הורים וסבים המבקשים להבטיח את עתידו של ילד באמצעות רכישת דירה על שמו עשויים להניח שמדובר בדירתו הראשונה, ולכן היא תחויב במס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה. אלא שכאשר הרוכש הוא קטין, הבדיקה אינה מסתיימת בשאלה אילו דירות רשומות על שמו. לצורכי מס רכישה יש לבחון, בין היתר, את התא המשפחתי שאליו הוא משתייך, את מטרת העסקה ואת נסיבותיה.
פסק הדין בעניין בורגר המחיש את המורכבות: גם כאשר סב מימן רכישת דירות לנכדיו הקטינים, נחתמו הסכמי מתנה ונקבעה הפרדה בין הדירות לבין רכוש ההורים, ועדת הערר לא הכירה בדירות כדירות יחידות בנסיבות המקרה.
התשובה הקצרה
כן, אפשר לרכוש ולרשום דירה על שם קטין.
עם זאת, זו אינה רכישה רגילה. נדרש אישור מראש במסלול המתאים, יש לתכנן את החוזה ואת מקור המימון, ולחשב מראש את מס הרכישה בהתאם לנתוני התא המשפחתי.
בעקבות תיקון 21, בקשת ההורים מוגשת ככלל לאפוטרופוס הכללי. הוא רשאי לאשר את הפעולה, לאשרה בתנאים מוסכמים או להעביר את העניין לבית המשפט בהתאם להוראות החוק.
שלושה מצבים שונים
רכישת דירה על שם קטין
דירה נרכשת ממוכר ונרשמת ישירות על שם הילד.
העברת דירה במתנה
דירה קיימת מועברת מהורה, מסב או מקרוב אחר.
רכישת דירה מקטין
קונה חיצוני רוכש נכס שכבר שייך לקטין.
אם אתם עומדים לרכוש נכס שכבר רשום על שם ילד, ראו גם את המדריך הנפרד בנושא רכישת דירה מקטין. מאמר זה עוסק בכיוון ההפוך: רכישת נכס עבור קטין ורישומו על שמו.
כאשר אין מדובר ברכישת דירה חדשה עבור הקטין אלא בהעברת דירה קיימת ללא תמורה, חלים שיקולי מס נוספים. ראו גם: פטור ממס שבח בהעברת דירה במתנה.
מי חותם בשם הקטין?
קטין אינו מתקשר לבדו בהסכם רכישת דירה. הוריו הם בדרך כלל אפוטרופסיו הטבעיים, והם פועלים בשמו ולא כרוכשים עבור עצמם. לכן, כבר בטיוטת ההסכם צריך להבהיר מיהו הרוכש, מי חותם בשמו, מהו מקור המימון ומי נושא במסים, בהוצאות ובתשלומים.
כאשר סב או גורם אחר מממן את העסקה, חשוב להסדיר אם מדובר במתנה, בהלוואה או במבנה משפטי אחר. יש להימנע מעמימות: מקור הכסף, תנאי השימוש בו, הזכויות בדירה ודמי השכירות עשויים להשפיע הן על הליך האישור והן על המחלוקות העתידיות.
האם חותמים לפני קבלת האישור?
אין לחתום על חוזה רגיל ובלתי מותנה מתוך הנחה שהאישור יינתן אוטומטית. סדר הפעולות ונוסח ההסכם צריכים להתאים למסלול האישור. במקרים המתאימים ההסכם צריך לכלול תנאי מתלה, מועד להגשת הבקשה, מועד אחרון לקבלת החלטה, הסדרה של אישור שניתן בתנאים, והוראות ברורות לגבי השבת כספים וביטול בטוחות אם הפעולה אינה מאושרת.
החוזה צריך להסדיר מראש מה יקרה אם האישור יתעכב, יינתן בתנאים או לא יינתן כלל. יש להתייחס למקדמה, לבטוחות, ללוחות הזמנים, להשבת הכספים ולאפשרות ביטול העסקה.
איזה אישור נדרש?
פעולה במקרקעין בשם קטין טעונה אישור מראש. כיום המסלול המקובל מתחיל בבקשה מקוונת לאפוטרופוס הכללי. בבקשות של הורים לפעולות ברכוש ילדיהם הקטינים, האפוטרופוס הכללי בוחן אם ההורים הפעילו שיקול דעת סביר והגיוני, ואם הפעולה לטובת הקטין, במחיר שוק, כדאית מבחינה כלכלית ושומרת על זכויותיו.
