברה משכנת?
  • נסח טאבו או אישור זכויות – מה ההבדל?
  • טעויות בקניית דירה מחברה משכנת
נושא רישום זכויות בדירה מקבלן 8 מדריכים
המדריך המרכזי P7 C2 1/8 רישום זכויות בדירה מקבלן מי אחראי לרישום דירה מקבלן בטאבו? מדריך P7 C2 2/8 מי אחראי לרישום דירה מקבלן בטאבו? מסמכים לרישום מכר בטאבו (2026) – המדריך המשפטי המלא מדריך P7 C2 3/8 מסמכים לרישום מכר בטאבו (2026) – המדריך המשפטי המלא אילו מסמכים צריך לרישום מכר לפי סוג עסקה? מדריך P7 C2 4/8 אילו מסמכים צריך לרישום מכר לפי סוג עסקה? קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין 2026 – המדריך המלא לרישום עסקת נדל״ן מדריך P7 C2 5/8 קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין 2026 – המדריך המלא לרישום עסקת נדל״ן אישור מס שבח לטאבו – מתי צריך ומה קורה אם אין אישור? מדריך P7 C2 6/8 אישור מס שבח לטאבו – מתי צריך ומה קורה אם אין אישור? אישור מס רכישה לטאבו – איך מקבלים ומה קורה אם מתעכבים? מדריך P7 C2 7/8 אישור מס רכישה לטאבו – איך מקבלים ומה קורה אם מתעכבים? טופס 7161 לרישום בטאבו – הטופס שרבים מגישים לא נכון מדריך P7 C2 8/8 טופס 7161 לרישום בטאבו – הטופס שרבים מגישים לא נכון
יעלה בקרוב
  • מתי עוברת הבעלות בדירה מקבלן?
  • איך בודקים אם הדירה כבר רשומה?
  • למה רישום זכויות בדירה מקבלן מתעכב?
  • רישום זכויות, הערת אזהרה או טאבו – מה ההבדל?
  • איך מתבצע רישום זכויות לאחר מסירת דירה מקבלן?
  • כמה זמן לוקח לרשום דירה חדשה בטאבו?
נושא העברת זכויות מקבלן 3 מדריכים
העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן – המדריך המלא המדריך המרכזי P7 C3 1/3 העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן – המדריך המלא הקבלן מסרב להעברת זכויות – מה אפשר לעשות? מדריך P7 C3 2/3 הקבלן מסרב להעברת זכויות – מה אפשר לעשות? דמי הסכמה בהעברת זכויות מקבלן – האם זה חוקי? מדריך P7 C3 3/3 דמי הסכמה בהעברת זכויות מקבלן – האם זה חוקי?
יעלה בקרוב
  • מכירת דירה לפני רישום בטאבו
  • דמי טיפול של חברה משכנת
  • כמה זמן נמשך הליך העברת זכויות בדירה מקבלן?
  • איך מעבירים זכויות בדירה הרשומה בחברה משכנת?
  • אילו מסמכים נדרשים להעברת זכויות בדירה מקבלן?
  • האם אפשר למכור דירה לפני טופס 4?
  • מי משלם את עלויות העברת הזכויות בדירה מקבלן?
  • טעויות בהעברת זכויות בדירה מקבלן
  • האם אפשר להעביר זכויות בדירה כאשר קיימת משכנתה?
נושא רישום בטאבו לאחר חברה משכנת 1 מדריכים
רישום בית משותף – מתי מתבצע בפרויקט חדש ולמה זה קריטי? המדריך המרכזי P7 C4 1/1 רישום בית משותף – מתי מתבצע בפרויקט חדש ולמה זה קריטי?

לא מצאתם? כתבו לנו. אנחנו משתדלים להרחיב את ספריית הידע בהתאם לשאלות הקוראים.
מצאתם מידע מועיל? שתפו את המאמר.

WA f in ✉

פטור ממס שבח במכירת שתי דירות הוא מסלול חד־פעמי לפי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין. הסעיף עשוי לפטור את מכירת הדירה הראשונה, במלואה או בחלקה, כאשר הדירה הנוספת נמכרת בפטור במועד ונרכשת דירה חלופית בהתאם לתנאים.

אין די במכירת שתי דירות ובקניית דירה אחת במקומן. בודקים את מניין הדירות, הפטור במכירה השנייה, השווי המצטבר, מחיר הדירה החלופית והמועדים. חלון רכישת הדירה החלופית נספר ממכירת הדירה השנייה — ולא שנה לפני המכירה הראשונה.

אם הדירה החדשה נרכשת מקבלן, יש לחבר את בדיקת הפטור למס הרכישה, לחוזה ולזמינות כספי המכירות. המידע נבדק ליום 12.11.2026; יש לבדוק את הדין, הפסיקה והוראות התחולה לפי מועד העסקה ונסיבותיה.

מוכרים שתי דירות כדי לרכוש דירה מקבלן? פנו לעו״ד חגית מרדכי לבדיקת עסקת הרכישה לפני חתימה. כדאי להציג את שתי המכירות המתוכננות ואת לוח התשלומים לקבלן לפני שמתחייבים על בסיס פטור שטרם הושלמו תנאיו.

המדריך מיועד למי שמבקשים לאחד זכויות בשתי דירות לרכישת דירה חלופית. הוא מתמקד במסלול המיוחד לפי סעיף 49ה; לחישוב המס ולמסלולים אחרים ראו מס שבח לדירה — המדריך המרכזי.

