סקירת חדשות הנדל״ן – נובמבר 2025
מגזין נדל״ן חודשי המרכז עבורכם את חדשות שוק הדיור, מחירי הדירות, הקבלנים, הדוחות והרגולציה –
יחד עם ניתוחים ומאמרים מקצועיים מתוך Hagitlaw.
בסקירת חדשות הנדל״ן – נובמבר 2025, ריכזנו במקום אחד את כל מה שחשוב לדעת:
מגמות במחירי הדירות, מצב שוק הדירות החדשות, דוחות החברות הגדולות בענף
והחלטות מדיניות שמשפיעות על רוכשי דירות, משקיעים ושוכרים. כל ידיעה מלווה
בהפניות למאמרי עומק משפטיים באתר Hagitlaw, כדי שתוכלו לעבור מכותרות – להבנה
מעשית של ההשלכות על העסקה שלכם.
מגמות בשוק הדיור ומחירי הדירות
בחלק זה של סקירת חדשות הנדל״ן – נובמבר 2025, אנו מתמקדים בתמונת המצב העדכנית
של מחירי הדירות בישראל: הפער בין תחושת הציבור לנתונים הרשמיים, ירידות ממושכות
באזורי הביקוש במרכז, לצד עליות בירושלים ובפריפריה, והתפתחויות בשוק השכירות.
בלבול סביב כיוון מחירי הדירות
מקור: גלובס · תאריך: 28.11.2025
בסקר שנערך בוועידת גלובס, 93% מהמשתתפים טעו בהערכת מגמת מחירי הדיור – רובם היו בטוחים שהמחירים ירדו,
למרות שבפועל המחירים עלו בכ-0.5% בשנה האחרונה. הנתון הרשמי הפתיע רבים והדגיש את הפער בין תחושת הציבור
לבין המציאות הסטטיסטית בפועל.
מדד הדיור: ירידות במרכז, עליות בירושלים ובפריפריה
מקור: גלובס · תאריך: 27.11.2025
מדד מחירי הדירות של הלמ״ס ממשיך לרדת, עם שבעה חודשים רצופים של ירידות שלא נראו זמן רב.
הירידות מרוכזות בעיקר באזור המרכז, בעוד שבירושלים ובפריפריה המחירים עדיין במגמת עלייה.
המגמה מדגישה את פערי הביקוש בין מרכז הארץ לבין אזורים אחרים.
לכתבה המלאה על מדד מחירי הדירות
שוק הנדל״ן בתל אביב בנסיגה: חזרה לרמות מחירים של 2021
מקור: כלכליסט · תאריך: נובמבר 2025
בתל אביב נרשם מהפך משמעותי: הקונים פונים לדירות זולות יותר, ומחירי העסקאות חזרו לרמות של 2021,
לאחר שבעה חודשי ירידות רצופים במדד. בספטמבר 2025 רמת המחירים בעיר הייתה רק כ-0.5% מעל ספטמבר
שנה קודם, כאשר במקביל נרשמה הגירה שלילית של כ-17 אלף תושבים – בעיקר צעירים משכילים ובעלי הכנסה גבוהה.
מחירי הדירות בעיר צנחו ריאלית בכ-8.4% בתוך שבעה חודשים, מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות בגוש דן גדל,
ומשקיעים רבים מסיטים כספים מהנדל״ן לשוק ההון.
שוק השכירות: עליות מחירים מול עליית שכר
מקור: דו״ח מחקר · תאריך: 20.11.2025
שכר הדירה הממוצע בישראל זינק בשנים האחרונות, אך השכר הממוצע במשק עלה אף יותר.
נתח ההכנסה שמופנה לשכירות ירד מ-37% ב-2017 לכ-33% באמצע 2025, אף שהתשלום החודשי הממוצע עלה בכ-1,150 ₪.
השכר עלה בכ-40% מאז 2017, לעומת עלייה של 31% בדמי השכירות – בין היתר בזכות שוק עבודה חזק.
