משרד המשפטים נדל״ן ומקרקעין

משרד המשפטים בתחום הנדל״ן והמקרקעין – המדריך המלא לשירותים הדיגיטליים (2025)

עולם הנדל״ן בישראל נשען במידה רבה על שירותים וכלים שמפעיל משרד המשפטים:
רישום זכויות בטאבו, הערות אזהרה, רישום בתים משותפים, פיקוח על מתווכים, רישוי שמאי מקרקעין ועוד.
בשנים האחרונות עברו שירותים אלו מהפכה דיגיטלית – ורבים מהם ניתנים היום באופן מקוון, דרך אתר
״מקרקעין ברשת״
ופורטל Gov.il – רישום מקרקעין.

במאמר זה נרכז את השירותים המרכזיים של משרד המשפטים בתחום הנדל״ן והמקרקעין, נסביר מה אפשר לעשות אונליין,
מדריכים מעשיים באתר
hagitlaw.com – כדי שתוכלו לחבר בין
המערכת הממשלתית לבין הליווי המשפטי הפרטי שאתם צריכים בעסקה.

1. רשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין (טאבו) – הלב המשפטי של הנדל״ן

הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין היא הגוף במשרד המשפטים שמנהל את
פנקסי המקרקעין (״טאבו״). כאן נרשמות זכויות הבעלות, השכירות, המשכנתאות והערות האזהרה על כל נכס בישראל.
רישום נכון ומדויק בטאבו הוא תנאי בסיסי לעסקה בטוחה.

1.1 הפקת נסח טאבו אונליין – הצעד הראשון לפני כל עסקה

לפני כל
רכישת דירה בליווי עורך דין, חובה להפיק נסח טאבו עדכני. זהו המסמך הרשמי שמוכיח מי הבעלים,
אילו שעבודים רשומים, האם יש הערת אזהרה, עיקולים או מגבלות אחרות.

משרד המשפטים מאפשר להפיק נסח טאבו באופן מקוון, דרך השירות

הפקת נסח רישום (נסח טאבו)
.
בתהליך פשוט:

• מקלידים מספר גוש/חלקה (ואם צריך – תת-חלקה).
• משלמים אגרה באתר התשלומים הממשלתי.
• מקבלים נסח רשמי במייל, עם חתימה אלקטרונית מאושרת.

מי שמתכנן
בדיקות מקדימות לפני חתימה – יתחיל תמיד בנסח עדכני. זה הבסיס לכל בדיקה משפטית-נדל"נית רצינית.

1.2 רישום והסרת הערת אזהרה – ההגנה המשפטית על העסקה

הערת אזהרה היא אחד הכלים המשפטיים החשובים ביותר להגנה על רוכש דירה.
היא נרשמת בטאבו ומסמנת לכל העולם שקיימת התחייבות לבצע עסקה בנכס.

משרד המשפטים מפעיל שירות מקוון

לרישום או ביטול הערת אזהרה
,
המאפשר לעורכי דין להגיש בקשה דיגיטלית בשם הצדדים.

במקביל, מומלץ להיעזר בעו"ד שמתמחה בחוזי נדל"ן –
למשל במסגרת המאמר

חוזה והסכמים משפטיים ברכישת דירה מקבלן – המדריך המלא
,
שבו מוסבר איך הערת אזהרה מתחברת ללוח התשלומים, לערבויות ולביטחון של הרוכש.

1.3 רישום משכנתא והסרת משכנתא – החיבור בין הבנק לטאבו

כאשר בנק נותן משכנתא, הוא דורש לרשום משכנתא בטאבו כבטוחה.
משרד המשפטים מפעיל שירותים מקוונים לרישום ומחיקת משכנתא בפנקסי המקרקעין
(דרך עו"ד והמערכת הדיגיטלית של "מקרקעין ברשת"). רבים מהרוכשים משלבים זאת עם תכנון

בדיקות כלכליות לפני רכישת דירה מקבלן
,
כדי לוודא שהמשכנתא מתאימה לתזרים ולתנאי העסקה.

1.4 טאבו-נט – שירות התראות על פעילות בנכס

אחד השירותים החשובים שמשרד המשפטים השיק הוא

״טאבו-נט״ – התראות על פעילות בנכס
.
זהו שירות חינמי שבו בעלי זכויות בנכס מקבלים הודעה למייל או לנייד על כל פעולה רישומית שמתבצעת בנכס שלהם.

השירות מגן מפני ניסיונות הונאה – למשל רישום משכנתא או הערה על בסיס ייפוי כוח מזויף – ומאפשר לבעל הנכס
לפעול בזמן. עבור מי שמחזיק מספר נכסים להשקעה, או מי שעבר דירה ואינו עוקב אחרי כל דואר רשמי, זו שכבת הגנה
פרקטית במיוחד.

1.5 הזמנת מסמכים ותיקי רישום – גם זה אונליין

דרך השירות

הזמנת מסמכים מתיקי רישום/הסדר מקרקעין

ניתן להזמין העתקי שטרים, תיקים היסטוריים, מסמכי בית משותף ועוד – ללא צורך להגיע ללשכה.

מי שעוסק בעסקאות מורכבות, קומבינציות או פרויקטים ישנים – משלב זאת עם

בדיקת אמינות קבלן
ובדיקת ההיסטוריה התכנונית והמשפטית של הפרויקט.

2. המפקח על רישום המקרקעין – בתים משותפים וסכסוכי שכנים

לצד רישום בטאבו, למשרד המשפטים יש תפקיד מרכזי גם בניהול בתים משותפים ובהכרעה
בסכסוכי שכנים, דרך מוסד המפקח על רישום המקרקעין.

