מה זה חברה משכנת ואיך מעבירים זכויות?

מה זה חברה משכנת ואיך מעבירים זכויות בדירה? המדריך המעשי לרוכשים (2025)

בשנת 2025, כאשר רוב עסקאות הנדל"ן מתבצעות בסביבה דיגיטלית ומלוות בציפייה לרישום מהיר בטאבו,
רוכשי דירות רבים מגלים שהזכויות שלהם אינן נרשמות מיד על שמם בפנקסי המקרקעין (טאבו),
אלא מנוהלות בשלב ביניים אצל גורם שנקרא חברה משכנת.

ההבנה מהי חברה משכנת, מה משמעות הרישום דרכה, מה ההבדל בינה לבין טאבו
ואיך מעבירים זכויות בדירה הרשומה בחברה משכנת – היא קריטית להגנה על הזכויות והכסף שלכם,
במיוחד בעסקאות מכירה, נטילת משכנתה ורישום סופי בטאבו.

מניסיוננו, חוסר הבנה של המנגנון הזה גורם לעיכובים, טעויות ואף סיכונים משפטיים,
ולעיתים גם לקשיים בקבלת מימון בנקאי ובעסקאות המשך.

מה זה חברה משכנת?

חברה משכנת היא גורם – לרוב קבלן, יזם, בעל הקרקע או חברה מטעמו –
שמנהל רישום פנימי וזמני של הזכויות בדירות בפרויקט,
כל עוד לא ניתן לרשום את הזכויות ישירות על שם הרוכשים בטאבו (לשכת רישום המקרקעין).

בפועל, החברה המשכנת מחזיקה "ספר בית משותף" פנימי, בו היא מנהלת רישום לגבי:

• מי הבעלים או בעלי הזכויות בכל דירה בפרויקט
• אילו שעבודים, משכנתאות או עיקולים נרשמו על זכויות בדירה
• אילו עסקאות נעשו בדירה (מכירה, העברה, התחייבויות שונות)

בשלב זה, הזכויות של הרוכש הן לרוב זכויות חוזיות הנובעות מהסכם המכר ומהרישום אצל החברה המשכנת,
ולא זכויות קנייניות רשומות בטאבו.
רק לאחר רישום הבית המשותף והעברת הזכויות לטאבו,
הופכות הזכויות לזכויות קנייניות מלאות בפנקסי המקרקעין.

מתי ואיפה רואים את רישום הזכויות?

כאשר הנכס כבר רשום בטאבו, ניתן להפיק נסח טאבו מקוון דרך אתר

"מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים
,
ולראות את פרטי הבעלות, המשכנתאות והעיקולים.

לעומת זאת, בנכס הרשום בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י),
תידרשו בדרך כלל להפיק אישור זכויות במקום נסח טאבו:

• נכס הרשום ברמ"י – ניתן להגיש בקשה מקוונת לאישור זכויות דרך אתר
  
  gov.il – "בקשה לאישור זכויות במקרקעין"
  .
• נכס הרשום בחברה משכנת – פונים ליזם/לחברה המשכנת או לעורך הדין המייצג אותה
  לקבלת אישור זכויות עדכני.

אישור הזכויות או נסח הטאבו הם למעשה "תעודת הזהות" של הדירה,
ועל בסיסם בוחנים רישום זכויות, מימון ומשכנתאות.

למה בכלל נדרש רישום דרך חברה משכנת?

רשם המקרקעין (טאבו) רושם זכויות קנייניות רק כאשר קיימת ודאות מלאה:
גבולות ברורים, תשריטים מאושרים, חלוקה מוסדרת והשלמת הליכי רישום כנדרש.
כאשר תנאים אלה טרם התקיימו, לא ניתן להשלים רישום בעלות אישי בטאבו,
ולכן נעשה שימוש במנגנון של חברה משכנת.

מצב זה נפוץ במיוחד כאשר:

• הקרקע רשומה עדיין כחלקה אחת ולא כבית משותף
• הפרויקט מצוי בשלבי רישום מתקדמים אך הליכי רישום הבית המשותף טרם הושלמו
• הרישום תלוי בהשלמת תשתיות, פרצלציה, תיקון תשריטים או קבלת אישורים מרשויות
• הנכס נמצא על קרקע של רמ"י, וטרם הושלם רישום הזכויות בטאבו על שם החוכרים

כדי לאפשר מכירה, מימון והעברת זכויות גם בשלב זה,
נוצר מנגנון החברה המשכנת – פתרון זמני אך מחייב,
שמטרתו לגשר על הפער עד להשלמת רישום הזכויות בטאבו.