האישור יכול להינתן כפי שהתבקש או בתנאים מוסכמים. כאשר מדובר ברכישת נכס, הכלל הוא שהנכס יירשם על שם הקטין במרשם הרלוונטי ובהתאם לחלקו במימון. כאשר הבקשה אינה משרתת את טובת הקטין, אינה כלכלית עבורו, כרוכה במחיר בלתי סביר או שיש חוסר הסכמה בין ההורים, ייתכן שלא תתקבל במסלול המנהלי והעניין עשוי לעבור לבחינת בית המשפט בהתאם למסלול הקבוע בדין.
מה בודקים במסגרת הבקשה?
- מטרת העסקה והאופן שבו היא משרתת את טובת הקטין.
- מחיר הדירה והכדאיות הכלכלית של הרכישה.
- מקורות המימון, לרבות מתנה, הלוואה או משכנתה.
- חלקו של הקטין בנכס, הנהנים הנוספים מהפעולה וקיומו של ניגוד עניינים.
- האם העסקה יוצרת לקטין התחייבויות, חובות או סיכונים.
- אם מדובר בפעולה מול הורה או קרוב משפחה, הבדיקה נעשית בזהירות מיוחדת.
אילו מסמכים עשויים להידרש?
המסמכים משתנים לפי העסקה, אך ברכישת דירה צפויים להידרש מסמכי העסקה, חוזה רכישה, אסמכתאות למימון חיצוני ושמאות עדכנית. אם מדובר במתנה לקטין, יש לצרף הסכם מתנה ככל שקיים. בעסקה הממומנת באמצעות משכנתה יש להציג גם את פרטי המימון. רצוי להכין מראש תמונה מלאה של עלות העסקה, מס הרכישה, ההוצאות הנלוות והדרך שבה ינוהלו זכויותיו של הקטין.
מקורות רשמיים: הגשת בקשה לאפוטרופוס הכללי לאישור פעולה כלכלית | חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות במאגר החקיקה הלאומי
מס רכישה ברכישת דירה לקטין
נקודת המוצא היא שחזקת התא המשפחתי עשויה לחול גם כאשר הדירה נרכשת על שם ילד שטרם מלאו לו 18. לצורך הבדיקה, החוק רואה בדרך כלל ברוכש, בבן או בת זוגו ובילדיהם הקטינים כרוכש אחד, בכפוף לחריגים הקבועים בדין. לכן, העובדה שלקטין אין דירה אחרת אינה מבטיחה, כשלעצמה, את מדרגות המס של דירה יחידה.
| המצב במועד הרכישה | התוצאה העקרונית לבחינה |
|---|---|
| לקטין ולהוריו אין דירת מגורים | ייתכן שיחולו מדרגות דירה יחידה, בכפוף לכל התנאים. |
| להורים יש דירת מגורים | הדירה הנרכשת עבור הקטין עלולה להיחשב דירה נוספת של התא המשפחתי. |
| הסב מממן את מלוא הרכישה | מימון חיצוני לבדו אינו מנתק אוטומטית את הקטין מהתא המשפחתי. |
| נחתם הסכם הפרדה או הסכם מתנה | ההסכם לבדו אינו מבטיח סיווג של דירה יחידה. |
| הדירה מיועדת להשכרה | השכרה אינה קובעת לבדה את שיעור המס, אך היא עשויה להיות נסיבה רלוונטית לבחינת מטרת הרכישה, כפי שהיה בעניין בורגר. |
| הילד נשוי או יתום | יש לבדוק אם חל חריג סטטוטורי ובהתאם לנסיבותיו. |
מדרגות מס הרכישה וסכומי הסף משתנים מעת לעת. לכן אין להסתמך על נתון ישן או על מחשבון כללי בלי לבדוק את המדרגות התקפות במועד הרכישה ואת נסיבות התא המשפחתי. למידע כללי נוסף ראו מס רכישה בישראל.
רכישת דירה עבור ילד עם מוגבלות
כאשר הדירה נרכשת לצורך מגוריו של ילד עם מוגבלות, עשוי להתקיים מסלול נפרד לקבלת הקלה במס רכישה, בכפוף להגדרת הזכאות, לצורכי הדיור ולתנאים הקבועים בדין. אין להסיק מההטבה הכללית לקטין עם מוגבלות שכל רכישה על שמו או עבורו מזכה אוטומטית במס מופחת; יש להגיש בקשה מתאימה ולבחון את התנאים לפני החתימה.
למידע רשמי ראו: בקשה לפטור חלקי ממס רכישה לנכה ולזכאים נוספים.
פסק דין בורגר: מה נקבע?
בעניין ו״ע 49040-09-24 יובל בורגר ואח׳ נ׳ מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז נדונה רכישת 12 דירות עבור 12 קטינים המשתייכים לארבעה תאים משפחתיים. לכל אחד מהתאים המשפחתיים הייתה דירת מגורים עוד לפני הרכישות. סבם של הקטינים מימן את העסקאות, והסכמי המתנה קבעו כי הדירות יושכרו, דמי השכירות יופקדו בחשבונות ייעודיים על שם הקטינים, וההורים לא יהיו רשאים להשתמש בדירות או בפירותיהן.
