מה ההבדל בין רישום ברמ״י לבין רישום בטאבו?

מה ההבדל בין רישום ברמ״י לבין רישום בטאבו? – המדריך המשפטי לרוכשי דירות (2025)

רכישת דירה חדשה או יד שנייה בישראל מחייבת הבנה של שני סוגי רישום מרכזיים: רישום זכויות ברשות מקרקעי ישראל (רמ״י) לעומת רישום זכויות בטאבו. רבים מהרוכשים מתקשים להבין מה המשמעות של כל רישום, מה היתרונות והחסרונות, ומתי כל אחד מהם חל. בעידן הדיגיטלי של 2025 שבו כמעט כל פעולה נעשית במערכות מקוונות של משרד המשפטים ורמ״י, ההבחנה בין שני סוגי הרישום חשובה יותר מאי פעם — משום שהיא משפיעה על זכויות הרוכש, על מהירות הטיפול, על רישום המשכנתא ועל היכולת להשלים את העסקה בצורה בטוחה.

אנחנו כמשרד עורכי דין המלווה רוכשי דירות וגם ממשיך לייצג קבלנים ויזמים, רואים מדי יום כיצד חוסר ידע בנושא הרישום יוצר עיכובים, טעויות ותלות מיותרת בגורמים חיצוניים. לכן ריכזנו כאן מדריך בהיר שמסביר בדיוק מה ההבדל, מה לבדוק, ומה חשוב לוודא בכל מצב.

מהו רישום בטאבו?

הטאבו, או מרשם המקרקעין, הוא הרישום המרכזי והמחייב ביותר בישראל בכל הנוגע לבעלות במקרקעין. כאשר הזכויות רשומות בטאבו, יש ודאות גבוהה לגבי:

זהות בעלי הזכויות
הצמדות – חניה, מחסן, גג, חצר
הערות אזהרה ושעבודים
גבולות החלקה והתת־חלקה

פנקסי המקרקעין נחשבים לרישום החזק ביותר מבחינה משפטית — רישום קונסטיטוטיבי, שבו המרשם עצמו מהווה הראיה המחייבת למצב הזכויות, והוא פתוח לעיון הציבור. המשמעות היא שרוכש נהנה מוודאות גבוהה, שקיפות, נגישות ויכולת לבצע פעולות במהירות, לרבות רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה ורישום העברת בעלות.

בדיקת מצב הרישום בטאבו מתבצעת במערכת הרשמית של המדינה:
טאבו-נט – נסח טאבו מקוון.

מהו רישום ברמ״י?

כ־93% מקרקעות המדינה אינן בבעלות פרטית — אלא בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ״י). בדירות שמוקמות על קרקע של המדינה, הרוכשים אינם קונים את הקרקע עצמה אלא מקבלים זכות חכירה לתקופה ארוכה. רישום זה נעשה במערכת רמ״י, ולעיתים במקביל גם בטאבו או באמצעות חברה משכנת, בהתאם למבנה הפרויקט.

כאשר הנכס רשום ברמ״י, המשמעות היא:

הבעלות על הקרקע נשארת של המדינה
הדייר מחזיק בזכות חכירה (בדרך כלל ל־49 או 98 שנים)
ביצוע פעולות בנכס מחייב לעיתים אישור של רמ״י
תיתכן דרישה לתשלום דמי הסכמה, דמי היוון או דמי היתר
בחלק מהמקרים ניתן “לשדרג” את זכות החכירה לבעלות מלאה, בכפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ותשלום מתאים

הבדיקות והפעולות נעשות במערכת הממשלתית:
רשות מקרקעי ישראל – רישום זכויות.

מה ההבדל המהותי בין רישום בטאבו לבין רישום ברמ״י?

1. בעלות לעומת חכירה

בטאבו – לרוב מדובר בבעלות פרטית מלאה או בזכות חכירה רשומה במרשם המקרקעין, המעניקה יציבות קניינית גבוהה והגנה חזקה מפני טענות סותרות.
רמ״י – מדובר בזכות חכירה על קרקע השייכת למדינה; בעל הזכות הוא חוכר לדורות, ולעיתים קיימת אפשרות לשדרוג לבעלות בכפוף למדיניות הרשות.