ההבדל בין רישום בטאבו לבין רישום בחברה משכנת

חשוב להבין את ההבדלים המהותיים בין רישום בטאבו לבין רישום בחברה משכנת:

• רישום בטאבו – רישום רשמי בפנקסי המקרקעין המנוהלים על ידי המדינה.
  הרישום הוא קנייני, פומבי, מוחזק כנכון כלפי כולי עלמא, ומהווה ראיה חזקה לזכויות.
• רישום בחברה משכנת – רישום חוזי פנימי אצל היזם/החברה.
  הרישום מחייב בין הצדדים, אך אינו שקוף לציבור ואינו חלופי מלא לרישום קנייני בטאבו.
• פומביות – נסח טאבו ניתן להפקה מקוונת לכל דורש,
  בעוד שאישור זכויות מחברה משכנת מתקבל ישירות מהחברה או נציגה בלבד.
• רמת הוודאות המשפטית – רישום בטאבו מעניק ודאות משפטית מקסימלית;
  רישום אצל חברה משכנת נשען על מערכת חוזית ומחייב בדיקת מסמכים רחבה יותר.

כאשר השלב הביניים מסתיים ורישום הבית המשותף הושלם,
הזכויות "עוברות דירה" מרישום החברה המשכנת לרישום ישיר בטאבו על שם בעלי הדירות.

רישום בית משותף – השלב הקריטי בדרך לטאבו

כדי להעביר את הזכויות מרישום בחברה משכנת לרישום בטאבו,
יש לרשום את הבניין כ"בית משותף" בלשכת רישום המקרקעין.

רישום בית משותף נעשה מול הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין,
באמצעות טפסים, תשריטים ואישורים שונים.
מידע על הליך רישום בית משותף ושירותים נלווים ניתן למצוא בעמודי המידע הממשלתיים,
למשל דרך:

שירות "רישום בית בפנקס הבתים המשותפים" ב‑gov.il
.

לאחר השלמת רישום הבית המשותף ורישום הדירות הספציפיות,
ניתן להפיק נסח טאבו לכל דירה בנפרד דרך

מערכת "מקרקעין ברשת"
,
ובכך מסתיים שלב הביניים של החברה המשכנת.

איך מעבירים זכויות בדירה הרשומה בחברה משכנת?

העברת זכויות בדירה הרשומה בחברה משכנת דומה במבנה לעסקה "רגילה",
אך בפועל היא מורכבת יותר ודורשת הקפדה על שלבים ייחודיים.
להלן מתווה מעשי מקובל (ניתן להתאים לכל עסקה לפי נסיבותיה):

1. בדיקת מצב רישום ואישור זכויות

• קבלת אישור זכויות עדכני מהחברה המשכנת עבור הדירה –
  מסמך המפרט את זהות בעלי הזכויות, סוג הזכות, שעבודים, התחייבויות וכדומה.
• השוואת הנתונים באישור הזכויות לנתונים בחוזה המכר המקורי, בנסחי טאבו (אם יש חלקים רשומים),
  ולאישורי זכויות מרמ"י במידת הצורך.
• בדיקה משלימה של תיק הבניין והיתרי הבניה ברשות המקומית, ובמידת הצורך גם של תשריטי בית משותף
  (אם הוכנו אך טרם נרשמו).

2. חתימה על חוזה מכר מותאם לחברה משכנת

• עריכת חוזה מכר המתייחס מפורשות לכך שהדירה רשומה בחברה משכנת,
  כולל פירוט החברה, אופן הרישום וסוג הזכות.
• קביעת תנאים ברורים ל:
  • הוצאת אישור זכויות עדכני
  • המצאת אישורי מס
  • הגשת בקשה לחברה המשכנת לרישום העברת הזכויות
  • מועד וסדר תשלומים מול שלבי הרישום
• הכללת מנגנוני הגנה: בטוחות, ערבויות, תשלומים דרך נאמנות וכדומה,
  תוך התאמה לדרישות החברה המשכנת והבנק המלווה (אם יש).

3. קבלת אישורי מס (מס שבח ומס רכישה)

• המוכר מחויב בהגשת דיווח למס שבח וקבלת אישור מס שבח או פטור/שומה סופית לפי העניין.
• הרוכש מחויב בהגשת דיווח למס רכישה ותשלום/קבלת שומה סופית,
  עד לקבלת אישור מס רכישה.
• ללא אישורי המס, החברה המשכנת לא תרשום בדרך כלל את העברת הזכויות על שם הרוכש.

