הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין

הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין – המדריך המעשי והמשפטי לשנת 2025

בעידן הדיגיטלי של שנת 2025, עסקת מקרקעין בישראל – מכירה או רכישה – לא מסתיימת בחתימה על חוזה.
אחד השלבים הקריטיים ביותר, שלעיתים זוכה לפחות תשומת לב, הוא
הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין
לרשות המסים.

מדובר בחובה חוקית שמפעילה שרשרת שלמה של תהליכים: חישוב מס שבח, מס רכישה, קבלת אישורי מס,
ובהמשך גם רישום הזכויות בטאבו.
הצהרה לא מדויקת, מאוחרת או חסרה עלולה לעכב את כל העסקה – ולעיתים גם לייצר חיובי מס מיותרים.

מהי הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין

ההצהרה היא דיווח רשמי לרשות המסים על עצם ביצוע העסקה:
מי מכר, מי רכש, מה נמכר, באיזה מועד, ובאיזה סכום.

החובה חלה הן על המוכר והן על הרוכש,
וכל צד מדווח בנפרד, גם אם מדובר באותה עסקה.
החובה מעוגנת בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ובתקנות הדיווח המקוון.

למה ההצהרה כל כך חשובה ב־2025

כיום, מערכות רשות המסים פועלות באופן מקוון ומצליבות מידע
עם נתונים מטאבו, בנקים, רשויות מקומיות וגופים נוספים.
ההצהרה היא נקודת הפתיחה לחישוב מס שבח אצל המוכר ומס רכישה אצל הרוכש.

המשמעות היא שכל אי־דיוק בהצהרה:

• מעכב קבלת אישורי מס
• עלול להוביל לדרישות הבהרה ובירורים נוספים
• עשוי לגרור קנסות, הפרשי הצמדה וריבית
• עלול לעכב רישום זכויות בטאבו

מתי חייבים להגיש הצהרה

ההצהרה חייבת להיות מוגשת בתוך 30 ימים
ממועד החתימה על חוזה המכר (מועד ביצוע העסקה לפי החוק),
לאחר קיצור התקופה שהייתה בעבר ארוכה יותר.

המועד הקובע הוא מועד החתימה – ולא מועד התשלום,
לא מועד קבלת המפתח, ולא מועד הרישום בטאבו או אצל הגופים המממנים.
איחור בהגשת ההצהרה עלול לגרור קנס ואמצעי אכיפה נוספים.

איך מגישים הצהרה בפועל

כיום, ברירת המחדל היא הגשת ההצהרה באופן מקוון בלבד, בהתאם לתקנות הדיווח המקוון.
כאשר הצדדים מיוצגים, ההצהרה מוגשת בדרך כלל על-ידי עורך הדין המייצג
דרך מערכת שבח.נט של רשות המסים.

מוכרים או רוכשים שאינם מיוצגים על-ידי עורך דין מגישים את ההצהרה
דרך האזור האישי באתר רשות המסים.
במקרים חריגים בלבד, כמו תקלה טכנולוגית רוחבית, ניתן לקבל אישור להגיש הצהרה לא מקוונת על גבי טופס מודפס.

למידע והגשת שומה עצמית למס שבח באופן מקוון ניתן להיכנס
לאתר רשות המסים:

שירות שומה עצמית מס שבח (רשות המסים)
.

מה צריך לכלול בהצהרה

במסגרת ההצהרה נמסרים, בין היתר:

• פרטי הצדדים לעסקה (מוכר/ים, רוכש/ים, תושבות, מספרי זהות/ח.פ.)
• פרטי הנכס (גוש, חלקה, תת־חלקה, כתובת, סוג הנכס)
• סוג הזכות הנמכרת או הנרכשת (בעלות, חכירה, חכירת משנה, זכות באיגוד מקרקעין ועוד)
• שווי העסקה, פירוט התמורה ותנאי התשלום
• מועד החתימה על ההסכם וכל מסמך מקדים כמו זיכרון דברים
• התייחסות לניכויים ותוספות שהמוכר תובע בחישוב השבח (הוצאות שיפוץ, מס רכישה עבר, תיווך וכדומה)
• סימון זכאות לפטור או הקלה במס שבח או מס רכישה (למשל דירת מגורים מזכה, נכה, עולה חדש, תושב חוזר)

ההצהרה משמשת בסיס לחישוב מס שבח אצל המוכר
ומס רכישה אצל הרוכש.
לרשימת טפסים פורמליים (למשל טופס 7002 למכירת זכות שאינה דירת מגורים) ניתן לעיין באתרי טפסים ייעודיים של מיסוי מקרקעין.

קישור למידע ממשלתי נוסף

למידע כללי ומעודכן על הליך ההצהרה במכירה או רכישה של זכות במקרקעין ניתן להיעזר במדריכים רשמיים וממשלתיים.

