2026
מחשבון מס רכישה 2026 מאפשר לקבל אומדן מיידי של המס הצפוי לפי שווי העסקה וסוג הרכישה. החישוב שונה באופן מהותי בין דירה יחידה לבין דירה נוספת, והוא עשוי להשתנות גם אצל משפרי דיור, תושבי חוץ, עולים חדשים, בעלי זכויות חלקיות בדירה, נכים ורוכשים במצבים משפחתיים מיוחדים.
הזינו במחשבון את פרטי העסקה הרלוונטיים. לאחר קבלת התוצאה, מומלץ לקרוא את ההסברים שמתחתיו ולוודא שהסיווג שנבחר אכן מתאים למצב המשפטי והמיסויי שלכם. כלי עזר לרוכשי נכסים בחרו את סוג הרכישה והזינו את שווי הנכס לקבלת הערכה לפי מדרגות המס. אפשר להקליד כל סכום. המחוון מגיע עד 30 מיליון ₪. החישוב הוא הערכה כללית בלבד ואינו כולל פטורים, הקלות, עולה חדש, נכה, העברה ללא תמורה, קבוצת רכישה, זכויות חלקיות או נסיבות אישיות אחרות. הקביעה המחייבת נעשית לפי הדין והנתונים במועד העסקה.מחשבון מס רכישה 2026
פירוט החישוב לפי מדרגות
חלק השווי שיעור מס במדרגה
התשובה הקצרה: מס רכישה מחושב באופן מדורג על חלקים שונים משווי העסקה. נכון למדרגות החלות בשנת 2026, רוכש דירה יחידה שהוא תושב ישראל עשוי ליהנות מ־0% על חלק השווי שעד 1,978,745 ש״ח. ברכישת דירה נוספת, שיעור המס מתחיל בדרך כלל ב־8% מהשקל הראשון. התוצאה במחשבון היא אומדן בלבד, משום שהזכאות למסלול מס מסוים תלויה בנסיבות האישיות ובדיווח לרשות המסים.
איך משתמשים במחשבון מס רכישה?
כדי לבצע חישוב מס רכישה, יש להזין את שווי העסקה ולבחור את מסלול החישוב המתאים. הנתון החשוב ביותר אינו רק מחיר הדירה, אלא גם מעמד הרוכש: האם זו דירתו היחידה, דירה חלופית במסגרת שיפור דיור, דירה נוספת או נכס שאינו דירת מגורים.
- הזינו את שווי העסקה כפי שהוא צפוי להופיע בהסכם הרכישה.
- בחרו את סוג הרכישה בהתאם למצבכם במועד העסקה.
- בדקו את תוצאת החישוב ואת פירוט מדרגות המס, ככל שמוצג.
- הוסיפו את המס לתקציב הרכישה לצד הון עצמי, משכנתה, הוצאות משפטיות ועלויות נלוות.
- אמתו את הסיווג לפני חתימה כאשר קיימת דירה נוספת, ירושה, בעלות חלקית, תושבות זרה או זכאות אפשרית להקלה.
רוצים להבין את המסגרת המשפטית המלאה ולא רק את המספר? עברו אל המדריך המקיף למס רכישה בישראל.
מדרגות מס רכישה 2026
מדרגות המס שלהלן חלות בתקופה שמיום 16 בינואר 2025 ועד 15 בינואר 2028. החישוב הוא מדורג: כל שיעור חל רק על חלק השווי שנמצא בתוך אותה מדרגה, ולא בהכרח על מחיר הדירה כולו.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה – תושב ישראל
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש״ח | 0% |
| מעל 1,978,745 ועד 2,347,040 ש״ח | 3.5% |
| מעל 2,347,040 ועד 6,055,070 ש״ח | 5% |
| מעל 6,055,070 ועד 20,183,565 ש״ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש״ח | 10% |
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ש״ח | 8% |
| מעל 6,055,070 ש״ח | 10% |
חשוב: אלה המדרגות הכלליות לדירת מגורים. רכישת קרקע, חנות, משרד או זכות אחרת במקרקעין נבחנת לפי כללים אחרים. גם הקלות לעולה חדש, לנכה או במקרים מיוחדים אינן נלמדות אוטומטית מטבלת דירה יחידה.
דוגמה לחישוב מס רכישה על דירה בשווי 3,000,000 ש״ח
אם מדובר בדירה יחידה המזכה במדרגות המופחתות, החלק שעד 1,978,745 ש״ח פטור. על החלק שבין 1,978,745 ל־2,347,040 ש״ח חל מס בשיעור 3.5%, ועל יתרת השווי עד 3,000,000 ש״ח חל מס בשיעור 5%. לפי חישוב זה, מס הרכישה הוא כ־45,538 ש״ח.
אם אותה דירה בדיוק נרכשת כדירה נוספת, המס הוא בדרך כלל 8% ממלוא השווי — 240,000 ש״ח. הפער בדוגמה הוא כ־194,462 ש״ח. לכן השאלה אם הרכישה מסווגת כדירה יחידה או נוספת אינה שאלה טכנית; היא עשויה לשנות את תקציב העסקה באופן דרמטי.
