קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין – המדריך המלא (2025)
עודכן לשנת 2026 – מבוסס על נהלי רשות המסים ושירותי האזור האישי באתר gov.il.
לפני שרושמים עסקת נדל״ן בטאבו – חייבים להציג ללשכת רישום המקרקעין אישור מס שבח מהמוכר ואישור מס רכישה מהרוכש. בלי האישורים האלה, העסקה לא תירשם, גם אם החוזה נחתם והכסף כבר שולם. הבשורה הטובה היא שב‑2026 ניתן לבצע את רוב התהליך של קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין – הצהרה, דיווח, תשלום, קבלת אישורים ואפילו הגשת השגה – דרך מערכות רשות המסים והאזור האישי.
הכנסת אישרה 🚨 הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור – כך תחזיקו 2 דירות בלי לאבד הטבות מס (2026)
שאגת הארי – הטבות מס
לחצו על התמונה 👆
📘 קראו עוד בנושא: הארכת הטבות מס למשפרי דיור (2026)
במדריך זה נסביר צעד‑אחר‑צעד איך לבצע קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין, אילו שלבים חובה לעבור, מה צריך להכין מראש, איך נראה האישור הדיגיטלי, ומהם הסיכונים בטעות או איחור – כולל דוגמאות מהשטח וטיפים פרקטיים לעורכי דין, מוכרים ורוכשים.
מומלץ לקרוא יחד עם:
מיסוי בעסקת נדל״ן – המדריך המשפטי־כלכלי המלא
ו‑ מיסוי ותשלומים בעסקת רכישת דירה .
1. מהו אישור מס שבח ומהו אישור מס רכישה – ולמה אי אפשר בלעדיהם?
1.1 אישור מס שבח
אישור מס שבח הוא אישור רשמי מרשות המסים, שמאשר כי המוכר דיווח כדין על מכירת הזכות במקרקעין ושילם (או קיבל פטור/הקלה) בגין מס השבח החל על העסקה. האישור מהווה תנאי חובה לרישום העסקה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, והוא למעשה ההצהרה של המדינה שאין מניעה מיסויית להעברת הזכויות על שם הרוכש.
למידע רשמי נוסף:
מס שבח – מדריך רשמי באתר gov.il
1.2 אישור מס רכישה
אישור מס רכישה הוא אישור חתום מרשות המסים המראה שהרוכש דיווח על רכישת הזכות במקרקעין ושילם את מס הרכישה בהתאם לסוג הרכישה ולמדרגות המס הרלוונטיות (דירה יחידה, דירה נוספת, משקיע, קרקע וכו'). גם אישור מס רכישה הוא חלק בלתי נפרד מתהליך קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין לצורך רישום העסקה.
למידע רשמי נוסף:
מס רכישה – מדריך מקיף באתר gov.il
1.3 מה קורה בלי אישורי מס שבח ומס רכישה?
בלי אישורי מס שבח ומס רכישה:
- לא ניתן להשלים רישום מכר בטאבו או ברמ״י – לשכת רישום המקרקעין לא תקבל את העסקה ללא האישורים.
- הבנק עלול לעכב שחרור משכנתא, הלוואות ליווי או כספי נאמנות עד להצגת אישורי המס המעודכנים.
- עלולים להיצבר קנסות וריביות על איחור בדיווח ובתשלום, ואף להיפתח הליכי גבייה ועיקולים.
להעמקה בהבדל בין שני סוגי המסים:
ההבדל בין מס רכישה למס שבח – המדריך המלא
2. לפני קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין – להבין את התמונה המיסויית
לפני שניגשים לדיווח המקוון ולשלב של קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין, חשוב להבין אילו מסים חלים בעסקה, אילו פטורים אפשריים, ומה המשמעות הכלכלית של כל החלטה:
- האם מכירת הדירה חייבת במס שבח או שניתן לנצל פטור ממס שבח (דירת מגורים מזכה, ירושה, חלוקה בין בני זוג וכו')?
- האם זו דירה יחידה של המוכר ושל הרוכש, או שיש דירות נוספות שמשנות את שיעורי המס?
- האם נכון לנצל את הפטור בעסקה הנוכחית, או עדיף לשמור אותו לעסקה עתידית על דירה יקרה יותר?
- כיצד בדיוק מחשבים את השבח: מחיר רכישה, הוצאות מוכרות (שיפוץ, מס רכישה היסטורי, תיווך, עו״ד), תקופת ההחזקה ועוד?