מהו פטור ממס שבח במכירת שתי דירות?

זהו פטור מיוחד למכירה הראשונה בתוכנית הכוללת מכירת שתי דירות ורכישת דירה חלופית, לפי סעיף 49ה. הפטור ניתן רק בהתקיים התנאים המצטברים, ובכלל זה מכירת הדירה הנוספת בפטור בתוך התקופה שנקבעה.

במדריך זה ״הדירה הראשונה״ היא זו שנמכרת ראשונה ושבגינה מבוקשת ההטבה לפי סעיף 49ה. ״הדירה השנייה״ היא ״הדירה הנוספת״ בלשון הסעיף. ״הדירה החלופית״ היא הדירה שנרכשת במסגרת התוכנית.

אין דרישה שהדירה החלופית תהיה גדולה יותר בשטחה. התנאים עוסקים בזכויות, בשווי, במועדים ובסיווג לפי החוק. גם העובדה ששתי הדירות משמשות להשקעה או מושכרות אינה מכריעה לבדה את הזכאות.

יש להבחין בין מסלול זה לבין החלפת דירה יחידה לפי סעיף 49ג(1), ולבין ההסדרים במס רכישה למשפרי דיור. המונח ״דירה חלופית״ מופיע בהקשרים שונים, שאינם זהים בתנאיהם.

למה חשוב לתכנן לפני שימוש בפטור החד־פעמי?

סעיף 49ה קובע שהפטור לפי הסעיף לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת. בודקים גם את הוראות התא המשפחתי ואת היסטוריית השימוש בפטור, ולא רק את שם המוכר בעסקה הנוכחית.

אין פירוש הדבר שכל מי שמחזיק שתי דירות חייב להשתמש במסלול. ייתכן שקיים פטור אחר, שחישוב חייב יוצר מס נמוך או שהתוכנית אינה עומדת מלכתחילה בתנאי סעיף 49ה.

ההשוואה צריכה לכלול את שתי המכירות ואת הרכישה: מס שבח בכל מכירה, מס רכישה בדירה החדשה, הוצאות, מימון וסיכון של עיכוב. אין הבטחה שהמסלול החד־פעמי הוא הזול או המתאים ביותר בכל מקרה.

מהם התנאים לפטור חד־פעמי במס שבח במכירת שתי דירות?

נדרשת עמידה בתנאי סעיף 49ה לצד הדרישות הכלליות לפטור במכירת דירת מגורים מזכה. אי אפשר להסתפק במחיר כולל נמוך או בכוונה לרכוש דירה חדשה.

התנאים המרכזיים לקבלת פטור ממס שבח

תנאים מצטברים — מה צריך להוכיח?
הנושאהבדיקה הנדרשת
הדירה הראשונה.דירת מגורים מזכה, מכירת הזכויות הנדרשות ובקשת פטור מתאימה.
מניין הדירות.במועד המכירה הראשונה קיימת דירת מגורים נוספת אחת בלבד. הדירה החלופית המוכרת לפי הסעיף אינה באה במניין זה.
המכירה השנייה.מכירת הדירה הנוספת בפטור ממס בתוך 12 חודשים מהמכירה הראשונה, בכפוף להארכה החלה כדין.
שווי שתי הדירות.עמידה בתקרה לפטור מלא או בהסדר הפטור החלקי ובנוסחתו.
רכישת הדירה החלופית.דירה בישראל או באזור כהגדרתו בחוק, בסכום של לפחות 75% משווי שתי הדירות.
מועד הרכישה.בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחריה, בכפוף להוראות החלות.
שימוש קודם.בדיקה שלא נוצל כבר הפטור לפי סעיף 49ה, תוך בחינת התא המשפחתי.
דרישות נוספות.תושבות, מקור הזכויות, צינון ככל שחל, זכויות בנייה ויתר התנאים הרלוונטיים.

יש למפות גם חלקי דירות, זכויות לא רשומות וזכויות של בני המשפחה. חריג למניין דירות שנקבע לצורך פטור דירה יחידה אינו מועתק אוטומטית לסעיף 49ה; יש לבדוק את ההסדר המתאים לכל מכירה.

בדירה שהתקבלה במתנה או בירושה בודקים גם את מקור הזכות ואת ההוראות המיוחדות. אין להניח שמכירתה פטורה רק מפני ששתי הדירות נכללות באותה תוכנית משפחתית.

לעניין הפטור במס שבח, יש לבדוק את דרישות סעיף 49א: תושב ישראל, או תושב חוץ העומד בדרישת היעדר דירת מגורים במדינת תושבותו ובהוכחתה לפי הדין וההנחיות. אין דרישה גורפת שהמוכר יהיה תושב ישראל בלבד.

ככלל, לפי סעיף 49(ב), רואים את המוכר, בן זוגו — למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד — וילדיהם שטרם מלאו להם 18, למעט ילדים נשואים או ילדים יתומים מאחד או משני הוריהם, כמוכר אחד. לצד הכלל יש לבחון טענת הפרדה רכושית בהתאם לפסיקה, אם היא רלוונטית. רישום דירה בנפרד על שם בן זוג אינו מוכיח לבדו שהיא נפרדת לצורכי הפטור.

תקרות שווי ותכנון נכון של העסקה

לפי הוראת ביצוע 1/2026, הסכומים לפי סעיף 49ה מוקפאים לתקופה 1.1.2025–31.12.2027. אלה תקרות לשווי שתי הדירות יחד, ולא תקרת השבח ולא סכום המס.