איך יודעים אם זו דירה יחידה או דירה נוספת?
לצורך מס רכישה, לא בוחנים רק את שם הרוכש שמופיע בחוזה. בדרך כלל נבחן גם התא המשפחתי, הכולל בני זוג וילדים קטינים. לכן דירה הרשומה על שם בן או בת הזוג עשויה להשפיע על החישוב גם אם הרוכש עצמו אינו רשום כבעליה.
- דירה או חלק מדירה בבעלות הרוכש או בן הזוג.
- זכויות בדירה שהתקבלו בירושה.
- דירה הרשומה על שם ילד קטין.
- רכישה משותפת בשיעורי בעלות שונים.
- הסכם ממון, הפרדה רכושית או נסיבות חיים נפרדות.
- מעמד של תושב ישראל, תושב חוץ, עולה חדש או תושב חוזר.
בעלות חלקית אינה שוללת תמיד את מדרגות הדירה היחידה. במצבים מסוימים, חלק שאינו עולה על שליש בדירה אחרת, או חלק שאינו עולה על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, עשוי שלא להיחשב דירה נוספת — אך יש לבדוק את מלוא הנסיבות ואת התנאים הקבועים בדין. להרחבה ראו: מס רכישה לדירה ראשונה ודירה יחידה.
מס רכישה למשפרי דיור
משפר דיור עשוי ליהנות ממדרגות המס של דירה יחידה אף שבמועד הרכישה עדיין קיימת בבעלותו דירה קודמת. הזכאות מותנית, בין היתר, במכירת הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה בדין. אם המכירה אינה מתבצעת בזמן, עלול להיווצר חיוב לפי מדרגות של דירה נוספת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
לוחות הזמנים עשויים להשתנות לפי מועד הרכישה, סוג העסקה והוראות שעה. ברכישת דירה מקבלן יש חשיבות מיוחדת גם למועד מסירת החזקה. לכן אין לבחור במחשבון במסלול „דירה יחידה” רק מפני שקיימת כוונה עתידית למכור. לפני הדיווח יש לבדוק שהעסקה עומדת בתנאים. קראו את המדריך המלא על מס רכישה למשפרי דיור.
מס רכישה על דירה מקבלן
ברכישת דירה חדשה מקבלן, החובה לדווח על העסקה אינה נדחית אוטומטית עד למסירה או עד לתשלום מלוא התמורה. בדרך כלל מועד חתימת החוזה הוא נקודת המוצא לדיווח ולבחינת החבות, גם כאשר לוח התשלומים נפרס על פני תקופה ארוכה.
חשוב להפריד בין מחיר הדירה לצורך החישוב לבין כלל תקציב הרכישה. מעבר למס הרכישה עשויות להיות הוצאות נוספות: הצמדה ככל שחלה, שינויים ושדרוגים, שכר טרחה, מימון, רישום, מסירה ומעבר. מומלץ לחשב את המס לפני החתימה ולוודא שיש מקור כספי לתשלום שאינו תלוי כולו במשכנתה או בלוח התשלומים לקבלן.
לבדיקת העסקה כמכלול, ראו גם: בדיקות כלכליות לפני רכישת דירה מקבלן וכן המדריך לרכישת דירה מקבלן.
מתי לא כדאי להסתמך רק על מחשבון מס רכישה?
המחשבון מבצע חישוב מספרי לפי הנתונים שנבחרו, אך אינו יכול להכריע לבדו בשאלות משפטיות. יש צורך בבדיקה פרטנית כאשר מתקיים אחד המצבים הבאים:
- אחד מבני הזוג מחזיק בדירה מלפני הנישואין.
- קיים הסכם ממון או נטענת הפרדה רכושית.
- לרוכש יש חלק בדירה אחרת או זכויות מכוח ירושה.
- הרוכש קונה דירה חדשה לפני שמכר את דירתו הקודמת.
- הרוכש הוא תושב חוץ, עולה חדש או תושב חוזר.
- העסקה כוללת מספר רוכשים בעלי מעמד מס שונה.
- הרכישה נעשית עבור קטין, באמצעות נאמנות או במסגרת העברה במשפחה.
- הנכס הוא קרקע, נכס מסחרי או נכס שמעמדו כדירת מגורים אינו ברור.
- מתבקשת הקלה בשל נכות, עיוורון, פגיעה בפעולת איבה או זכאות מיוחדת אחרת.
לתושבי חוץ מומלץ לקרוא גם את המדריך מס רכישה לתושב חוץ. אם כבר הוצאה שומה ונפלה טעות, ייתכן שניתן לבחון תיקון שומת מס רכישה.
מתי מדווחים ומשלמים מס רכישה?
ככלל, על רוכש זכות במקרקעין להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 40 ימים ממועד העסקה. מס הרכישה לפי השומה העצמית משולם בדרך כלל בתוך 60 ימים ממועד העסקה, אלא אם חל הסדר חוקי אחר או מתקיימים תנאים לדחיית מועד התשלום.
