הכנסת אישרה -שאגת הארי 🚨 הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור – כך תחזיקו 2 דירות בלי לאבד הטבות מס (2026)

הכנסת אישרה 🚨 הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור – כך תחזיקו 2 דירות בלי לאבד הטבות מס (2026)

שאגת הארי –

הטבות מס בשנת 2026 שוק הנדל״ן הישראלי מתנהל תחת לחץ: מצב ביטחוני מורכב, עיכובים בפרויקטים, חוסר ודאות כלכלית ושינויים רגולטוריים תכופים. בתוך המציאות הזו, הכנסת אישרה הוראת שעה חשובה שמעניקה הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור ומאפשרת להחזיק שתי דירות במקביל בלי לאבד הטבות מס, כל עוד עומדים בתנאים שנקבעו. המהלך משפיע ישירות על מי שמבצע עסקת משפר דיור – כלומר רוכש דירה חדשה ועדיין מחזיק בדירה הישנה – ורוצה ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה ומפטור או הקלות במס שבח, בלי להיחשב משקיע ובלי לשלם מס עודף. למידע רשמי ושירותים מקוונים: מיסוי מקרקעין – שירותים מקוונים, רשות המסים

הארכת מועד למכירת הדירה הישנה – מה בדיוק אושר?

הכנסת אישרה הוראת שעה במסגרת חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים – הוראת שעה – “שאגת הארי” , שנועדה לתת מענה לשיבושים שנוצרו עקב המצב הביטחוני (“שאגת הארי”) ולסייע לציבור בעמידה במועדים רגולטוריים. בין היתר, החוק כולל:

הארכה של 3 חודשים לתוקף אישורים ורישיונות בתחומים שונים
הארכת תוקף תב״עות והיתרי בנייה במקרים מסוימים
הארכת מועדים ועיכוב תחולה של חובות שונות לפי חוק מיסוי מקרקעין

עבור משפרי דיור, הסעיף המשמעותי ביותר הוא הארכת מועד למכירת הדירה הישנה, כך שניתן להמשיך להיחשב כבעלי דירה יחידה לתקופה ארוכה יותר, ולהימנע ממס רכישה של משקיע ואובדן פטור ממס שבח.

מי נחשב משפר דיור ולמה זה חשוב?

משפרי דיור הם מי שרוכשים דירה חדשה, כשהם עדיין מחזיקים דירה קיימת, מתוך כוונה למכור את הדירה הישנה בתוך פרק זמן שנקבע בחוק. בסוף התהליך אמורה להישאר בבעלותם דירה אחת בלבד. החוק מעניק למשפרי דיור מספר הטבות:

מדרגות מס רכישה מופחתות של דירה יחידה בעסקת הרכישה, למרות שבתקופה מסוימת הם מחזיקים שתי דירות
אפשרות לפטור או הקלה במס שבח בעת מכירת הדירה הישנה, אם עומדים בתנאים
הימנעות מסיווג כמשקיעים, שמוביל למס רכישה גבוה יותר ולפגיעה בתנאים נוספים

הטבות אלה מותנות בעמידה במועד למכירת הדירה הישנה, ולכן כל הארכה של המועד – כמו ההארכה של 3 חודשים שאושרה כעת – היא קריטית לתכנון נכון של העסקה.

הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור – מאילו תאריכים?

החוק אינו אומר שכל משפרי הדיור בשנת 2026 נהנים אוטומטית מהארכה. הוא קובע חלון זמן ברור שבו הארכת המועד חלה. ההוראה חלה כאשר:

המועד האחרון למכירת הדירה הישנה (המועד שלפיו נקבעת הזכאות כמשפר דיור/דירה יחידה)
נופל, כולו או חלקו (אפילו יום אחד), בין 28.2.2026 ל‑31.5.2026.

במקרה כזה, המועד האחרון למכירת הדירה הישנה נדחה באופן אוטומטי:

עד 31.8.2026, או
ב־3 חודשים נוספים מהמועד המקורי,
לפי התאריך המאוחר מביניהם.

כלומר, החוק בודק מה מאוחר יותר – 31.8.2026 או תוספת של 3 חודשים למועד המקורי – וזה יהיה המועד החדש שבו אתם חייבים להשלים את מכירת הדירה הישנה כדי לשמור על ההטבות.