תקרות סעיף 49ה — לשווי שתי הדירות יחד
שווי מצטברהמשמעות האפשריתדגש
עד 2,252,000 ₪.פטור מלא במכירה הראשונה לפי סעיף 49ה(א), אם מתקיימים יתר התנאים.נדרש גם פטור במכירה השנייה.
מעל 2,252,000 ₪ ועד 3,746,000 ₪.נבחן פטור חלקי במכירה הראשונה לפי סעיף 49ה(א1).היקף הפטור תלוי גם בשווי הדירה השנייה, לפי הנוסחה.
מעל 3,746,000 ₪.אין זכאות להטבה לפי סעיף 49ה במסגרת התקרות האמורות.בודקים פטורים וחישובים אחרים לכל מכירה.

איך מחשבים את היקף הפטור החלקי?

במסלול החלקי, סכום השווי הפטור במכירה הראשונה נקבע לפי ההפרש בין 2,252,000 ₪ לבין שווי הדירה השנייה. את יתרת שווי המכירה של הדירה הראשונה מסווגים ומחשבים לפי מנגנון הסעיף.

אין פטור חיובי מכוח הנוסחה כאשר שווי הדירה השנייה כבר מגיע לתקרה הבסיסית או עולה עליה. גם עמידה בתקרה המרבית של 3,746,000 ₪ אינה מבטיחה לבדה סכום פטור במכירה הראשונה.

לרכיב החייב מייחסים חלק יחסי משווי הרכישה, הניכויים והתוספות. לפי המדריך הרשמי של רשות המסים, היתרה מטופלת כזכות שאינה דירת מגורים מזכה בחישוב ליניארי רגיל. אין להניח שחישוב ליניארי מוטב חל אוטומטית על יתרת התמורה במסלול החלקי.

תקרות אלה שונות מתקרת הפטור הכללית לדירת מגורים ומספי מס יסף. אם נותר שבח חייב, משלימים את בדיקת החיובים הרלוונטיים לפי נתוני המוכר והעסקה.

למה סדר המכירות חשוב כל כך?

במסלול סעיף 49ה ההטבה מבוקשת במכירה הראשונה, והדירה השנייה צריכה להימכר בפטור. לכן לפני המכירה הראשונה צריך לבסס גם את מסלול הפטור הצפוי בשנייה.

כאשר מתוכנן פטור דירה יחידה במכירה השנייה, בודקים את כל תנאיו: מניין הדירות במועד המכירה, תקופת הבעלות, מכירה קודמת לפי סעיף 49ב(2), תושבות ויתר ההוראות. מכירת הדירה הראשונה לפי סעיף 49ה אינה כשלעצמה מכירה לפי סעיף 49ב(2).

אם הדירה החלופית כבר נרכשה לפני המכירה השנייה, יש לבחון גם כיצד היא מטופלת בבדיקת פטור הדירה היחידה באותה מכירה. ההחרגה המפורשת של הדירה החלופית בסעיף 49ה נוגעת למניין הדירות לפי סעיף 49ה(א)(1), ואינה מחליפה כשלעצמה את בדיקת סעיף 49ג ויתר תנאי הפטור במכירה השנייה.

עם זאת, אין להציג פטור דירה יחידה בשנייה כתוצאה אוטומטית. לדוגמה, דירה שנרכשה לאחרונה, דירה במתנה שטרם הושלמה לגביה תקופת צינון או זכויות נוספות בתא המשפחתי עשויות לשנות את התוצאה.

במסלול החלקי, גם שווי הדירה שנמכרת שנייה משנה את סכום השווי הפטור בראשונה. בחירת הסדר מצריכה השוואת המס בפועל לפי עלויות הרכישה והניכויים של כל דירה, ולא רק השוואה בין מחירי המכירה.

להעמקה ראו פטור ממס שבח דירה יחידה. אם אחת הדירות התקבלה בירושה, בודקים גם את מסלול פטור דירת ירושה.

מהי דירה חלופית ומה המשמעות של 75%?

הדירה החלופית צריכה לעמוד בהגדרה שאליה מפנה סעיף 49ה, להימצא בישראל או באזור ולהירכש בסכום השווה לפחות לשלושה רבעים משווי שתי הדירות הנמכרות. אין מדובר ב־75% מהשבח או מהכסף שנותר לאחר סילוק משכנתאות.

לדוגמה, אם שווי שתי הדירות יחד הוא 2,100,000 ₪, סכום הרכישה המינימלי לפי מבחן זה הוא 1,575,000 ₪. סילוק משכנתה או הוצאות עסקה אינם מפחיתים אוטומטית את בסיס מבחן ה־75%.

אם מחיר הדירה החלופית נמוך מהמינימום, אין בסעיף מסלול רגיל שמעניק פטור יחסי רק לפי שיעור ההשקעה שבוצע. הפטור החלקי שבסעיף 49ה(א1) עוסק בחריגה מתקרת שווי שתי הדירות, והוא דורש גם את קיום תנאי הרכישה.

רכישה מקבלן, בנייה עצמית ושיפוץ

ההפניה להגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה מאפשרת לבחון גם רכישה מקבלן לפני השלמת הבנייה, כאשר מתקיימים התנאים, ובהם התחייבות מתאימה להשלמתה. אין צורך להניח שהדירה חייבת להיות מוכנה למסירה ביום הרכישה.