4. תיאום עם הבנק למשכנתאות (אם קיימת משכנתה)

• כאשר הרוכש נוטל משכנתה, הבנק בוחן את סוג הרישום (חברה משכנת / רמ"י / טאבו)
  ומתאים לכך את דרישות הבטוחות.
• במקרים רבים יידרש:
  • רישום משכון על הזכויות החוזיות בדירה ברשם המשכונות
  • רישום שעבוד/משכנתה אצל החברה המשכנת לטובת הבנק
  • התחייבות לרישום משכנתה בטאבו בעתיד עם סיום הרישום
• מידע כללי על מונחי משכנתה ניתן למצוא באתרי הממשלה, למשל במדורי ההסבר של
  
  תחום הדיור והמשכנתאות ב‑gov.il
  .

5. הגשת בקשה רשמית לחברה משכנת

• לאחר חתימת החוזה והשלמת אישורי המס,
  מגישים לחברה המשכנת בקשה להעברת זכויות על שם הרוכש.
• בדרך כלל יש להגיש:
  • עותק חתום של חוזה המכר
  • אישורי מס שבח ומס רכישה
  • אישורים מהבנק לגבי משכנתה/משכון (אם קיימים)
  • ייפויי כוח בלתי חוזרים לפי דרישת החברה
  • טפסים פנימיים של החברה המשכנת ותשלום אגרות רישום
• לעיתים קיימים נוהלי תעריפים ואגרות המוסדרים בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים,
  וניתן לבדוק את גובה האגרות טרם הפנייה.

6. רישום הזכויות על שם הרוכש ומעקב

• החברה המשכנת מעדכנת את רישומיה הפנימיים,
  מעבירה את הזכויות בדירה משם המוכר לשם הרוכש,
  ומעדכנת שעבודים ומשכנתאות לפי המסמכים שהוגשו.
• בסיום מומלץ לקבל אישור זכויות מעודכן על שם הרוכש,
  אשר ישמש בסיס לעסקאות עתידיות ולנטילת משכנתה.
• לאחר סיום שלב זה, יש לעקוב אחר התקדמות רישום הבית המשותף והעברת הזכויות לטאבו,
  עד להפקת נסח טאבו על שם הרוכש.

מה הסיכונים ברישום דרך חברה משכנת?

רישום בחברה משכנת מעניק לרוכש זכויות חוזיות חזקות,
אך אינו זהה לרישום קנייני מלא בטאבו.
לכן חשוב להכיר את הסיכונים והשלכות הרישום הזמני:

• תלות בקצב ובתפקוד החברה המשכנת – עיכובים בהשלמת רישום בית משותף או ברישום העברות
  עלולים לעכב עסקאות מכירה עתידיות או נטילת משכנתה.
• שקיפות מוגבלת – unlike נסח טאבו הפתוח לציבור,
  הרישום אצל החברה המשכנת אינו תמיד נגיש לצדדים שלישיים,
  מה שמקשה לעיתים על בדיקת עסקאות קודמות.
• סיכון לטעויות או רישום כפול – במקרים נדירים עלולות להתרחש טעויות ברישום הפנימי
  (למשל רישום שגוי של דירה או בעלים), ולכן חיונית התאמה מלאה בין אישור הזכויות לחוזים ולהעברות.
• דרישות מיוחדות מצד בנקים למשכנתאות – חלק מהבנקים מחמירים יותר במימון נכס הרשום בחברה משכנת,
  דורשים בטוחות נוספות או מגבילים אחוזי מימון.
• מורכבות משפטית בעסקאות חוזרות – מכירת דירה הרשומה בחברה משכנת מחייבת תיאום בין המוכר,
  הרוכש, הבנקים, החברה המשכנת ורשויות המס, וההליך רגיש לכל טעות תזמון או מסמך חסר.

לצד זאת, חשוב לדעת שהחוק מטיל על היזם והחברה המשכנת חובות לפעול להשלמת רישום הזכויות בטאבו
בתוך פרק זמן סביר, ובמקרים מתאימים ניתן לאכוף זאת גם באמצעים משפטיים.