לא הייתה מחלוקת שהמימון הגיע מהסב ולא מההורים, וההסכמים יצרו הפרדה רכושית בין הדירות לבין ההורים. למרות זאת, ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי חזקת התא המשפחתי חלה בנסיבות המקרה. הקטינים ביקשו לחשב את המס לפי מדרגות דירה יחידה, אך מנהל מיסוי מקרקעין קבע שומות לפי מדרגות דירה שאינה יחידה.
הפער הכספי שנדון היה משמעותי: השומה העצמית לפי מדרגות דירה יחידה עמדה על כ־75,768 ש״ח לכל רוכש, לעומת שומה של כ־283,333 ש״ח לכל רוכש לפי מדרגות דירה שאינה יחידה. הוועדה הדגישה, בין היתר, את מטרת ההקלה לרכישת דירה יחידה, את ייעוד הדירות להשכרה ואת החשש משכפול הטבות מס בתוך התא המשפחתי.
מדובר בפסק דין של ועדת ערר שליד בית המשפט המחוזי, ולא בפסק דין של בית המשפט העליון. אין להסיק ממנו שכל רכישה על שם קטין תוכרע בהכרח באותה דרך; כל עסקה נבחנת לפי עובדותיה והדין החל במועד הרכישה.
אישור העסקה אינו אישור לסיווג המס
בעניין בורגר, הסכמי המתנה והסכמי המכר הועברו לבחינת האפוטרופוס הכללי ואושרו בבית המשפט לענייני משפחה. האישור קבע שהרכישות והמתנות משרתות את עניינם של הקטינים, אך הוא לא חייב את מנהל מיסוי מקרקעין לראות בדירות דירות יחידות. אלה שתי בדיקות שונות: האחת עוסקת בטובת הקטין ובתוקף הפעולה בשמו, והשנייה בסיווג העסקה לפי חוק מיסוי מקרקעין.
לעיון בפסק הדין: ו״ע 49040-09-24 יובל בורגר ואח׳ נ׳ מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז, 16.6.2026.
הסב מממן את הרכישה: ארבע שאלות שצריך להפריד ביניהן
מימון מלא של הרכישה בידי סב אינו מבטיח שהקטין ייחשב רוכש דירה יחידה. פסק דין בורגר מחדד כי אין לערבב בין ארבע שאלות שונות:
התשובה לאחת מהשאלות אינה מחליפה את הבדיקה של האחרות. גם הסכם מתנה והפרדה רכושית יכולים להיות חיוניים להסדרת הבעלות והיחסים המשפחתיים, אך הם אינם בהכרח מכריעים את סיווג המס.
הבעלות של הילד היא אמיתית
רישום דירה על שם קטין אינו רישום זמני או סמלי. לאחר השלמת הרכישה והרישום, הדירה שייכת לקטין כבר בתקופת קטינותו. הוריו מנהלים את ענייניו כאפוטרופסיו הטבעיים ובכפוף למגבלות הדין, אך אינם בעלי הדירה. עם הגיעו לגיל 18 מסתיימת האפוטרופסות הטבעית של ההורים, והשליטה העצמאית בזכויות עוברת אליו.
לפני הרכישה חשוב לבחון גם תרחישים פחות נוחים: מה יקרה אם ירצו למכור את הדירה לפני גיל 18, מה יהיה מעמדם של דמי השכירות, כיצד ישפיע הנכס על רכישה עתידית של הילד, ומה יקרה במקרה של מחלוקת משפחתית, זוגיות עתידית או נושים. חלופות משפטיות אפשריות דורשות בדיקת מס ומשפט נפרדת; אין פתרון אחד שמתאים לכל משפחה.
מכירה, משכנתה ודמי שכירות
גם לאחר הרכישה, ההורים אינם רשאים לבצע פעולה מהותית בדירת הקטין על דעת עצמם. מכירה, שעבוד, נטילת משכנתה או פעולה אחרת הטעונה אישור מחייבות הליך נוסף. כאשר מלאו לקטין 16 שנים יש לפרט במסגרת הבקשה את עמדתו, בהתאם להוראות הדין ולנוהל החל. התנגדות של הקטין, מחלוקת בין ההורים או חשש שהפעולה אינה לטובתו עשויים למנוע אישור במסלול המנהלי ולהביא את העניין לבחינת בית המשפט.
