מיסוי מקרקעין – מה רוכשי דירות צריכים לדעת

שנת 2025 הביאה עמה מספר עדכונים חשובים בתחום המיסוי בישראל, ובפרט במיסוי מקרקעין. כל רוכש דירה או משקיע בנדל"ן צריך להכיר את מערך המיסוי: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ומס יסף – כדי להעריך נכון את עלויות העסקה ולתכנן אותה בצורה מושכלת.

מס רכישה

מס רכישה הוא מס המוטל על הקונה בעת רכישת נכס. שיעור המס נקבע בהתאם לסוג הרוכש ולמעמד הנכס. נכון לשנת 2025, מדרגות מס רכישה עודכנו בחודש ינואר והוקפאו עד לסוף 2026.

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – פטור ממס רכישה
• על חלק השווי שבין 1,978,746 ₪ ל‑2,347,040 ₪ – 3.5%
• על חלק השווי שבין 2,347,041 ₪ ל‑6,055,070 ₪ – 5%
• על חלק השווי שבין 6,055,071 ₪ ל‑20,183,565 ₪ – 8%
• על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%

לרוכשי דירה נוספת (שאינה דירה יחידה) חלים שיעורי מס של 8% עד 6,055,070 ₪, ו‑10% מעל סכום זה.

מס שבח

מס שבח חל על מוכר הנכס בעת המכירה, ונקבע לפי הרווח (השבח) בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. שיעור המס עומד על 25% מהרווח הריאלי, בתוספת מס יסף במקרים של הכנסות גבוהות .

עם זאת, קיימים פטורים חשובים – בראשם הפטור על מכירת דירת מגורים יחידה, בהתאם לסעיפים 49ב(2) ו‑49ז לחוק מיסוי מקרקעין. הפטור ניתן לדירה ששימשה למגורים לפחות 18 חודשים, ותקרת השווי הפטורה נכון ל‑2025 עומדת על כ‑5 מיליון ₪ .

מס יסף

מס יסף הוא מס נוסף על הכנסות גבוהות. בשנת 2025 נוסף רכיב חדש: 3% על חלק ההכנסה שמעל 721,560 ₪ ו‑2% נוספים על רווחי הון ושבח מקרקעין מעל סכום זה. דירות מגורים בשווי של עד 5.382 מיליון ₪ אינן חייבות במס יסף

היטל השבחה

היטל השבחה אינו מס מדינה אלא תשלום לרשות המקומית, הנדרש כאשר ערך הנכס עלה בעקבות אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג. שיעור ההיטל יכול להגיע עד 50% מגובה ההשבחה. מומלץ לבצע בדיקת שמאי לפני מכירה או רכישה כדי להימנע מהפתעות .

מיסוי השקעות והשכרה

משקיעים בנדל"ן המשכירים נכסים נדרשים לדווח על הכנסותיהם. קיימים שלושה מסלולי מיסוי :

• פטור חלקי עד תקרה של כ‑5,700 ₪ בחודש
• מס מופחת של 10% על ההכנסה ברוטו
• מיסוי מלא לפי מדרגות מס הכנסה רגילות

הבחירה בין המסלולים תלויה בהיקף ההכנסות, במאפייני הרוכש ובסטטוס המס שלו. ייעוץ מקצועי עשוי לחסוך סכומי מס משמעותיים.

התייעצות מקצועית ותכנון מס

תכנון מיסוי מוקדם הוא שלב חיוני בכל עסקת נדל"ן. עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי יכול לסייע בבדיקת זכויות, בהבהרת היטל ההשבחה, ובמניעת תשלומים מיותרים לרשויות המס. בנוסף, בעת מכירה או העברת נכס בירושה, ניתן לבחון אפשרות לפטורים נוספים או דחיית מס בהתאם לנסיבות .

📣 ליווי אישי צמוד מהצעד הראשון

עריכת חוזה רכישה, בדיקות מיסוי, טיפול ברישום בטאבו ובטופס 4 – אנו נדאג לכל פרט כדי שתיכנסו לדירה בביטחון מלא ובחיסכון מרבי במס.

שיחה מקדימה ללא התחייבות: 054‑8543733

למאמרים מורחבים – לחצו על התמונות 👇