2. חופש פעולה קנייני

בטאבו – בעל הזכות יכול לבצע פעולות רבות (מכירה, העברה, משכנתא, רישום הערת אזהרה) ללא צורך באישור גורם נוסף, בכפוף לשעבודים, הערות והגבלות תכנוניות.
רמ״י – לעיתים נדרש אישור לכל פעולה מהותית: מכירה, העברה, סגירת מרפסת, הרחבה, שינוי ייעוד וכדומה. במקרים מסוימים גם הבנק יתנה את האשראי בקבלת אישור מתאים מרמ״י.

3. תשלומים לרמ״י

בטאבו – אין תשלומים מיוחדים מעבר לרכישה, היטל השבחה (ככל שחל), מס רכישה, מס שבח ומסים ורגולציה רגילים.
ברמ״י – ייתכנו דמי הסכמה, דמי היתר, דמי היוון או תשלומים נוספים בהתאם לסוג הקרקע, סוג החוזה, השימוש בנכס וההחלטות הרלוונטיות של מועצת מקרקעי ישראל. חשוב לבדוק מראש אם התשלומים חלים על המוכר או על הקונה.

4. רישום משכנתא

בטאבו – רישום משכנתא נעשה בדרך כלל ישירות בלשכת רישום המקרקעין, באופן מקוון ומהיר יחסית, באמצעות נסח מעודכן והגשת מסמכי הבנק.
רמ״י – לעיתים לא ניתן לרשום משכנתא ישירות, אלא נדרש תחילה כתב התחייבות לרישום משכנתא או התחייבות לרישום זכויות מטעם רמ״י או החברה המשכנת, ורק לאחר מכן רישום הערת אזהרה או משכנתא בטאבו עם השלמת ההסדרים הרישומיים.

5. רישום בית משותף

בעסקאות חדשות מקבלן, השלב הראשון הוא רישום זכויות החכירה או הזכויות במקרקעין ברמ״י (ולעיתים גם בחברה משכנת). רק לאחר השלמת הפרויקט, קבלת טופס 4, השלמת התשריטים ועמידה בדרישות רמ״י ורשם המקרקעין — ניתן לרשום את הבית המשותף בטאבו.

רישום הבית המשותף הוא השלב שבו מעוגנות סופית התת־חלקות וההצמדות (חניה, מחסן, גג, חצר), והוא משפיע ישירות על סחירות הדירה ועל יכולת קבלת משכנתאות בעתיד. עיכוב ברישום עלול ליצור פערי שווי בין דירות שכבר רשומות בטאבו לבין דירות שנשארו רשומות רק ברמ״י או בחברה משכנת.

למידע חשוב על רישום הצמדות וחלקים בדירה, מומלץ לקרוא:
רישום זכויות והצמדות.

מה חשוב לבדוק לפני רכישת דירה הרשומה ברמ״י?

סוג הזכות – חכירה לדורות? חוזה חכירה ישן? האם קיימת אפשרות עתידית לשדרוג לבעלות?
האם שולמו דמי היוון, או שיידרשו תשלומים משמעותיים בעתיד?
האם יהיו תשלומים לרמ״י (דמי הסכמה, היטל, דמי היתר) בעת העברת הזכות, ומה מוסכם ביניכם לבין המוכר לגבי מי נושא בהם?
האם יש מגבלות בנייה או שימוש מכוח ההסכם עם רמ״י או התכנית החלה במקרקעין?
האם קיימות דרישות ייחודיות מצד רמ״י (למשל הסדרת חריגות בנייה, הצגת אישורים מהרשות המקומית, תצהירים מיוחדים)?
האם הפרויקט מיועד לעבור בעתיד לרישום בית משותף בטאבו, ומה לוחות הזמנים וההתחייבויות החוזיות בעניין?

בדיקות אלו פותחו לאורך שנים במאמרי עומק שלנו, ובמיוחד:
בדיקות לפני רכישת דירה מקבלן.

חכירה ל-99 שנים