יחד עם זאת, הכוח בשוק עדיין ברובו בידי בעלי הדירות, וריביות גבוהות לצד חוסר ודאות עלולים להכביד
על שוכרים חלשים.
שוק הדירות החדשות ומכירות קבלנים
בחלק זה של סקירת חדשות הנדל״ן – נובמבר 2025, אנו בודקים מה קורה בשוק הדירות החדשות:
קיפאון בעסקאות, מלאי שיא של דירות לא-מכורות, השפעות המלחמה על הקבלנים והמבצעים
היצירתיים שנועדו למשוך רוכשים חדשים.
למאמר המלא על מימון ותשלומים בעסקת דירה מקבלן – לחצו על התמונה
ירידה חדה בעסקאות ושיא בקיפאון בשוק הדיור
מקור: ynet · תאריך: 22.11.2025
סקירת משרד האוצר מצביעה על המשך הקיפאון בשוק: בספטמבר 2025 נמכרו 6,925 דירות בלבד – ירידה של 17% לעומת
ספטמבר 2024. מכירות דירות חדשות בשוק החופשי צנחו בכשליש, לפחות מ-1,800 דירות בחודש (ירידה של 35% משנה
שעברה). הירידה מקיפה את כל סוגי הרוכשים – משפרי דיור, משקיעים ורוכשי דירה ראשונה – למרות מבצעי הנחות
ומימון מצד חברות הבנייה.
מלאי שיא של דירות חדשות לא-מכורות – 82,921 יחידות
מקור: כלכליסט · תאריך: 13.11.2025
מלאי הדירות החדשות הבלתי-מכורות הגיע בספטמבר לכ-82,921 יחידות – עלייה של 20% בתוך שנה ושיא כל הזמנים.
כשליש מהמלאי מרוכז במחוז תל אביב, עם כ-10,800 דירות לא מכורות בעיר עצמה, על רקע בנייה מואצת של דירות יקרות
שנפגעו מעליית הריבית. עם זאת, הלמ״ס מזהה סימני התאוששות ראשוניים: ברבעון השלישי נרשמה עלייה ממוצעת של 0.6%
בחודש במספר העסקאות, בעיקר בזכות הקבלנים, בעוד ששוק היד השנייה ממשיך להיחלש.
השפעת המלחמה והתאוששות איטית בענף הבנייה
מקור: ynet · תאריך: 29.11.2025
מלחמת חרבות ברזל החריפה את המשבר בענף: הקיפאון במכירות ויוקר המימון פגעו בתזרים הקבלנים,
והובילו לקריסת מאות מהם. לאחר תום הלחימה בנובמבר מדווחים על התעוררות מסוימת בביקושים –
רוכשים שחיכו ליציבות חוזרים לבדוק דירות, בתקווה להקלה כלכלית וביטחונית. מומחי מידע עסקי
צופים התאוששות מדורגת ב-2026, בכפוף לירידת ריבית והחזרת עובדים לענף (כולל עובדים זרים)
כדי להוזיל עלויות ולהאיץ פרויקטים.
דוחות חברות נדל״ן וצעדי קבלנים
בחלק זה של סקירת חדשות הנדל״ן – נובמבר 2025, אנו בוחנים את המצב דרך דוחות החברות:
ירידה חדה במכירות לצד עלייה ברווחים מפרויקטים בחו״ל, מבצעי “הגנת מחיר”, ושורת
הנחות ותמריצים שנועדו להחזיר את הרוכשים לשוק.