להעמקה במיסוי מקרקעין לפני דיווח והפקת אישורים:
מס שבח – איך מחשבים, מתי משלמים ואילו פטורים קיימים
פטור ממס שבח – המדריך המקצועי
מס רכישה – מדרגות, מועדים ותשלום
ניתן לבצע חישוב ראשוני באמצעות:
מחשבון מס שבח ורכישה – gov.il
דוגמה מהשטח:
מוכר שרכש דירה ב‑1,500,000 ₪, השקיע בשיפוצים 150,000 ₪, ומוכר ב‑2,300,000 ₪ – עשוי להפחית מהשבח הוצאות שיפוץ, מס רכישה ושכר טרחת עורך דין, ובמקרים מסוימים להימנע מתשלום מס שבח באמצעות פטור לדירת מגורים מזכה. תכנון נכון לפני ההזנה במערכת חוסך לא פעם עשרות אלפי שקלים.
3. דיווח מס שבח ומס רכישה אונליין – שלב‑אחר‑שלב
רוב תהליך קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין מתחיל בדיווח דיגיטלי על העסקה למיסוי מקרקעין, ממשיך בתשלום, ומסתיים בהפקת האישור בפורמט PDF.
3.1 מערכות הדיווח והתשלומים
- מערכת דיווח מקוון לעסקאות:
מערכת דיווח מקוון – רשות המסים - הצהרות מקוונות (מגוון טפסים):
מערכת הצהרות מקוונות – רשות המסים - מידע נדל״ן ומיסוי מקרקעין:
מידע נדל״ן – רשות המסים - מערכת התשלומים הממשלתית:
מערכת התשלומים הממשלתית - האזור האישי ברשות המסים (אישורי מסים, שירותים נוספים):
הזדהות לאזור האישי באתר gov.il
3.2 דיווח מס שבח למוכר – אונליין
דיווח על מכירת זכות במקרקעין (מס שבח) נעשה באמצעות טופס מקוון, בתוך המועד הקבוע בחוק.
שלבים עיקריים
- איסוף מסמכים ונתונים
חוזה מכר חתום, נסח טאבו/אישור זכויות, חשבוניות שיפוץ, מס רכישה היסטורי, הוצאות תיווך ושכר טרחת עורך דין. - כניסה למערכת הדיווח
דרך אתר רשות המסים – מיסוי מקרקעין/דיווח מקוון, בחירת הטופס המתאים לעסקה (לרוב הצהרה על מכירת זכות במקרקעין – טופס 7002 או טופס מקוון חלופי). - הזנת פרטי העסקה
פרטי המוכר, הנכס, תאריכי רכישה ומכירה, מחיר העסקה, הוצאות מוכרות, וטענות לפטור/הקלה. - קבלת שומה (שומה עצמית/טיוטה)
המערכת מחשבת את מס השבח לפי הנתונים שהוזנו. לעיתים מתקבלת שומה עצמית המתקבלת אוטומטית, ולעיתים השומה נבדקת בידי פקיד שומה. - החלטה: לשלם או להגיש השגה
אם השומה נראית סבירה – משלמים את המס (אם קיים) דרך מערכת התשלומים הממשלתית. אם קיימת מחלוקת לגבי חישוב המס, ניתן להגיש השגה.
מידע רשמי על השגה:
הגשת השגה על שומת מס שבח – gov.il
תרשים זרימה (מילולי) – דיווח מס שבח אונליין
חתימת חוזה → איסוף מסמכים → כניסה למערכת → מילוי הצהרה → קבלת שומה → החלטה (תשלום/השגה) → תשלום מקוון (אם יש מס) → קבלת אישור מס שבח אונליין → העברת האישור לעו״ד לצורך רישום בטאבו.
3.3 דיווח מס רכישה לרוכש – אונליין
הרוכש חייב להגיש הצהרה על רכישת הזכות ולשלם את מס הרכישה בתוך המועד הקבוע בחוק.
שלבים עיקריים
- הזנת פרטי הרוכש
תעודת זהות, מצב משפחתי, תושבות, נתונים על דירות אחרות שבבעלותו. - הזנת פרטי העסקה
סוג הנכס (דירה/קרקע/מסחרי), מחיר הרכישה, חלק יחסי בזכויות, תאריכי חתימה ומסירה. - חישוב מס רכישה
המערכת מחילה את מדרגות המס הרלוונטיות (דירה יחידה/נוספת/משקיע, סוג הנכס) ומציגה את סכום המס לתשלום. - תשלום מס רכישה
התשלום נעשה אונליין דרך מערכת התשלומים הממשלתית או באמצעות שובר תשלום.
למידע רשמי על התהליך:
תשלום מס רכישה – כל זכות
מס רכישה – מדריך gov.il
דוגמה מהשטח:
רוכש דירה יחידה בסך 1,700,000 ₪ עשוי לשלם מס רכישה מופחת או אפסי עד תקרה מסוימת, בעוד שרוכש דירה שנייה באותו סכום ישלם מס בשיעורים גבוהים יותר. דיווח לא נכון על היות הדירה „יחידה“ עלול להוביל לחיוב מס נוסף, קנסות וחיוב רטרואקטיבי.
4. קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין – איך זה נראה בפועל?
לאחר השלמת הדיווח והתשלום, ניתן לבצע קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין דרך מערכת מיסוי מקרקעין והאזור האישי באתר רשות המסים.
4.1 היכן מפיקים את האישורים?
- מערכת הפקת אישורים (רשות המסים):
הפקת אישורים – רשות המסים - שירות „אישורי מסים לרישום עסקאות נדל״ן“ באזור האישי (עסקאות משנות ה‑80 ואילך):
דרך האזור האישי באתר gov.il לאחר הזדהות.
באזור האישי ניתן לראות רשימת עסקאות שבהן מופיעים האישורים שהופקו, ולהורידם כקבצי PDF לצורך העברה לעורך הדין, לבנק וללשכת רישום המקרקעין.
4.2 שימוש באישורים ברישום העסקה
האישורים מועברים לעורך הדין לצורך:
- הגשת בקשה ל‑ רישום מכר בטאבו
- הצגת האישורים לבנק המלווה, ליווי פיננסי ומחלקות משכנתאות
- השלמת רישום העסקה ברשות מקרקעי ישראל (אם רלוונטי) ובמרשמים נוספים
4.3 טבלה – סוגי האישורים ואופן הפקתם אונליין
| אישור | מי מקבל | למה משמש | היכן מפיקים אונליין |
|---|---|---|---|
| אישור מס שבח | המוכר | תנאי לרישום העסקה בטאבו/רמ״י | מערכת מיסוי מקרקעין והאזור האישי ברשות המסים |
| אישור מס רכישה | הרוכש | הוכחת תשלום מס רכישה לצורך רישום הזכויות | מערכת מיסוי מקרקעין, מערכת התשלומים, האזור האישי |
| אישור על תשלום יתר/החזר מס | מוכר/רוכש | ניהול בקשת החזר או קיזוז עקב תשלום עודף | באמצעות טפסים מקוונים ורשות המסים (לעיתים דרך האזור האישי) |
5. טעויות נפוצות בקבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין – ואיך להימנע מהן
בעת ביצוע קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין, חוזרות על עצמן כמה טעויות:
- דיווח חלקי או שגוי – אי הזנת כל בעלי הזכויות, דילוג על הוצאות מוכרות, אי צירוף מסמכים.
- אי ניצול פטורים והקלות – הגשת דיווח ללא בחינת פטור ממס שבח או הקלות במס רכישה גורמת לתשלום מס מיותר.
- הגשה באיחור – איחור במועד ההצהרה או התשלום גורר ריביות וקנסות, ולעיתים עיכוב ברישום העסקה.
- פערים בין הדיווח לחוזה – מחיר או תאריך שונים מהאמור בחוזה מקפיצים סימני שאלה ומעכבים את האישור.
- אי שמירת האישור – למרות שניתן לשחזר אישורים רבים באזור האישי, מומלץ לשמור את הקובץ בתיק העסקה ולהעבירו מיד לעורך הדין.
דוגמה מהשטח:
רוכש שהצהיר באיחור על מס רכישה, מבלי לתאם עם עורך דינו, קיבל דרישת קנס וריבית. הבנק סירב לשחרר את המשכנתא ללא אישור מס רכישה עדכני, ונדרש שינוי בלוח התשלומים ובמועדי המסירה. ליווי משפטי מוקדם היה מאפשר לתכנן את המועדים ולמנוע את המשבר.
6. שילוב בין מיסוי, מימון ורישום העסקה
מיסוי מקרקעין, מימון (משכנתא/ליווי) ורישום הזכויות בטאבו הם שלושה צירים שנעים יחד. קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין משפיעה ישירות על הבנק, על לוח התשלומים ועל היכולת לרשום משכון ורישום סופי.
- הבנק דורש לראות אישורי מס שבח ומס רכישה כתנאי לשחרור מלא של ההלוואה.
- עיכוב בהפקת אישורי המס עשוי לגרום להפרת מועדי תשלום בחוזה.
- חוזים חכמים כוללים מנגנוני נאמנות, תנאים מתלים וסנקציות למקרה של איחור בעמידה בחובות המס.
להעמקה בהיבט התשלומים והמיסוי:
מיסוי ותשלומים בעסקת רכישת דירה
להיבטי היטלי פיתוח נוספים בעסקאות:
היטל פיתוח – המדריך המשפטי המלא לרוכשי נכסים
טיפ חוזי
כדאי לנסח בחוזה המכר לוח תשלומים שמגלם את לוחות הזמנים של קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין, כולל:
- מועדים ברורים להמצאת האישורים.