טעויות נפוצות של רוכשים – ואיך להימנע מהן

• טעות: לחשוב שזה "כמו טאבו"
  רוכשים רבים מניחים בטעות שרישום בחברה משכנת שווה ערך לרישום בטאבו,
  ומתייחסים אליו כאל ודאות קניינית מלאה.
  איך להימנע:
  להבין שמדובר ברישום זמני וחוזי, עם כללים וסיכונים שונים,
  ולהיעזר בעורך דין המכיר לעומק עסקאות מול חברות משכנות כבר בשלב בדיקת הנכס.
• טעות: אי בדיקת זהות ותפקוד החברה המשכנת
  התעלמות משאלות כמו מי מנהל את החברה המשכנת, מה מצבה, ומה קצב הרישום בפרויקטים קודמים –
  עלולה להתגלות בהמשך כבעיה מהותית.
  איך להימנע:
  לבדוק מראש את היזם/החברה, לשאול על פרויקטים קודמים,
  לבדוק אם הושלמו בהם רישומי בית משותף וטאבו,
  ולבצע את הבדיקה יחד עם עורך דין מייצג.
• טעות: העברת כספים ללא בטוחה ורישום זכויות
  תשלום חלק ניכר ממחיר הדירה לפני שנרשמה הערת אזהרה (אם ניתן) או לפני עדכון רישום החברה המשכנת,
  חושף את הרוכש לסיכון משמעותי.
  איך להימנע:
  לקשור את מועדי התשלום באופן הדוק לשלבי הרישום:
  רישום התחייבויות, עדכון אישור זכויות, מסירת מסמכים לבנק וכדומה,
  ולהקפיד שעורך הדין מוודא ביצוע בפועל לפני שחרור כספים מנאמנות.
• טעות: הזנחת המעקב אחרי רישום בית משותף וטאבו
  רוכשים רבים "נרדמים בשמירה" אחרי קבלת המפתח,
  ולא עוקבים אחר השלמת רישום הבית המשותף והעברת הזכויות לטאבו.
  איך להימנע:
  לעקוב באופן יזום אחר היזם והחברה המשכנת,
  לוודא שהוגשה בקשה לרישום בית משותף,
  לבחון בעת הצורך מצב רישום במערכת
  
  "מקרקעין ברשת"
  ,
  ולדאוג להפקת נסח טאבו מעודכן כאשר ההליך מסתיים.

איך בודקים את מצב הרישום של הדירה שלכם?

לפני כל עסקה (מכירה, קנייה, משכון לטובת משכנתה),
חשוב להבין איפה ואיך רשומות הזכויות בדירה שלכם:

• דירה רשומה בטאבו –
  מזמינים נסח טאבו עדכני אונליין דרך
  
  אתר "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים
  ,
  או דרך לשכת רישום המקרקעין.
• דירה הרשומה ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) –
  מגישים בקשה מקוונת לאישור זכויות באמצעות
  
  שירות "בקשה לאישור זכויות" ב‑gov.il
  .
• דירה הרשומה בחברה משכנת –
  פונים ליזם/לחברה המשכנת או לעורך הדין של החברה
  ומבקשים אישור זכויות עדכני על שמכם.

ללא נסח טאבו או אישור זכויות עדכני, אין לצאת לעסקת מכירה או משכנתה,
משום שלא ניתן לדעת בוודאות מה רשום בפועל על הנכס.

היתרון שלנו – היכרות מעשית עם חברות משכנות, יזמים ורישום זכויות

משרדנו מלווה ומייצג קבלנים ויזמים בפרויקטים גדולים,
ולכן מכיר לעומק את מנגנון החברות המשכנות,
נוהלי הרישום, נקודות התורפה והעיכובים האופייניים מכל הצדדים –
גם מצד היזם וגם מצד הרוכשים.

כאשר אנו מייצגים רוכשי דירות הרשומות בחברה משכנת,
הידע הזה מאפשר לנו:

• לבצע בדיקת זכויות יסודית מול החברה המשכנת, רמ"י, הטאבו והרשויות
• להתאים את חוזה המכר למאפייני הפרויקט והחברה המשכנת הספציפית
• לבנות מנגנון בטוחות ותשלומים המגן על הרוכש לכל אורך הדרך
• לתאם נכון בין החברה המשכנת, הבנקים למשכנתאות ורשויות המס
• לעקוב אחר הליכי רישום הבית המשותף והעברת הזכויות לטאבו עד לסיום בפועל

המטרה היא אחת: לוודא שהזכויות שלכם נרשמות בצורה נכונה ובטוחה,
שהחוזה מגן עליכם גם במצבי קיצון,
ושהמעבר מרישום זמני בחברה משכנת לרישום קנייני בטאבו
יתבצע בלי הפתעות מיותרות.

רכשתם דירה הרשומה בחברה משכנת? שלחו לנו הודעה

אם רכשתם כבר דירה הרשומה בחברה משכנת,
אם אתם לפני עסקה כזו,
או אם אתם מתכננים למכור דירה הרשומה בחברה משכנת או לקחת עליה משכנתה –
חשוב מאוד לתכנן את הצעדים נכון כבר מהשלב הראשון.

אנו מעניקים ליווי מלא:

• בדיקת מצב רישום הזכויות (טאבו / רמ"י / חברה משכנת)
• ניהול משא ומתן ועריכת חוזה מותאם למצב הרישום
• תיאום עם החברה המשכנת, הבנק למשכנתאות ורשויות המס
• ליווי עד קבלת המפתח ורישום מלוא הזכויות על שמכם
• מעקב והשלמת רישום בית משותף והעברה סופית לטאבו

מוזמנים להשאיר פרטים באתר לתיאום שיחה מקדימה ללא התחייבות.
0522-875604