התקופות הרגילות למשפרי דיור – לפני ההארכה

כדי להבין את משמעות ההוראה, צריך קודם להכיר את התקופות הרגילות שהחוק קובע למשפרי דיור, בלי קשר להארכת “שאגת הארי”.

דירה חלופית שנרכשה עד 31.5.2025 – חלה הוראת שעה שקיצרה את התקופה למכירת הדירה הישנה ל‑18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (במקום 24 חודשים).
דירה שנרכשה החל מ‑1.6.2025 – חזרה לתקופה הרגילה בחוק: 24 חודשים למכירת הדירה הישנה ממועד רכישת הדירה החדשה.
דירה מקבלן – ברוב המקרים, מניין התקופה למכירת הדירה הישנה מתחיל ממועד מסירת החזקה בדירה (ולעתים לפי המאוחר, בהתאם לסוג העסקה ולעיגון בחוק). כלומר, יש “השהיה טבעית” לפני שמתחילים לספור את ה‑18/24 חודשים.

הארכת המועד מכוח החוק החדש לא מבטלת את לוחות הזמנים הללו, אלא “יושבת מעליהם”: היא מאריכה את המועד האחרון למכירה רק אם הוא נופל בתוך טווח הזמן שהחוק החד-פעמי קבע.

החזקת 2 דירות בלי לאבד הטבות מס – איך זה עובד?

אחד הביטויים המחופשים ביותר היום הוא “החזקת שתי דירות בלי לאבד הטבות מס”. זה בדיוק מה שהוראת השעה נועדה לאפשר למשפרי דיור – אך בצורה מבוקרת ותחת תנאים. כאשר אתם עומדים בכללים של משפר דיור, ניתן:

להחזיק שתי דירות לתקופה מוגבלת בלי להיחשב כמשקיעים לצורכי מס רכישה
להמשיך ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה גם בתקופה שבה שתי הדירות רשומות על שמכם
למכור את הדירה הישנה תוך שמירה על פטור או הקלות במס שבח, בהתאם לתנאים

הארכת המועד ב‑3 חודשים נותנת “אוויר לנשימה” – מאפשרת להשלים מכירה בצורה מסודרת, בלי לחץ מיותר ובלי להפסיד את ההטבות בגלל עיכוב נקודתי בלוחות הזמנים.

דוגמה להבנת ההארכה

אם המועד האחרון למכירת הדירה הישנה לפי החוק היה 15.3.2026 – הוא נמצא בתוך חלון ההארכה. המועד החדש יהיה 31.8.2026, משום שזה מאוחר יותר מתוספת של 3 חודשים (15.6.2026).
אם המועד המקורי היה 10.5.2026 – גם כאן הוא בתוך החלון. שלושה חודשים לאחר מכן מגיעים ל‑10.8.2026, אך עדיין המועד 31.8.2026 מאוחר יותר, ולכן זה יהיה המועד הקובע.
אם המועד היה מחוץ לטווח (למשל 10.6.2026) – ההארכה כלל לא חלה, ויישאר המועד המקורי. כאן נכנסת החשיבות של בדיקה מדויקת ולא הסתמכות על “שמענו שיש הארכה לכולם”.

למה ההארכה חשובה דווקא ב‑2026?

שנת 2026 מתאפיינת בעיכובים במסירות, בקשיים בשיווק דירות ובמצבים בהם קונים ומוכרים מתקשים לעמוד בלוחות זמנים שתוכננו מראש. עבור משפרי דיור, כל חודש עיכוב יכול לעשות את ההבדל בין עמידה בתנאים לבין סיווג כמשקיע. הארכת מועד למכירת הדירה הישנה נותנת יתרונות ברורים:

הפחתת לחץ במכירה – אפשר להתמקד בקבלת מחיר ראוי ולא רק בעמידה במועד
שמירה על מדרגות מס רכישה של דירה יחידה במקום מס רכישה של משקיע
שמירה על פטור ממס שבח או על הקלות במס שבח, בכפוף לתנאי החוק
יכולת לתכנן טוב יותר את הלוואות המשכנתא, תזרים המזומנים והמעבר בין הדירות