שיכון ובינוי: צניחה במכירות – זינוק ברווח
מקור: גלובס · תאריך: 27.11.2025
שיכון ובינוי מכרה רק 90 דירות בישראל בתשעת החודשים הראשונים של 2025, בהכנסות של 273 מיליון ₪,
לעומת 389 דירות ו-1.02 מיליארד ₪ בתקופה המקבילה אשתקד. למרות הירידה החדה במכירות, הרווח הנקי
ברבעון השלישי זינק ל-55 מיליון ₪ (325 מיליון ₪ מתחילת השנה), בעיקר בזכות פרויקטי תשתיות
ונדל״ן בחו״ל שקיזזו את חולשת השוק המקומי. בהנהלה מעריכים שהביקושים יחזרו בהדרגה ב-2026.
אקרו נדל״ן: פחות דירות – יותר יוקרה ורווח
מקור: גלובס · תאריך: 24.11.2025
אקרו מכרה ברבעון השלישי 84% פחות דירות (38 בלבד) לעומת כ-150 דירות ברבעון המקביל,
אך המחיר הממוצע לדירה זינק בכ-50% ל-4.65 מיליון ₪ בזכות דירות יוקרה בתל אביב.
הרווח הנקי קפץ פי חמישה, בין היתר עקב מכירת שטחי משרדים. מאז תחילת אוקטובר,
לאחר הרגיעה הביטחונית, מכרה החברה 44 דירות נוספות – יותר מכל הרבעון השלישי.
אאורה: קפיצה בהכנסות ומבצע “דירה בביטחון”
מקורות: גלובס · 24.11.2025; ynet · 19.11.2025
אאורה דיווחה על עלייה של 65% בהכנסות ברבעון השלישי (כ-518.7 מיליון ₪) ועל גידול של 31% ברווח הנקי (63 מיליון ₪).
מכירות הדירות עדיין נמוכות מהיעד, ולכן החברה השיקה את מבצע “דירה בביטחון”: אפשרות לבטל רכישה ולקבל החזר מלא
עד חצי שנה לפני המסירה אם מחיר הדירה ירד, על בסיס מדד מחירי הדירות החדשות של הלמ״ס.
המבצע חל על 25 פרויקטים ברחבי הארץ ונועד לתת לרוכשים שקט בתקופה תנודתית.
לכתבה ynet
(כתבות זהות בגלובס)
שוק של קונים: הנחות, מבצעי מימון והגנות מחיר בכל פינה
מקורות: כלכליסט, גלובס, TheMarker, ynet · נובמבר 2025
דוחות החברות מראים הסתמכות גוברת על מבצעים: בי.ח. דמרי כ-מחצית מהדירות ברבעון השלישי נמכרו בהנחות,
באפי קפיטל דווח כי 95% מהדירות בשוק החופשי נמכרו במסגרת מבצעי מימון. קבלנים מציעים פריסת תשלומים רחבה,
הצמדה למדד על חשבון החברה, החזר במקרה של ירידת מחירים וביטול ללא קנס. נובמבר 2025 מוגדר “שוק של קונים” –
החברות נאלצות להתגמש ולהציע הגנות יצירתיות כדי להוריד את הרוכשים מהגדר.
לכתבה בגלובס (כתבות זהות בכלכליסט, גלובס, TheMarker ו-ynet)
מדיניות ורגולציה בענף הדיור
בחלק זה של סקירת חדשות הנדל״ן – נובמבר 2025, אנו מסכמים את ההחלטות והמהלכים
הממשלתיים: דירות זעירות בגודל 25 מ״ר, רפורמות בשכירות ארוכת טווח, פרויקטים סביב קווי המטרו,
מודל “דירה בליסינג” והדיון סביב ריבית, מס מטרו והוודאות הרגולטורית בענף.
למאמר המלא על סיכונים בקניית דירה מקבלן – לחצו על התמונה
המדינה שוקלת לאשר דירות 25 מ״ר – מהפכה בשוק הדירות הקטנות
מקור: גלובס · תאריך: 14.11.2025
מינהל התכנון מקדם מהלך תקדימי להתיר בנייה של דירות זעירות בשטח 25 מ״ר בלבד, במקום רף של כ-50 מ״ר כיום.
