הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין (טאבו או מרשם אחר),
שמבוסס על התחייבות בכתב של בעל זכות במקרקעין לעשות עסקה בנכס או להימנע מעסקה סותרת.
הערה זו מודיעה לכל צד שלישי שקיים כבר התחייבות קודמת לטובת הרוכש,
ובפועל מונעת רישום עסקה נוגדת כל עוד ההערה רשומה.
הבסיס המשפטי להערת אזהרה קבוע בסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ״ט‑1969,
הקובע כי ניתן לרשום הערת אזהרה על סמך התחייבות בכתב לעשיית עסקה.
המשמעות המעשית היא שהקונה שקיבל על שמו הערת אזהרה נהנה מזכות עדיפות על פני רוכש מאוחר יותר,
כל עוד העסקה הראשונה עומדת בתנאי החוק.
נקודת הפתיחה לרישום הערת אזהרה היא הסכם מכר כתוב ומלא,
הכולל התחייבות מפורשת של המוכר לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה בתוך פרק זמן קצר ומוגדר.
חשוב שהחוזה יכלול זיהוי מדויק של הנכס (גוש, חלקה, תת‑חלקה או מספר יחידה בפרויקט),
זיהוי מלא של הצדדים ותיאור ברור של ההתחייבות להעברת הזכויות.
החוזה הוא המסמך המשפטי שעל בסיסו נרשמת ההערה במרשם המקרקעין.
לכן יש לוודא כבר בשלב המשא ומתן שההתחייבות לרישום הערת אזהרה מנוסחת באופן ברור,
אינה מותנית בתנאים שאינם בשליטת הרוכש,
ושהמועדים לביצוע הרישום קצרים ומוגדרים (לרוב ימים בודדים ממועד החתימה).
בעסקאות רבות נוהגים הרוכשים לתת לעורך הדין שלהם ייפוי כוח בלתי חוזר,
שמאפשר לו לטפל ברישום הערת האזהרה וכל הפעולות הנלוות עבורם.
ייפוי הכוח חוסך צורך בנוכחות פיזית של הקונה בכל חתימה ומאפשר לעורך הדין לפעול במהירות מול הטאבו או מול מרשמים אחרים.
אף שאין חובה חוקית להעניק ייפוי כוח בלתי חוזר בכל עסקה,
בפועל זהו כלי פרקטי שמקצר תהליכים ומונע עיכובים בירוקרטיים.
חשוב לוודא שייפוי הכוח מנוסח באופן מוגבל למטרה –
רישום הערת אזהרה, השלמת פעולות רישום הנדרשות לפי ההסכם,
ופועל בהתאם להוראות החוזה ולרצון הרוכש.
לפני ביצוע הרישום בפועל חובה לקבל נסח טאבו עדכני או מסמך רישום מתאים לנכס,
ולבדוק מי רשום כבעל הזכויות, אילו שעבודים קיימים, האם רשומות משכנתאות,
עיקולים, והאם קיימות הערות אזהרה קודמות.
ב‑2026 ניתן להפיק נסח טאבו מקוון דרך מערכת
„מקרקעין ברשת” – משרד המשפטים,
או דרך שירותי מידע נוספים של המדינה.
חשוב להפיק את הנסח במועד סמוך ככל האפשר לרישום הערת האזהרה,
כדי לוודא שלא נוספו במקביל משכנתאות, עיקולים או הערות לטובת צדדים אחרים.
בנכסים שאינם רשומים עדיין בטאבו (לדוגמה, מקרקעי מדינה או קרקעות בהסדר),
יש לבצע בדיקה במרשם המתאים – רשות מקרקעי ישראל, רישום בית משותף בהליך,
או מערכת מידע ייעודית לפי סוג הנכס.
לאחר שהמסגרת החוזית ברורה והנסח העדכני בידכם,
מכינים טופס בקשה רשמי לרישום הערת אזהרה.
הטופס מנוסח בנוסח קבוע לפי תקנות, ומוגש ללשכת רישום המקרקעין או למרשם הרלוונטי.
לבקשה מצרפים בדרך כלל:
הטופס חייב להיות חתום ומאומת בהתאם להנחיות לשכת רישום המקרקעין –
לרוב באישור עורך דין או פקיד מוסמך בלשכה.
הקפדה על מילוי מדויק של הפרטים (שמות, מספרי זהות, פרטי הנכס)
מונעת דחייה או החזרה של הבקשה.
את הבקשה לרישום הערת אזהרה מגישים בלשכת רישום המקרקעין המוסמכת לפי מיקום הנכס,
או למרשם המתאים (רמ״י, חברות משכנות ועוד) לפי סוג הנכס.
ההגשה יכולה להיעשות פיזית באמצעות תור ללשכה, או בעסקאות מסוימות –
באמצעים דיגיטליים.
בשנים האחרונות הוקמו שירותים דיגיטליים המאפשרים לעורכי דין ולצדדים מסוימים
לבצע רישום הערת אזהרה מקוון בהסכמת כל הצדדים,
באמצעות זיהוי מאובטח ותשלום אגרה מקוונת.