כדי למקם את עצמכם נכון בתוך התמונה, חשוב להכיר את המונחים המרכזיים:

הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור
הארכת מועד למכירת הדירה הישנה
משפרי דיור 2026 – הוראת שעה במיסוי מקרקעין
החזקת שתי דירות בלי לאבד הטבות מס
מדרגות מס רכישה דירה יחידה לעומת מס רכישה למשקיע
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

כל ביטוי כזה משקף נקודת מבט אחרת על אותה הוראת שעה – דגש על משפרי דיור, על הדירה הישנה, על מס רכישה או על מס שבח – וכולם חשובים להבנת התמונה הכוללת.

שלבי פעולה מומלצים למשפרי דיור

כדי למצות את ההטבות ולהימנע מטעויות, מומלץ לפעול לפי סדר ברור:

1. בדיקת מועד רכישת הדירה החדשה האם רכשתם את הדירה לפני 31.5.2025 (תקופה של 18 חודשים) או החל מ‑1.6.2025 (תקופה של 24 חודשים)? האם מדובר בדירה מקבלן שבה מועד המסירה דוחה את תחילת מניין התקופה?
2. חישוב המועד האחרון “המקורי” למכירת הדירה הישנה חשבו את המועד לפי הכללים הרגילים (18/24 חודשים או לפי מסירה מקבלן), לפני ההארכה. רצוי להצליב עם מסמכים רשמיים ושומות מס.
3. בדיקה האם אתם נכנסים לחלון ההארכה בדקו אם המועד המקורי נופל בין 28.2.2026 ל‑31.5.2026, גם אם חלקית. אם כן – תחול עליכם הארכת המועד.
4. קביעת המועד המעודכן השוו בין: 31.8.2026 לבין תוספת של 3 חודשים למועד המקורי. התאריך המאוחר מביניהם הוא הדד־ליין החדש למכירת הדירה הישנה.
5. בניית אסטרטגיית מכירה לאחר שיש לכם מועד ברור, תכננו פרסום, משא ומתן, לוחות תשלום ולוח פינוי שמתיישבים גם עם החוק וגם עם המציאות בשטח.
6. בדיקת מסים צפויים היעזרו בשירותים מקוונים ורשמיים: מיסוי מקרקעין – שירותים מקוונים , כדי להבין מה קורה לתמונת המס בתרחישים שונים.

משפרי דיור, הארכת 3 חודשים והחזקת שתי דירות בלי לאבד הטבות מס

הארכת התקופה למשפרי דיור משנה בפועל את לוחות הזמנים, את תכנון המס ואת אופן ניהול העסקה כולה. דווקא בתקופות מעבר כאלה, רבים מניחים שאפשר פשוט לקנות דירה חדשה, להחזיק זמנית גם את הדירה הישנה, ולסדר אחר כך את הדיווחים והמכירה. בפועל, זהו בדיוק השלב שבו טעויות קטנות עלולות לעלות במס רכישה גבוה יותר, באובדן הטבות, בדיווח חלקי לרשות המסים או בהחמצת מועדים קריטיים. האשכול הבא מרכז את הקישורים הרלוונטיים ביותר לנושא, מהבסיס המיסויי של משפרי דיור, דרך הדיווח והאישורים, ועד ניהול הזמנים, החוזה והבדיקות שיכולות למנוע אובדן הטבות מס ב-2026.

משפרי דיור והטבות מס

כדי להבין איך מחזיקים שתי דירות בלי לאבד הטבות, צריך להתחיל מהגדרת המעמד של משפר דיור ומהכללים שחלים עליו. כאן אנשים נופלים כשהם בודקים רק את רכישת הדירה החדשה, אבל לא בוחנים איך המעמד שלהם מושפע מהמכירה של הדירה הישנה, ממועדי ההחזקה ומסוג ההטבה שהם מבקשים לשמור. הקישורים הבאים מרכזים את ליבת הנושא ועוזרים להבין מה נחשב שיפור דיור אמיתי, אילו הקלות קיימות, ואיך שומרים עליהן לאורך כל תקופת המעבר.