בבנייה עצמית יש הסדר ייעודי בהוראת ביצוע 11/2007. לפי ההוראה, הקרקע צריכה להירכש בתקופת הרכישה הרלוונטית — בתוך 12 חודשים לפני מכירת הדירה השנייה או אחריה — ונדרשת התחייבות לבניית דירת מגורים ולהשלמתה לכל המאוחר בתוך שלוש שנים מיום רכישת המגרש. ההתחייבות יכולה להיות אישית של בעל הקרקע או להישען על התקשרות מתאימה עם קבלן. ההוראה כוללת גם מקרים מוגדרים להגשת ההתחייבות במועד מאוחר יותר. אין להסתפק בכוונה לבנות בעתיד, ואין להניח שמועד סיום הבנייה הוא יום רכישת הדירה החלופית. יש לבדוק את יתר תנאי הסעיף ואת הדין והארכות המועדים החלים.

שיפוץ דירה קיימת אינו חלופה אוטומטית לרכישת דירה חלופית. גם הוצאות שיפוץ, תיווך, מס רכישה והוצאות אחרות אינן מתווספות מעצמן למחיר לצורך השלמת מבחן ה־75%; יש לבדוק את מהותן ואת הוראות החישוב המתאימות.

ומה לגבי מס הרכישה על הדירה החדשה?

בחוק קיים קשר מפורש בין הדירה החלופית לפי סעיף 49ה לבין חישוב מס רכישה. סעיף 9(ג1ג)(2)(ג) מפנה לדירה חלופית כמשמעותה בסעיף 49ה(א), וניתן לבחון מכוחו חישוב לפי מדרגות דירה יחידה, בכפוף לתנאי ההסדר ולנתוני הרוכש.

ההסדר במס רכישה חל על יחיד תושב ישראל כהגדרתו לצורך סעיף 9, לרבות ההרחבות הקבועות בחוק. לכן זכאות אפשרית של תושב חוץ לפטור במס שבח אינה מוכיחה כשלעצמה זכאות למדרגות דירה יחידה ברכישה.

זו אינה הבטחה לפטור מלא ממס רכישה: מדרגות דירה יחידה עשויות ליצור מס לפי המחיר. יש לתאם את ההצהרה ברכישה עם שתי המכירות ועם השלמת התנאים, ולבדוק השלכות אם התוכנית משתנה.

להרחבה ראו מס רכישה בישראל ומס רכישה למשפרי דיור.

לוחות זמנים — מתי למכור ומתי לקנות?

יש שתי בדיקות זמן מרכזיות: המרווח בין המכירות וחלון רכישת הדירה החלופית סביב המכירה השנייה. בעסקאות רגילות יום המכירה או הרכישה הוא בדרך כלל יום כריתת ההסכם המחייב, ולא מועד המסירה, התשלום האחרון או הרישום.

מועדי הבסיס — לפני בדיקת הארכות מיוחדות
הפעולההמועדנקודת הייחוס
מכירת הדירה השנייה בפטור.בתוך 12 חודשים.מיום מכירת הדירה הראשונה.
רכישת הדירה החלופית לפני המכירה השנייה.בשנה שקדמה למכירה השנייה.מכירת הדירה השנייה, ולא הראשונה.
רכישת הדירה החלופית לאחר המכירה השנייה.בשנה שלאחר המכירה השנייה.מכירת הדירה השנייה.

לצורך המחשה בלבד, אם המכירה הראשונה מתבצעת ביום 10.12.2026 והשנייה ביום 10.6.2027, מרווח המכירות הוא שישה חודשים. חלון הרכישה הבסיסי נבחן סביב 10.6.2027: שנה לפניו ושנה אחריו, בכפוף לכללי מניין המועדים ולהוראות החלות.

רכישה לפני המכירה הראשונה עשויה להתאים, אם היא עדיין בתוך השנה שלפני המכירה השנייה ומתקיימים יתר התנאים. אין היתר גורף לרכוש שנה לפני המכירה הראשונה ואז למכור את השנייה כעבור שנה נוספת.

הארכת מועד לצורך הטבת מס אינה משנה מעצמה מועד תשלום בחוזה הקבלן. גם כלל הקשור למסירת דירה מקבלן בהסדר אחר אינו מחליף אוטומטית את המועדים שבסעיף 49ה.

מתי לא כדאי להשתמש בפטור ממס שבח במכירת שתי דירות?

כאשר קיים מסלול מתאים יותר, או כאשר אחד מתנאי סעיף 49ה אינו מבוסס. לפני הבחירה משווים את החבות הכוללת ואת יכולת הביצוע של התוכנית.

  • קיים פטור אחר: למשל פטור ירושה או אפשרות למכירה בפטור דירה יחידה לפי החריגים והתנאים המתאימים.
  • המס בחלופה החייבת נמוך: נתוני רכישה, ניכויים ושיטת חישוב עשויים לשנות את הכדאיות.
  • אין בסיס לפטור במכירה השנייה: כוונה למכור בתוך שנה אינה מספיקה ללא זכאות לפטור.
  • הדירה החלופית אינה מתאימה: המחיר, המועד, המיקום או ההגדרה אינם עומדים בדרישות.
  • התוכנית תלויה בהנחות לא מבוססות: מחירי מכירה, קונה שטרם התחייב או מימון שטרם אושר.