חלק מהשירותים ניתנים דרך מערכת
„מקרקעין ברשת”
ושירותים דיגיטליים באתרי Gov.il.
בעסקאות מורכבות או במקרים של נכסים שאינם מוסדרים,
לעיתים עדיין נדרשת הגשה פרונטלית.
רישום הערת אזהרה כרוך בתשלום אגרת רישום,
שגובהה נקבע לפי תקנות המקרקעין (אגרות) ומתעדכן מעת לעת.
ניתן לבדוק את התעריף העדכני באתרי המידע של משרד המשפטים ובפורטל
Gov.il,
ולעיתים גם במסגרת תהליך ההגשה המקוון.
לאחר הגשת הבקשה ותשלום האגרה, הבקשה עוברת בדיקה פורמלית ומהותית:
האם המסמכים מלאים, האם קיימת זכות לרישום ההערה,
והאם אין מניעה משפטית או רישומית לרישום.
בשלב זה חשוב שעורך הדין יבצע מעקב אחרי סטטוס הבקשה,
יענה לפניות להשלמת מסמכים במידת הצורך ויוודא שהרישום אינו מתעכב ללא הצדקה.
עם סיום הטיפול בבקשה, מתקבל אישור רשמי על ביצוע רישום הערת האזהרה.
בעסקאות רבות מקובל להפיק מיד נסח טאבו מעודכן
או מסמך רישום מעודכן מהמרשם הרלוונטי,
כדי לוודא שההערה נרשמה בדיוק כפי שסוכם – על הנכס הנכון ולטובת האדם הנכון.
מומלץ לשמור את הנסח המעודכן כחלק מתיק העסקה,
הן בגרסה דיגיטלית והן בגרסה מודפסת.
מסמכים אלו נדרשים גם בהמשך – למשל בעת בקשה למשכנתא,
בביצוע רישום בעלות סופי או במקרה של מחלוקת משפטית.
בנוסף, כדאי לוודא שההערה נרשמה לפי הנוסח שסוכם בהסכם –
למשל הערה על התחייבות לבצע עסקה, הערה על הצורך בהסכמה מסוימת, או כל נוסח ייחודי אחר.
ליווי משפטי עצמאי על ידי עורך דין מקרקעין המייצג את הרוכש
מצמצם במידה ניכרת את הסיכון לטעויות בתהליך ומבטיח שהעסקה תלווה בבטוחות מתאימות –
כולל רישום הערת אזהרה, בטוחות לפי חוק המכר (דירות) ובדיקת מצב הזכויות בנכס.
רוכשי דירות ועורכי דין יכולים להיעזר בשורה של שירותים מקוונים:
שירותים אלו אינם מחליפים ייעוץ משפטי,
אך מאפשרים לבצע חלק מהבדיקות והרישומים בצורה מהירה, נגישה ושקופה יותר,
ולעקוב באופן עצמאי אחר סטטוס הזכויות וההערות הרשומות על הנכס.
אמנם יש מצבים שבהם ניתן טכנית להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה באופן עצמאי,
אך ברוב העסקאות מדובר בצומת משפטי רגיש:
התיאום עם הבנק המלווה, בדיקת שעבודים קיימים, התאמת הנוסח להסכם המכר
והקפדה על מועדים – כל אלה מחייבים תשומת לב מקצועית.
משרדנו מייצג רוכשי דירות לאורך כל שלבי העסקה –
מבדיקות מקדימות ונסח טאבו,
דרך ניהול משא ומתן ועריכת חוזה,
ועד רישום הערת אזהרה ורישום זכויות בטאבו.
הניסיון שלנו בייצוג קבלנים בפרויקטים גדולים
מאפשר לנו להכיר היטב את “מאחורי הקלעים” של העסקה
ולהגן טוב יותר על הרוכש.
לתיאום שיחה מקדימה ללא התחייבות:
052-287-5604
💼 עו״ד חגית מרדכי מתמחה בליווי רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין,
רכישה מקבלן – כולל בדיקות מקדימות, משא ומתן, עריכת חוזה,
בדיקת רישום, הסדרת זכויות, טיפול משפטי מלא עד קבלת המפתח
ורישום הזכויות.
לחצו כאן למידע נוסף על ליווי ברכישת דירה
מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני.
כל עסקה מחייבת בדיקה ספציפית של החוזה ושל מצב הזכויות בנכס מול עורך דין מקרקעין המייצג אתכם.
אמרו לכם שתירשם הערת אזהרה לטובתכם ולכן אפשר לחתום ולשלם? לפני שמסתמכים על ההבטחה, צריך לבדוק על איזו זכות תירשם ההערה, מכוח איזו התחייבות, מה כבר רשום במקרקעין ומתי הרישום יושלם. המילים ״יש הערת אזהרה״ אינן מספרות לבדן מה היקף ההגנה. הערת אזהרה ברכישת דירה היא כלי חשוב להגנת זכויות הרוכש, אך אינה רישום בעלות, […]