איחור בדיווח או בתשלום עלול לגרור ריבית, הצמדה וקנסות. בנוסף, אישור מס רכישה נדרש בהמשך לצורך השלמת רישום הזכויות. למידע מעשי ראו: קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה אונליין. במקרים המתאימים ניתן לבחון גם דחיית תשלום מס רכישה, אך דחייה אינה פטור מהמס.
צ׳ק־ליסט מס רכישה לפני חתימה
- לקבוע מהו שווי העסקה לצורך המס.
- למפות דירות וזכויות של הרוכש, בן או בת הזוג והילדים הקטינים.
- לבדוק חלקי בעלות, ירושות ונכסים שנרכשו לפני הנישואין.
- לבחון האם הרכישה היא דירה יחידה, דירה חלופית או דירה נוספת.
- לוודא מראש את המועד האחרון למכירת דירה קיימת.
- לבדוק זכאות להקלה מיוחדת ואת המסמכים הדרושים למימושה.
- לחשב את המס ולהוסיף אותו לתזרים העסקה.
- לתאם את הדיווח והתשלום עם עורך הדין המלווה.
בשורה התחתונה: מחשבון מס רכישה הוא נקודת פתיחה מצוינת לתכנון התקציב, אבל איכות התוצאה תלויה באיכות הסיווג. כאשר המצב אינו פשוט, השאלה החשובה אינה רק „כמה מס יוצא”, אלא „האם בחרנו במסלול המס הנכון”. את הבדיקה הזאת נכון להשלים לפני חתימה על החוזה ולפני הגשת ההצהרה לרשות המסים.
שאלות נפוצות על מחשבון מס רכישה
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה בשנת 2026?
רוכש דירה יחידה שהוא תושב ישראל עשוי ליהנות מ־0% על חלק השווי שעד 1,978,745 ש״ח. מעל סכום זה המס מחושב באופן מדורג בשיעורים של 3.5%, 5%, 8% ו־10%, לפי שווי העסקה.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
ברכישת דירה נוספת חל בדרך כלל מס בשיעור 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש״ח ו־10% על החלק שמעל סכום זה.
האם מחשבון מס רכישה נותן תוצאה סופית?
לא. המחשבון מספק אומדן לפי הנתונים שהוזנו. שומת המס נקבעת במסגרת הדיווח לרשות המסים, והסיווג המשפטי של הרוכש עשוי לשנות את החישוב.
האם משלמים מס רכישה על דירה מקבלן לפני המסירה?
עצם העובדה שהדירה טרם נמסרה אינה דוחה אוטומטית את הדיווח או את תשלום המס. בדרך כלל מועד העסקה הוא מועד חתימת החוזה, בכפוף להוראות הדין ולנסיבות העסקה.
האם בעלות על חלק מדירה שוללת הטבת דירה יחידה?
לא תמיד. במקרים מסוימים חלק קטן בדירה אחרת, או חלק בדירת ירושה, אינו שולל את ההטבה. יש לבדוק את שיעור הבעלות, מקור הזכות והמצב המשפחתי.
האם משפר דיור יכול לחשב לפי מדרגות דירה יחידה?
לעיתים כן, אם הוא עומד בתנאים ובמועד שנקבע למכירת הדירה הקודמת. אם הדירה הישנה אינה נמכרת בזמן, עלול לחול חיוב של דירה נוספת בתוספת הצמדה וריבית.
האם תושב חוץ זכאי למדרגות של דירה יחידה?
לא באופן אוטומטי. מעמד התושבות הוא רכיב מרכזי בזכאות, ולעיתים יש לבחון גם עלייה עתידית לישראל או שינוי סטטוס בהתאם לתנאי החוק.
תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?
ככלל, התשלום לפי השומה העצמית נעשה בתוך 60 ימים ממועד העסקה. קיימים מצבים שבהם ניתן לדחות את מועד התשלום, אך יש לבחון אותם באופן פרטני.
מקורות רשמיים
רוצים לוודא שחישוב מס הרכישה מתאים לעסקה שלכם?
הפער בין מסלול של דירה יחידה, דירה חלופית ודירה נוספת עשוי להגיע לסכומים משמעותיים. כאשר קיימות זכויות בדירה אחרת, ירושה, בעלות חלקית, דירה של בן או בת הזוג, תושבות זרה או זכאות מיוחדת, חשוב לבדוק את הסיווג לפני החתימה ולפני הגשת ההצהרה.
בחרו נושא או הקלידו שאלה כדי למצוא מדריכים על מדרגות המס, דירה יחידה, משפרי דיור, תושבי חוץ, דיווח ותיקון שומה.
המחשבון והעמוד נועדו למידע כללי ולהערכה ראשונית בלבד. הם אינם מהווים שומה, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס, ואינם מחליפים בדיקה פרטנית של מצב הרוכש, התא המשפחתי, הזכויות בנכסים אחרים, מעמד התושבות, סוג הנכס, מועד העסקה והוראות הדין החלות. מדרגות המס וההקלות עשויות להשתנות, ויש לאמת את הנתונים לפני חתימה ודיווח.