- תשלום בנאמנות עד המצאת אישור.
- אפשרות לעיכוב חלק מהתמורה במקרה של עיכוב מצד המוכר/הרוכש.
- קישור ברור בין התחייבויות המס להתחייבויות המימוניות והקנייניות.
7. שאלות ותשובות – קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין (FAQ)
שאלה 1: איך מקבלים אישור מס שבח אונליין לאחר תשלום המס?
לאחר הגשת הדיווח ותשלום מס השבח, נכנסים למערכת מיסוי מקרקעין או לאזור האישי באתר רשות המסים, בוחרים בעסקה הרלוונטית, ומפיקים אישור מס שבח בפורמט PDF. האישור נשמר במחשב ונשלח לעורך הדין ולבנק לפי הצורך.
שאלה 2: איך מורידים אישור מס רכישה מהאינטרנט?
את אישור מס רכישה ניתן להפיק מתוך מערכת מיסוי מקרקעין או האזור האישי ברשות המסים, לאחר שהתשלום נקלט במערכת. בוחרים את העסקה הנכונה ומורידים את האישור לצורך רישום בטאבו.
שאלה 3: האם צריך להגיע פיזית למשרד מיסוי מקרקעין לקבלת האישורים?
ברוב העסקאות אין צורך להגיע פיזית. בזכות השירותים המקוונים ניתן לבצע קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין דרך האזור האישי ומערכות הדיווח והתשלומים. במקרים מורכבים במיוחד או כאשר יש בעיית זיהוי/קליטה, ייתכן שיידרש קשר ישיר עם המשרד.
שאלה 4: כמה זמן לוקח לקבל את האישורים?
בעסקאות פשוטות, כאשר הדיווח מלא והמס שולם במועד, ניתן לקבל את האישורים לעיתים בתוך ימים בודדים, ולעיתים מהר יותר. בעסקאות מורכבות, או כאשר מוגשת השגה על השומה, התהליך עלול להתארך עד לסיום הבירור.
שאלה 5: מה קורה אם האישור אבד ואני צריך אותו כעת לרישום?
בשירות „אישורי מסים לרישום עסקאות נדל״ן“ באזור האישי ניתן להפיק מחדש אישורים עבור עסקאות שבוצעו החל משנות ה‑80 ואילך. כך ניתן לשחזר אישור אבוד ולהמשיך בתהליך הרישום בלי לפתוח הליך חדש במשרד מיסוי מקרקעין.
8. קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין – ליווי משפטי וסגירת עסקה בטוחה
תהליך קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין נראה ״טכני״, אבל בפועל הוא משלב החלטות מיסויות משמעותיות, לוחות זמנים קשיחים, דרישות של הבנקים ונהלים מחמירים של רשות המסים. טעות אחת או איחור קטן יכולים לגרור קנסות, עיכובים ועצירת רישום העסקה.
משרדנו מלווה קבלנים, יזמים, מוכרים ורוכשים פרטיים בעסקאות נדל״ן מורכבות, ומכיר לעומק את דרישות רשות המסים, הבנקים ולשכת רישום המקרקעין. כאשר אותו ניסיון מופנה לטובת העסקה שלכם – הדיווח נעשה נכון, הפטורים וההקלות מנוצלים במלואם, והאישורים מופקים אונליין בזמן, עד לרישום העסקה בטאבו.
יש לכם שאלה לגבי קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין בעסקה ספציפית?
אפשר לפנות ישירות:
שיחה מקדימה ללא התחייבות:
טלפון: 054-8543733
מקורות רשמיים מרכזיים
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג‑1963, והתקנות שהותקנו מכוחו.
- אתר gov.il – מדריך מס שבח במיסוי מקרקעין:
real_estate_tax_capital_gain - אתר gov.il – מדריך מס רכישה במיסוי מקרקעין:
real_estate_purchase_tax - מחשבון מס שבח ומס רכישה – gov.il:
real_estate_tax_calculator - מערכת דיווח מקוון לעסקאות נדל״ן – רשות המסים:
taxinfo.taxes.gov.il - מערכת הצהרות מקוונות – רשות המסים:
ecom.gov.il – counter=taxes - מידע נדל״ן – רשות המסים:
nadlan.taxes.gov.il - מערכת התשלומים הממשלתית – payments.gov.il:
payments.gov.il - האזור האישי באתר gov.il (כולל שירותי אישורי מסים לרישום עסקאות נדל״ן):
personal-area-registration - כל זכות – תשלום מס רכישה והליכים נלווים:
kolzchut.org.il – תשלום מס רכישה - כל זכות – החזר מס בגין מס שבח/מס רכישה:
kolzchut.org.il – החזר מס שבח/רכישה