דיווח, תכנון מס ואישורים

השלב הבא הוא שלב הדיווח והבקרה המיסויית. גם מי שמבין עקרונית שהוא נחשב משפר דיור, עלול לאבד הטבות אם לא יטפל נכון בהצהרות, באישורי מס ובתכנון המועדים. הנפילה השכיחה כאן היא לחשוב שההטבה נשמרת אוטומטית, בלי לבדוק מה הוצהר, מתי דווח, ואילו מסמכים הונפקו בפועל. הקישורים הבאים מחזקים את הפרק המעשי של התנהלות מול רשות המסים ומסבירים איך לשמור על שליטה מלאה בתיק המס.

מכירת הדירה הישנה ושמירה על ההטבה

משפר דיור לא נבחן רק לפי הקנייה, אלא גם לפי מה שקורה עם הדירה הישנה. כאן אנשים מפספסים שהמכירה עצמה, מס השבח, מועד הדיווח והפטורים האפשריים משפיעים ישירות על השאלה אם נשמרת ההטבה או לא. לכן חשוב לראות את שני צדי העסקה יחד: הרכישה החדשה והמכירה הקודמת. הקישורים הבאים נותנים עומק לפרק הזה ומסבירים איך לתכנן את היציאה מהדירה הישנה בלי להסתבך במסים מיותרים.

לוחות זמנים, רישום והשלמת עסקה

גם אם המס חושב נכון, לוחות זמנים שלא מנוהלים נכון עלולים להפיל את כל התכנון. רישום מכר שמתעכב, מסירה שמתארכת או פער בין מועד החתימה למועד ההשלמה בפועל עלולים ליצור מצב שבו הרוכש מחזיק שתי דירות מעבר למה שתכנן. בדיוק כאן נדרשת שליטה על ציר הזמן ולא רק על המספרים. הקישורים הבאים מתאימים לפרק שמסביר מה לבדוק מבחינת מועדים, רישום והשלכות של עיכובים בעסקה.

החוזה וההתחייבויות שחייבים לנהל נכון

בהרבה מקרים, אובדן הטבת מס לא נובע בכלל מטעות מול רשות המסים, אלא מסעיף חוזי לא נכון, התחייבות שלא תוזמנה כראוי או מסמך שהקדים את האירוע בפועל. לכן פרק החוזה הוא חלק מהותי במאמר על משפרי דיור: הוא קובע את מועדי התשלום, המסירה, הרישום והיציאה מהנכס הישן. הקישורים הבאים מתאימים במיוחד לפרק שמסביר איך ניסוח נכון של ההסכם מגן גם מבחינת מס.

תשלומים, ליווי בנקאי ותזרים בתקופת המעבר

החזקת שתי דירות זמנית איננה רק סוגיית מס, אלא גם סוגיית תזרים. רוכשים רבים מאבדים שליטה דווקא בגלל דרישת תשלום מוקדמת, לוח תשלומים שאינו תואם את קצב המכירה של הדירה הישנה, או ליווי בנקאי שלא נלקח בחשבון נכון. במאמר כזה חשוב להסביר שהטבת המס נשמרת לא רק דרך הבנה משפטית, אלא גם דרך ניהול פיננסי מדויק של עסקת המעבר.

בדיקות וניהול סיכונים כדי לא לאבד את ההטבה

בסוף, מי ששומר על הטבת המס הוא בדרך כלל מי שמנהל תיק מסודר, בודק מראש את המסמכים הקריטיים ולא ממתין לרגע האחרון. דווקא בעסקאות מעבר בין שתי דירות יש הרבה החלטות קטנות שמתחברות יחד לתמונה אחת: מתי לחתום, מתי לדווח, מתי למכור, מתי לשלם ומתי להוציא אישורים. הקישורים הבאים מתאימים לפרק פרקטי של מניעת טעויות וניהול נכון של התהליך מקצה לקצה.

קישורים נוספים

טעויות נפוצות – והדרך להימנע מהן

הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור יכולה להפוך מיתרון גדול למלכודת יקרה, אם מסתמכים עליה בצורה לא נכונה.