ניתן להיעזר בסימולטור מס שבח לבדיקת חלופה חייבת, לאחר בירור הנתונים. יש לוודא אילו מסלולים הכלי תומך בהם; מחשבון אינו מאשר זכאות לפי סעיף 49ה.

דוגמה מספרית: פטור מלא, פטור חלקי וחיוב

הדוגמאות היפותטיות ומניחות שהתקרות האמורות חלות. הן מדגימות את מבחני השווי בלבד, ואינן מחליפות בדיקת זכאות, מועדים, תושבות, זכויות בנייה או שומה.

תרחיש 1 — שווי מצטבר בתוך תקרת הפטור המלא

הדירה הראשונה נמכרת ב־1,000,000 ₪ והשנייה ב־1,100,000 ₪. השווי הכולל הוא 2,100,000 ₪, הנמוך מ־2,252,000 ₪. הדירה החלופית נרכשת ב־1,700,000 ₪, מעל המינימום של 1,575,000 ₪.

אם הדירה השנייה נמכרת בפטור במועד ומתקיימים יתר התנאים, ניתן לבחון פטור מלא למכירה הראשונה לפי סעיף 49ה. הפטור במכירה השנייה מבוסס על מסלולה שלה.

תרחיש 2 — חישוב פטור חלקי במכירה הראשונה

הדירה הראשונה נמכרת ב־1,400,000 ₪ והשנייה ב־1,600,000 ₪. יחד: 3,000,000 ₪, בין התקרה הבסיסית לתקרה המרבית. הדירה החלופית נרכשת ב־2,300,000 ₪, מעל המינימום של 2,250,000 ₪.

החישוב מתייחס לשווי המכירה — לא לסכום המס
הרכיבהחישובהתוצאה
שווי פטור במכירה הראשונה.2,252,000 פחות 1,600,000.652,000 ₪.
יתרת שווי המכירה הראשונה.1,400,000 פחות 652,000.748,000 ₪.
שיעור הרכיב החייב בשווי המכירה הראשונה.748,000 חלקי 1,400,000.כ־53.43%.

748,000 ₪ אינם השבח החייב ואינם המס. מייחסים לרכיב זה עלויות, ניכויים ותוספות לפי החוק, מחשבים את השבח ומחילים את שיטת החישוב והשיעורים המתאימים. אין להכפיל את הסכום אוטומטית ב־25%.

תרחיש 3 — השווי הכולל מעל התקרה המרבית

שתי הדירות נמכרות יחד ב־4,400,000 ₪. גם אם נרכשת דירה חלופית ב־3,400,000 ₪, ומבחן ה־75% מתקיים, השווי המצטבר עולה על 3,746,000 ₪ ולכן אינו עומד בתקרת סעיף 49ה.

אין להסיק מכך ששתי המכירות חייבות בהכרח. בודקים פטור אחר או חישוב חייב לכל דירה, לפי הנתונים.

תרחיש 4 — מחיר הדירה החלופית נמוך מדי

שתי הדירות נמכרות ב־2,100,000 ₪, אך הדירה החלופית נרכשת ב־1,500,000 ₪ בלבד. המחיר נמוך מהמינימום של 1,575,000 ₪. עמידה בתקרת הפטור המלא אינה מפצה על אי־עמידה בתנאי הרכישה.

תרשים זרימה — איך פועלים לקבלת פטור ממס שבח דירה חלופית?

סדר הפעולות — מהבדיקה ועד השלמת התנאים

  1. ממפים זכויות והיסטוריה: דירות, חלקים, התא המשפחתי ושימוש קודם בסעיף 49ה.
  2. מבססים פטור למכירה השנייה: מזהים מסלול ותנאים, לפני הסתמכות על ההטבה בראשונה.
  3. משווים חלופות וסדר מכירה: מחירים, עלויות, ניכויים והמס בכל תרחיש.
  4. בודקים את הדירה החלופית: הגדרה, מחיר מינימלי, מועד רכישה ומס רכישה.
  5. בונים לוח מועדים ותזרים: שתי המכירות, הרכישה, מימון, נאמנות ותשלומים לקבלן.
  6. מדווחים ומבקשים את ההסדר המתאים: לרבות טיפול בתנאים עתידיים ובבקשת הקפאה לפי הצורך.
  7. משלימים ומוכיחים: מגישים מסמכי המכירה השנייה והרכישה ועוקבים אחר השומות והאישורים.
אם שלב מהותי אינו מבוסס, מעדכנים את התוכנית ואת החישוב לפני התחייבות נוספת.

מסמכים נדרשים לקבלת הפטור

מה מכינים לפני המכירה הראשונה?

  • נסחי טאבו או אישורי זכויות לשתי הדירות ולזכויות נוספות ככל שקיימות.
  • הסכמי רכישה, נתוני כל חלק, שומות קודמות ואסמכתאות להוצאות.
  • מסמכי ירושה, מתנה והעברות קודמות, לפי העניין.
  • פירוט זכויות התא המשפחתי ונתוני תושבות רלוונטיים.
  • הצהרות ושומות ממכירות קודמות ובדיקת שימוש בסעיף 49ה.
  • טיוטות מכירה, הערכות שווי ולוחות תשלומים לשתי הדירות.
  • בסיס משפטי ומסמכים לפטור המתוכנן במכירה השנייה.
  • חוזה הדירה החלופית או טיוטתו, מחיר ומועד רכישה מתוכנן.
  • ברכישה מקבלן — נספחים, מועדי מסירה, בטוחות ומבנה מימון.
  • בבנייה עצמית — מסמכי קרקע והתחייבויות בהתאם להסדר הייעודי.
  • לוח מועדים מנומק ובדיקת הארכות מיוחדות, אם נטענות.
  • חישוב חלופי אם הפטור חלקי או אם אחד התנאים לא יושלם.