• מדריך כללי בנושא הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין – ניתן למצוא במדריך המוכר/רוכש זכות במקרקעין של רשות המסים.
• נתוני עסקאות נדל"ן שבוצעו בפועל, לצורך בדיקת מחירי שוק:
  
  אתר הנדל"ן הממשלתי
  .
• להפקת נסח טאבו ומסמכי רישום זכויות:
  
  מקרקעין ברשת – רשם המקרקעין
  .

השלב הבא אחרי ההצהרה

לאחר הגשת ההצהרה:

• רשות המסים מבצעת בדיקה ראשונית של הנתונים והמסמכים
• מונפקות שומות מס (או דרישות השלמה/הבהרה במקרה הצורך)
• לאחר תשלום המס – מונפקים אישורי מס שבח ומס רכישה

אישורי המס הם תנאי הכרחי להשלמת רישום הזכויות בטאבו.
במרבית העסקאות, ללא אישורי מס תקינים, לשכת רישום המקרקעין לא תרשום את העברת הזכויות על שם הרוכש.

טעות בדיווח, פטור והקלות – למה עדיף לבדוק מראש

חשוב לזכור שגם כאשר בפועל צפוי מס נמוך או פטור, עדיין קיימת חובה להגיש הצהרה מלאה ומדויקת,
ובאיחור – עלול להיגבות קנס על אי הגשת הצהרה במועד.

במקרים רבים ניתן לבחון פטור מלא או חלקי, או מסלול מס מיטיב
(למשל דירת מגורים מזכה, פטור עקב נכות או קצבה, הקלות ברכישת דירה ראשונה ועוד),
ולכן כדאי לבצע בדיקה מקצועית לפני שמגישים את ההצהרה.

טעויות נפוצות בהצהרה – ואיך להימנע מהן

• איחור בהגשת ההצהרה
  איך להימנע: להיערך להגשה מיד עם חתימת החוזה, ולוודא שעורך הדין או הצדדים עצמם מזינים את הנתונים במערכת בתוך 30 ימים.
• דיווח שווי עסקה לא מדויק
  איך להימנע: לדווח לפי החוזה, הנספחים והסכמי הלוואה/שדרוג בפועל, כולל כל התמורה וההטבות שניתנו במסגרת העסקה.
• פרטי נכס שגויים
  איך להימנע: לבדוק גוש, חלקה ותת־חלקה לפני ההגשה מול נסח טאבו מעודכן,
  ולוודא התאמה בין ההסכם לנתונים ברשם המקרקעין.
• הנחה שהצד השני דיווח “בשבילי”
  איך להימנע: לזכור שכל צד – מוכר ורוכש – חייב בדיווח עצמאי, גם אם מדובר באותה עסקה ובאותו עורך דין.
• אי־התייחסות להקלות או פטורים
  איך להימנע: לבדוק מראש זכאות לפטור או לחישוב מס מיטיב,
  ולהגיש במועד בקשות לפטור או הקלות במיסוי מקרקעין במסגרת ההצהרה או בצירוף מסמכים נלווים.
• התעלמות ממסמכים נלווים לעסקה
  איך להימנע: לצרף ולהביא בחשבון גם הסכמי שיתוף, הסכמי חניה/מחסן, זכויות בנייה נוספות וכל מסמך המשפיע על הזכויות ועל השווי.

היתרון שלנו בליווי הצהרות מקרקעין

משרדנו מייצג קבלנים ויזמים בפרויקטים גדולים מאוד,
ולכן מכיר לעומק את אופן העבודה של רשות המסים,
את מבנה העסקאות, ואת הנקודות שבהן דיווח נכון
עושה הבדל משמעותי בזמן, בכסף ובשקט הנפשי.

כאשר אנו מייצגים רוכשים ומוכרים,
אנו רואים את ההצהרה לא כטופס טכני,
אלא כחלק בלתי נפרד מהגנה משפטית כוללת על העסקה –
החל משלב המו"מ על החוזה, דרך תכנון המס, ועד קבלת אישורי מס ורישום הזכויות בטאבו.

ליווי מקצועי בהצהרה מאפשר:

• מניעת טעויות בדיווח שיכולות להוביל לקנסות ועיכובים
• מיצוי פטורים והקלות במס שבח ומס רכישה
• קיצור משך הזמן עד לקבלת אישורי המס ורישום העסקה

עומדים לפני מכירה או רכישה של דירה?

אם אתם עומדים לפני מכירה או רכישה של דירה, מגרש או נכס מניב,
כדאי לטפל בשלב ההצהרה מראש ולא להמתין למועד האחרון.
הצהרה מדויקת ומנוהלת נכון חוסכת ויכוחים עם רשות המסים,
מקצרת את הדרך לאישורי המס ומונעת עיכובים ברישום בטאבו.

משרדנו מעניק ליווי מלא:
מהשלבים הראשונים של העסקה,
דרך משא ומתן ועריכת החוזה,
ועד דיווח מס, קבלת אישורי מס ורישום הזכויות בטאבו.

מוזמנים לשלוח לנו הודעה באתר
לתיאום שיחה מקדימה ללא התחייבות:
052-2875604