הנחה שההארכה חלה “על כולם” – בלי לבדוק אם המועד הספציפי שלכם נמצא בטווח שנקבע בחוק
אי התאמה בין מועדי החוזה (פינוי, מסירה, תשלומים) לבין המועד האחרון למכירת הדירה מבחינת מס
התעלמות מההבדל בין דירה יד שנייה לדירה מקבלן, שבה מועד מסירה וטופס 4 משפיעים מאוד
התבססות על כתבות או שמועות, בלי לעיין בנוסח החוק או בלי לקבל ייעוץ משפטי / ייעוץ מס
היעדר תכנון תזרימי – מכירה מאוחרת מדי בלי להבין את השפעתה על משכנתאות והתחייבויות

כדי להימנע מטעויות:

בדקו כל מועד באופן פרטני ומדויק
הצליבו בין ניסוחי החוזה לבין הוראות חוק מיסוי מקרקעין והוראת השעה
הבינו את המשמעות של איחור ביום אחד – לפעמים זה ההבדל בין פטור מלא למס שבח בעשרות אלפי שקלים
התייעצו עם עו״ד מקרקעין/יועץ מס לפני קבלת החלטות מהותיות על דחיית מכירה או שינוי מועדים

היתרון של ליווי שמבין גם את הצד של הקבלן

המשרד שלנו מייצג גם קבלנים בפרויקטים רחבי היקף, ולכן מכיר היטב את הדרך שבה נקבעים מועדי מסירה, מנגנוני פיצוי על איחור, לוחות תשלום ותלות באישורים ורישיונות. היכרות זו מאפשרת לבנות אסטרטגיה חכמה למשפרי דיור. עבורכם זה אומר:

תכנון נכון של לוחות הזמנים בין רכישת הדירה החדשה למכירת הישנה
הבנה מעמיקה של הסיכונים – הן מול הקבלן והן מול רשויות המס
התאמת החוזה למציאות בשטח, כולל מנגנוני הגנה במקרה של עיכובים
מניעת טעויות מס יקרות באמצעות תכנון מראש, בחירת מועדים נכונים וניצול מלא של ההארכה

הארכת המועדים – הזדמנות או מלכודת?

הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור היא הזדמנות משמעותית: היא יכולה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים במס רכישה ובמס שבח, למנוע מכירה חפוזה ולהקטין את הלחץ בתקופה שגם כך אינה פשוטה. מצד שני, מי שלא מבין את הפרטים, לא בודק את המועדים המדויקים ולא מתכנן נכון – עלול לגלות שההארכה כלל לא חלה עליו, או שהוא איחר למועד החדש ונכנס לקטגוריה של משקיע, עם מסים גבוהים בהרבה.

שוקלים למכור דירה ולרכוש חדשה? נשמח ללוות אתכם

אם אתם מתכננים עסקת משפר דיור, רוצים לבדוק אם אתם נכנסים למסגרת ההארכה, או כבר מחזיקים שתי דירות וחוששים מתוצאות המס – ליווי משפטי מדויק יכול לעשות הבדל ענק בתוצאה. המשרד מלווה משלב הבדיקה המקדמית והערכת המסים, דרך המשא ומתן ועריכת החוזים, תכנון תזמון המכירה מול הרכישה, שימוש בהארכת המועדים והגשת המסמכים לרשות המסים – ועד קבלת המפתח ורישום הזכויות. תשלחו לנו הודעה באתר ונשמח לענות על כל שאלה ולתאם שיחה מקדימה ללא התחייבות.

טלפון:

052-2875604

💼 עו”ד חגית מרדכי מתמחה בליווי רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין, לרבות רכישה מקבלן – כולל בדיקות מקדימות, משא ומתן, עריכת חוזה, בדיקת רישום, הסדרת זכויות, טיפול משפטי מלא עד קבלת המפתח ורישום הזכויות

למידע נוסף:

עורך דין ליווי רכישת דירה

——————————-

המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני. כל עסקה מחייבת בדיקה ספציפית של החוזה ושל נסיבות העסקה.

– – – – – – – – – – – – – – – – >

צריכים עזרה?
אנחנו כאן בשבילכם!

השאירו פרטים עכשיו וקבלו ייעוץ משפטי ראשוני חינם מהמומחים שלנו.

עמוד ראשי

מגזין נדל"ן