איך מדווחים כשחלק מהתנאים יושלמו בעתיד?

ככלל, מגישים הצהרה בתוך 30 ימים מיום כל מכירה, גם כאשר מבוקש פטור. אין להמתין למכירה השנייה או לרכישה כדי לדווח על הראשונה. יש לבחור מסלול הצהרה מתאים ולבקש במפורש את ההטבה לפי סעיף 49ה.

המדריך הרשמי של רשות המסים מתאר חיוב בשלב הראשון והקפאת המס לבקשת המוכר עד להתקיימות התנאים העתידיים. יש להסדיר את הבקשה ולעקוב אחר הטיפול; אין להניח שהמס הוקפא מעצם אזכור התוכנית בהצהרה.

במסלול חלקי, בזכויות בנייה או בנסיבות נוספות עשויים להידרש שומה עצמית ונספחים מתאימים. ככל שקיים מס לתשלום, המועד הכללי לפי השומה העצמית הוא בתוך 60 ימים מיום המכירה, בכפוף להסדר שאושר ולהוראות החלות.

לאחר השלמת התנאים מגישים את ההוכחות הנדרשות ובודקים שהשומות עודכנו בהתאם. יש להבחין בין התחייבות עתידית לבין עסקה שבוצעה והוכחה.

להרחבה ראו דיווח מס שבח ושירות ההצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין.

מתי אובד הפטור ומה המשמעות?

אי־עמידה בתנאי מהותי עשויה לשלול את ההטבה למכירה הראשונה. למשל, מכירה שנייה שאינה פטורה, חריגה מהמועדים ללא הארכה חלה או רכישת דירה חלופית במחיר שאינו מספיק.

חריגה מהתקרה הבסיסית אינה שוללת תמיד את כל ההטבה: ייתכן מסלול חלקי לפי סעיף 49ה(א1). לעומת זאת, חריגה מהתקרה המרבית או אי־עמידה בתנאי הרכישה אינן מתוקנות מעצמן באמצעות אותו פטור חלקי.

שלילת ההטבה אינה קובעת מס בשיעור אחיד על מלוא מחיר הדירה. נדרש חישוב שבח, ניכויים ושיטת מס, ובדיקה אם ניתן לבקש מסלול חלופי במסגרת ההליך והמועדים המתאימים.

ייתכנו הפרשי הצמדה וריבית לפי הדין. קנסות אינם תוצאה אוטומטית של כל אי־השלמת תנאי עתידי, אלא תלויים בהוראות ובעילות המתאימות. אם נדרש שינוי שומה או מתעוררת מחלוקת, יש לטפל בה במועד.

יש לבדוק גם את מס הרכישה אם ההקלה ברכישת הדירה החלופית התבססה על אותה תוכנית. אין להניח ששינוי במס שבח חסר משמעות לשומה ברכישה.

שאלות ותשובות על פטור ממס שבח במכירת שתי דירות

מה זה פטור ממס שבח במכירת שתי דירות?

מסלול לפי סעיף 49ה המעניק הטבה למכירה הראשונה, בתנאי שהדירה הנוספת נמכרת בפטור במועד ונרכשת דירה חלופית לפי דרישות השווי, המועדים ויתר התנאים.

כמה פעמים אפשר לקבל את הפטור?

החוק קובע שהפטור לפי סעיף 49ה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת. יש לבדוק גם את התא המשפחתי ואת היסטוריית השימוש בפטור.

האם חייבים למכור את שתי הדירות לפני רכישת הדירה החדשה?

לא בהכרח. חלון הרכישה הבסיסי הוא בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחריה. רכישה לפני המכירה הראשונה דורשת בדיקה שהיא נמצאת בחלון זה ושיתר התנאים מתקיימים.

האם תמיד כדאי להשתמש בפטור שתי דירות?

לא. משווים פטורים אחרים, חישוב חייב, סדר מכירות, מס רכישה ויכולת לעמוד במועדים. עצם החזקת שתי דירות אינה סיבה מספקת לבחור במסלול.

האם אפשר לשלב פטור שתי דירות עם פטור דירה יחידה?

ניתן לבחון פטור לפי סעיף 49ה למכירה הראשונה ופטור דירה יחידה למכירה השנייה, אם תנאיו מתקיימים. הפטור בשנייה הוא חלק מתנאי המסלול, ואינו מובטח מראש.

מה קורה אם לא עומדים בתנאי 75%?

אין להניח שיינתן פטור יחסי לפי שיעור ההשקעה. גם המסלול החלקי לפי סעיף 49ה(א1) מחייב את תנאי רכישת הדירה החלופית בסכום המינימלי.

האם סעיף 49ה פוטר את שתי הדירות?

ההטבה בסעיף ניתנת למכירה הראשונה. הדירה השנייה צריכה להימכר בפטור לפי מסלול מתאים. בתוצאה הכוללת ייתכנו שתי מכירות פטורות, אך לא מכוח פטור אוטומטי אחד לשתיהן.

מהן תקרות הפטור במכירת שתי דירות ב־2026?