45% מהמשפחות בישראל הן של אדם יחיד או זוג, אך רק 12% מהדירות קטנות מ-55 מ״ר. המהלך נועד ליצור היצע
בר השגה לצעירים, רווקים ומשפחות קטנות – בעיקר בערים שבהן מחירי הדיור גבוהים במיוחד.
רפורמה בשכירות ארוכת טווח ובנייה סביב המטרו
מקורות: TheMarker / ynet · תאריך: 9.11.2025
במסגרת חוק ההסדרים, משרד האוצר מבקש לצמצם את החובה להקצות 30% מהדירות להשכרה ארוכת טווח בפרויקטים גדולים,
לאחר שמכרזים רבים נכשלו בשל חוסר כדאיות. במקביל מקודמות תכניות לציפוף סביב קווי המטרו –
הגדלת זכויות בנייה ליד תחנות, לצד הקמת תשתיות תומכות. המטרה: להפוך אזורי תחבורה ראשיים למוקדי מגורים
צפופים עם היצע דירות מגוון.
“דירה בליסינג”: השכרה ארוכת טווח עם אופציית רכישה
מקור: TheMarker · תאריך: 25.11.2025
הממשלה בוחנת מודל חדש: חכירת דירה לטווח ארוך עם אופציית רכישה במחיר שנקבע מראש.
הרעיון הוא לאפשר לצעירים לצבור הון עצמי תוך כדי שכירות, ולהקטין את הסיכון של כניסה מיידית לעסקת רכישה.
חברות הדיור הממשלתיות צפויות להיות שחקן מרכזי במודל, כדי להבטיח יציבות וביטחון לשוכרים.
הורדת ריבית, מס מטרו והמאבק על הוודאות בענף
מקור: וואלה נדל״ן · תאריך: 21.11.2025
בנק ישראל הפחית בנובמבר את הריבית ב-0.25% – צעד שמפחית במעט את החזרי המשכנתא, אך לבדו לא פותר את
מצוקת ההיצע. במקביל, קבלנים עתרו נגד “מס המטרו” בטענה שהוא מכביד על פרויקטי התחדשות עירונית
סביב הקווים החדשים ועלול להביא לביטול יוזמות. גורמים בענף מדגישים את הצורך בוודאות רגולטורית
ותמיכה ממשלתית, למשל בסבסוד תשומות או ערבות מדינה לפרויקטים.
חושבים על רכישה, מכירה או השקעה? אל תישארו רק עם הכותרות
סקירת חדשות הנדל״ן – נובמבר 2025 מסכמת עבורכם את מה שקרה החודש בשוק הדיור, אבל במשפט אחד חשוב:
חדשות משתנות כל הזמן – מה שבאמת קובע הוא החוזה הספציפי שלכם.
חדשות הנדל״ן משתנות כל הזמן – ריבית, רגולציה, מבצעי קבלנים ומסים.
בסופו של דבר, מה שקובע זה החוזה הספציפי שלכם:
לוחות תשלומים, בטוחות, מיסוי, אחריות ולוחות זמנים.
משרד עו״ד חגית מרדכי מלווה רוכשים, מוכרים ומשקיעים
מהצעד הראשון ועד רישום הבעלות –
ליווי אישי, חוזה מותאם, ובדיקה משפטית מלאה של העסקה.
ליווי אישי צמוד מהצעד הראשון, עריכת חוזה, מפתח ורישום בטאבו –
נדאג שיהיו לכם את כל הסעיפים הנחוצים לקבלת טופס 4, למסירת הדירה ולשקט נפשי לאורך כל הדרך.
סקירת חדשות הנדל״ן החודשית של Hagitlaw מחברת בין כותרות, נתונים וגרפים – לבין פרשנות משפטית מעשית לרוכשי דירות,
משקיעים ובעלי נכסים. כך תוכלו לקבל החלטות נדל״ן חכמות, על בסיס מידע עדכני והגנה חוזית מלאה.