אם הדירה מושכרת, יש לקבוע מראש לאיזה חשבון יופקדו דמי השכירות, מי יטפל בהוצאות השוטפות, כיצד ידווחו ההכנסות ומהן המגבלות על שימוש בכספים. גם מימון באמצעות משכנתה דורש תכנון מוקדם: הדירה של הקטין עשויה לשמש בטוחה לחוב, והבנק והגורם המאשר עשויים לדרוש תנאים ומסמכים נוספים.
השלכות עתידיות
הבעלות עלולה להשפיע כאשר הילד יבקש לרכוש דירה נוספת בבגרותו.
יש לבדוק את מועד הרכישה, מקור הזכות, המחיר ותקופות הצינון הרלוונטיות.
הבעלות עשויה להשפיע על הגדרת „חסר דירה” ועל זכאות עתידית.
תחזוקה, ביטוח, שוכרים, דיווחים, חשבונות בנק והשימוש בהכנסות.
שבע טעויות נפוצות
- להניח שמדובר בדירה יחידה רק משום שלילד אין דירה אחרת.
- לחתום על הסכם מחייב לפני שתוכנן הליך האישור.
- להניח שמימון של הסבים מנתק אוטומטית את העסקה מהתא המשפחתי.
- להסתפק בהסכם מתנה או בהפרדה רכושית בלי לבחון את מס הרכישה.
- לרשום דירה על שם הילד בלי להבין שהבעלות היא ממשית.
- להתעלם מהשפעת הדירה על זכויותיו העתידיות של הילד.
- לחשב רק את מחיר הדירה בלי לכלול מס, אישורים, מימון, שכר טרחה וניהול עתידי.
צ׳ק־ליסט לפני חתימה
שאלות נפוצות
האם קטין יכול להיות בעלים של דירה?
כן. אפשר לרשום זכויות בדירה על שם קטין, בכפוף להליך האישור הנדרש ולתנאי העסקה.
האם דירה על שם ילד נחשבת דירה נוספת של ההורים?
לצורך מס רכישה, הקטין והוריו נחשבים בדרך כלל לרוכש אחד. לכן דירה הנרכשת על שם קטין עשויה להיחשב דירה נוספת של התא המשפחתי.
האם סבא יכול לקנות דירה לנכד קטין?
כן, אך יש להסדיר את המתנה, מקור המימון, האישורים, מס הרכישה וההשלכות של בעלות הנכד בנכס.
האם מימון של סב מזכה את הקטין במס של דירה יחידה?
לא בהכרח. פסק דין בורגר מלמד שמימון מלא בידי סב, גם בצירוף הפרדה רכושית, אינו מבטיח את מדרגות המס של דירה יחידה.
האם צריך אישור בית משפט?
נדרש אישור מראש. בעקבות תיקון 21, הבקשה מוגשת בדרך כלל תחילה לאפוטרופוס הכללי, אשר רשאי לאשר את הפעולה, לאשרה בתנאים או להעבירה להמשך דיון בבית המשפט.
מי חותם על חוזה הרכישה?
בדרך כלל ההורים חותמים בשם הקטין כאפוטרופסיו הטבעיים, בהתאם למבנה העסקה ולהליך האישור.
האם ההורים יכולים למכור את הדירה בהמשך?
לא על דעת עצמם. מכירה או פעולה מהותית אחרת בדירת הקטין מחייבת בחינה ואישור במסלול המתאים.
האם אישור האפוטרופוס הכללי מבטיח הטבת מס רכישה?
לא. האישור לביצוע הפעולה בשם הקטין עוסק בעיקר בטובת הקטין, בכדאיות העסקה ובהגנה על זכויותיו. סיווג הדירה כדירה יחידה או נוספת נקבע בנפרד לפי חוק מיסוי מקרקעין ונתוני התא המשפחתי.
האם הילד יוכל לקבל בעתיד הטבת דירה ראשונה?
הבעלות בדירה עשויה להשפיע על מס הרכישה ועל זכאות לתוכניות המיועדות לחסרי דירה. יש לבחון את המצב לפי הדין והנתונים שיהיו בתוקף בעתיד.
האם אפשר לרשום דירה על שם הילד רק לצורכי מס?
רישום כזה יוצר בעלות משפטית אמיתית ועלול לעורר שאלות מס מורכבות. אין להתייחס אליו כאל פעולה טכנית בלבד.
בשורה התחתונה
רכישת דירה על שם קטין יכולה להיות מהלך משפחתי לגיטימי, אך אינה עסקת נדל״ן רגילה. לפני חתימה יש לבחון את מס הרכישה של התא המשפחתי, את מקור המימון, את מסלול האישור, את ניסוח החוזה ואת ההשלכות ארוכות הטווח על הילד.
לפני חתימה חשוב לבדוק כיצד תסווג הרכישה לצורכי מס, איזה אישור נדרש, כיצד להסדיר את המימון ומה יהיו השלכות הרישום על הקטין בעתיד.