לפי הוראת ביצוע 1/2026, התקרה הבסיסית היא 2,252,000 ₪ והתקרה המרבית למסלול החלקי היא 3,746,000 ₪, לשווי שתי הדירות יחד, בתקופה 1.1.2025–31.12.2027.

איך מחשבים את הפטור החלקי?

בהתקיים התנאים, סכום השווי הפטור במכירה הראשונה הוא ההפרש בין 2,252,000 ₪ לשווי הדירה השנייה. לרכיב הנותר מייחסים עלויות וניכויים ומחשבים מס לפי הדין. זה אינו מס על מלוא יתרת התמורה.

דירה מקבלן שטרם נבנתה יכולה להיות הדירה החלופית?

ניתן לבחון זאת לפי ההגדרה שאליה מפנה הסעיף ובהתקיים התחייבות מתאימה להשלמת הבנייה ויתר התנאים. אין להחליף אוטומטית את מועד הרכישה במועד המסירה.

אפשר לקבל מדרגות מס רכישה של דירה יחידה בדירה החלופית?

בחוק קיים הסדר המפנה לדירה חלופית לפי סעיף 49ה. יש לבדוק את תנאי סעיף 9, נתוני הרוכש והשלמת התוכנית. מדרגות דירה יחידה אינן פטור מלא ממס רכישה בכל מחיר.

אפשר להשלים את מבחן 75% באמצעות שיפוץ?

אין להוסיף שיפוץ והוצאות נלוות אוטומטית למחיר הדירה החלופית. בנייה עצמית נבחנת בהסדר ייעודי, ושיפוץ דירה קיימת אינו תחליף אוטומטי לרכישה הנדרשת.

האם ב־2026 קיימת הארכת מועדים למסלול שתי הדירות?

הוראת ביצוע 2/2026 מתייחסת גם לתקופות בסעיף 49ה(א)(2) ו־(4). הזכאות והחישוב דורשים בדיקת תחולה פרטנית; אין הארכה גורפת לכל עסקה.

אפשר להמתין עם הדיווח עד שנמכרת הדירה השנייה?

לא. ככלל, מדווחים על כל מכירה בתוך 30 ימים מיום המכירה. את הטיפול בתנאים עתידיים ובהקפאת המס יש להסדיר במסגרת ההליך המתאים.

מקורות משפטיים ורשמיים

חוק מיסוי מקרקעין — סעיף 49ה וההסדרים הנלווים

סעיף 49ה לתנאי ההטבה, תקרות, פטור חלקי ושימוש חד־פעמי; סעיפים 49 ו־49א לדרישות הכלליות; סעיף 49ב למסלולי פטור במכירה הנוספת; סעיף 9(ג1ג)(2)(ג) למס רכישה בדירה חלופית; סעיפים 73 ו־90א לדיווח ולתשלום.

חוק מיסוי מקרקעין — נוסח לעיון בנבו
הוראת ביצוע 1/2026 — תקרות סעיף 49ה

ההוראה מפרטת תקרה בסיסית בסך 2,252,000 ₪ ותקרה מרבית בסך 3,746,000 ₪, לשווי שתי הדירות יחד, לתקופה 1.1.2025–31.12.2027.

רשות המסים — הוראת ביצוע 1/2026
המדריך הרשמי לשנת 2026 — תנאים ופטור חלקי

הפרק על הקלות ממס שבח מסביר את סעיף 49ה, חישוב הרכיב החייב במסלול החלקי והטיפול בתנאים עתידיים ובהקפאת המס לבקשת המוכר.

המדריך למוכר ולרוכש זכות במקרקעין 2026 — הקלות ופטורים
הוראת ביצוע 11/2007 — דירה חלופית בבנייה עצמית

ההוראה עוסקת ברכישת קרקע ובנייה עצמית לצורך סעיף 49ה, בעקבות פסקי הדין בעניין אלדד חסון ואתי זאבי. יש לבדוק את תנאי הרכישה, ההתחייבות להשלמת הבנייה והמועדים, לצד הדין העדכני.

ההוראה נכתבה לפני תיקון 76, ולכן אין להעתיק ממנה את ייחוס הפטור למכירה השנייה או תנאי פטור היסטוריים, לרבות דרישת תושבות בנוסחה הישן. ההסתמכות עליה כאן היא לעניין הבנייה העצמית, בהתאמה לנוסח סעיף 49ה ולדרישות הכלליות החלים על העסקה.

רשות המסים — הוראת ביצוע 11/2007
הוראת ביצוע 2/2026 — הארכת תקופות

ההוראה מתייחסת, בין היתר, לתקופות לפי סעיף 49ה(א)(2) ו־(4) ולהשפעה על ההסדר במס רכישה. יש לבדוק חפיפה לתקופה הקובעת ואת המועד המוארך לפי ההוראות החלות.

רשות המסים — הוראת ביצוע 2/2026
הצהרה ותשלום במיסוי מקרקעין

הצהרה ובקשת פטור מוגשות במסלול המתאים לכל עסקה. שירות תשלום המס אינו מחליף את הגשת ההצהרה או בקשת הקפאה.

הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין
תשלום מסים במיסוי מקרקעין

טיפים למשפרי דיור — לפני מכירת שתי דירות

לפני חוזה קבלן — מחברים מס, מימון ומועדים

  • מבססים את הפטור השני: לפני שמתחייבים למכירה הראשונה לפי סעיף 49ה.
  • קובעים טווח מחירים: בודקים כיצד שינוי במחיר כל מכירה משפיע על התקרה ועל הפטור החלקי.
  • בודקים מחיר מינימלי לרכישה: לפי שווי שתי הדירות, ולא לפי התמורה נטו.
  • מתכננים תזרים: כספי נאמנות, סילוק משכנתאות, מסים, הוצאות ותשלומים לקבלן.
  • מכינים חלופת עיכוב: יכולת מימון אם אחת המכירות לא תושלם לפי התכנון.
  • מתאמים את הדיווחים: שתי המכירות והרכישה צריכות לשקף תוכנית עקבית ומסמכים תומכים.
  • שומרים מרווח זמן: נמנעים מביסוס התוכנית על חתימה ביום האחרון האפשרי בלבד.
הקפאת מס או הארכת מועד לפי דין אינן דוחות מעצמן התחייבות חוזית לקבלן.

לפני שאתם מוכרים שתי דירות — בודקים את תוכנית הרכישה

לפני שמתחייבים על בסיס שתי מכירות פטורות, מכינים מסלול לכל מכירה ולרכישה החדשה. הבדיקה צריכה להראות גם מה יקרה אם הפטור חלקי, מחיר מכירה משתנה או אחת העסקאות מתעכבת.

ליווי רוכשי דירות מקבלן · לפני חתימה

שתי דירות מממנות רכישה מקבלן? בודקים את התלות לפני החוזה

פנו לעו״ד חגית מרדכי לבדיקת עסקת הרכישה לפני התחייבות. נבחן את חוזה הקבלן, לוח התשלומים והמסירה, ונזהה את הנתונים הנדרשים לבדיקת מס הרכישה ואת התלות בתמורות משתי הדירות הקיימות.

עו״ד חגית מרדכי — ליווי משפטי ברכישת דירה בדיקת חוזים ונספחים והיערכות לדיווח ולרישום, בהתאם להיקף השירות שסוכם. מכירת נכסים ותכנון מס מורכב נבחנים ומוסדרים במסגרת המתאימה, עם גורם מקצועי נוסף לפי הצורך.

מה לצרף לפנייה? טיוטת חוזה הקבלן, מחיר, לוח תשלומים ומועד מסירה. צרפו נתוני רכישה וזכויות בשתי הדירות, מחירי מכירה צפויים, טיוטות מכר ושומות קודמות ככל שקיימות. ציינו שימוש קודם בפטור לפי סעיף 49ה ודירות או חלקי דירות נוספים בתא המשפחתי.

לפנייה מהירה באתרכתבו לנו ונחזור אליכם טלפון052-287-5604 WhatsApp שליחת הודעה למשרד

למידע נוסף: ליווי משפטי ברכישת דירה

חיפוש נוסף בספריית HagitLaw

איזו בדיקה חסרה בתוכנית המכירה והרכישה?

לחצו על נושא כדי להעביר אותו לתיבת החיפוש:

הבהרה משפטית: המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי, שומת מס, אישור לפטור או התחייבות לחיסכון במס. יש לבדוק את הדין והפסיקה לפי מועד העסקאות, התושבות, התא המשפחתי, מקור הזכויות, מניין הדירות, השווי, מסלולי הפטור והיסטוריית המכירות. הדוגמאות היפותטיות ואינן קובעות זכאות או חבות. פטור במכירה הראשונה אינו מבטיח פטור בשנייה או הקלה במס הרכישה. הקפאה והארכת מועדים טעונות בדיקת תחולה והסדרה מתאימה, ואינן דוחות מעצמן התחייבויות חוזיות. פנייה למשרד אינה עוצרת מועד חוקי או חוזי. היקף השירות נקבע בהתקשרות פרטנית.

צריכים עזרה?
אנחנו כאן בשבילכם!

השאירו פרטים עכשיו וקבלו ייעוץ משפטי ראשוני חינם מהמומחים שלנו.

עוד מהבלוג

הקלה במס רכישה לנכה ולזכאים נוספים – מה לבדוק לפני רכישת דירה מקבלן?

קריאה נוספת

מס רכישה לעולה חדש ברכישת דירה מקבלן – מה לבדוק לפני חתימה?

קריאה נוספת

יש לכם חלק בדירה או דירת ירושה – האם הדירה מהקבלן תיחשב דירה יחידה?

קריאה נוספת

לאחד מבני הזוג יש דירה – איך בודקים מס רכישה לפני שקונים דירה מקבלן?

קריאה נוספת

רצפת מדד ומדד שיא בחוזה קבלן – מה לבדוק לפני חתימה?

קריאה נוספת

הצמדה עד המסירה בפועל בחוזה קבלן – מה לבדוק לפני חתימה?

קריאה נוספת

מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה – בדיקת לוח התשלומים לפני חתימה

קריאה נוספת

תקרת הצמדה, פטור זמני או הנחה במחיר – איך משווים הטבות מדד לפני חתימה?

קריאה נוספת

מדד הבסיס בחוזה קבלן קודם למועד החתימה – מה לבדוק לפני שמתחייבים?

קריאה נוספת

האם כלל 7% חל בעסקה שלכם? מה לבדוק כשהמוכר טוען שחוק הבטחת השקעות אינו חל

קריאה נוספת

איך מחשבים 7% ממחיר דירה מקבלן – ומה נכלל בתשלומים המצטברים?

קריאה נוספת

התשלום לקבלן תלוי במכירת הדירה הקיימת – מה להסדיר לפני חתימה?

קריאה נוספת