2.1 רישום בית משותף ותיקון צו בית משותף

כל בניין עם שתי דירות ויותר נרשם בדרך כלל כבית משותף. לצורך כך צריך צו בית משותף,
תשריט חתום ותקנון. באתר משרד המשפטים מופיעים מדריכים וטפסים לרישום בית משותף ולתיקון צו קיים,
כולל הסבר על חלוקת הצמדות, חניות ומחסנים.

במציאות, שינוי צו בית משותף (למשל הוספת מעלית, חלוקת מחסנים או שינוי זכויות בנייה) הוא מהלך שדורש
שילוב בין ההליך מול המפקח לבין ליווי משפטי צמוד. כאן נכנסים המדריכים
כמו

איך לבחור דירה ואזור מגורים
או מדריכי משפרי דיור – שמסבירים מה לבדוק בבניין הקיים לפני שמתחייבים לעסקה.

2.2 סכסוכי שכנים והגשת תביעה למפקח

המפקח על רישום המקרקעין משמש גם כמעין "בית משפט מיוחד" לסכסוכי בית משותף:
שימוש ברכוש משותף, נזילות, דמי ועד, הרחבות לא חוקיות ועוד.

משרד המשפטים מפעיל מערכת הגשה דיגיטלית לתביעות למפקח (בדומה למערכת בתי המשפט),
המאפשרת להגיש כתב תביעה, לצרף מסמכים ולעקוב אחר ההליך מרחוק.
זהו כלי חשוב במיוחד במקרים שבהם רוצים לפתור את הסכסוך במסגרת משפטית ייעודית לבתים משותפים.

3. רשם המתווכים – פיקוח על מתווכי מקרקעין

רשם המתווכים במשרד המשפטים אחראי על:

• ארגון בחינות הרישוי למתווכים.
• מתן רישיון תיווך למי שעברו את הבחינה ועומדים בתנאי החוק.
• ניהול פנקס מתווכים מורשים.
• טיפול בתלונות משמעתיות.

3.1 שירותים דיגיטליים של רשם המתווכים

כל הידע הפרקטי למתווך מקצועי: חוקים, אתיקה, הסכמים, משא ומתן ושיווק – ממוקד, ברור ויישומי.

באתר Gov.il ניתן:

• להירשם מקוון ל
  
  בחינת המתווכים
  .
• להגיש בקשה דיגיטלית
  
  לרישיון תיווך
  .
• לחפש מתווך מורשה במאגר הרשמי.

עבור לקוחות, חשוב לדעת שניתן לבדוק האם מתווך שהציג עצמו כמקצועי אכן מופיע בפנקס. לצד זה, מומלץ תמיד
לוודא שהמתווך עובד בתיאום עם

עורך דין רכישת דירה,
שמגן עליכם בחוזה, בתשלומים וברישום – ולא רק בשלב האיתור.

4. מועצת שמאי המקרקעין – מי קובע מי יכול להעריך את הנכס שלכם?

מועצת שמאי המקרקעין פועלת גם היא במסגרת משרד המשפטים, ואחראית על:

• קביעת תכנית בחינות ההסמכה לשמאי מקרקעין.
• אישור מסלולי התמחות.
• מתן רישיונות לשמאים.
• פיקוח משמעתי על שמאים מוסמכים.

4.1 שירותים דיגיטליים לשמאי ומתמחים

באתר Gov.il ניתן:

• להירשם ל
  
  בחינות מועצת שמאי המקרקעין
  .
• להגיש בקשות
  
  לפטור מבחינות
  .
• לקרוא הנחיות מקצועיות, החלטות מועצה ונהלים.

מבחינת רוכשי דירה, המשמעות היא שאתם יכולים לדרוש חוות דעת משמאי מקרקעין מוסמך, ולעבוד רק עם אנשי מקצוע
שהוכשרו והוסמכו על-ידי המועצה. בעסקאות מורכבות – זה כלי הגנה חשוב לא פחות מליווי משפטי.

5. איך משרד המשפטים מתחבר לשאר הגופים בעסקת נדל״ן?

כמעט כל עסקת נדל״ן כוללת שילוב בין מספר רשויות:

• משרד המשפטים – טאבו, בתים משותפים, מתווכים, שמאים.
• רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – לאישורי זכויות בקרקע מדינה, העברת חכירה וכדומה.
• רשות המסים – מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה.
• המרכז למיפוי ישראל – לאיתור גוש/חלקה ותכנון.

כדי לראות את התמונה המלאה, מומלץ לקרוא גם את המאמר

רכישת דירה מקבלן – שלב אחר שלב
,
שמחבר בין השירותים הדיגיטליים של המדינה לבין כל שלבי העסקה – מהבדיקות המקדימות, דרך החוזה, ועד המסירה והרישום.

6. למה חשוב ללוות את שירותי משרד המשפטים בעורך דין נדל״ן?

שירותי משרד המשפטים בנדל״ן הם מצוינים – אבל הם לא מחליפים ליווי משפטי אישי.
המדינה מפעילה תשתית: רישום זכויות, נסחים, הערות, בחינות רישוי. אבל מי שמתרגם את כל זה לעסקה בטוחה
עבורכם – הוא עורך הדין שמייצג אתכם.

משרד עורכי הדין שלנו, שממשיך לייצג גם קבלנים ויזמים בעסקאות מורכבות, מביא ללקוחות הפרטיים יתרון ייחודי:
אנחנו מכירים מקרוב את נקודות המבט של הקבלן, היזם והבנק – ויודעים לזהות סעיפים בעייתיים ולבנות עבורכם
חוזה שמנצל עד תום את הכלים שמשרד המשפטים מעמיד לרשות הציבור:
נסחים, הערות אזהרה, בטוחות, רישום בית משותף, ועוד.

כמו שנאמר "חכם עיניו בראשו" – מי שמבין מראש איך עובדות המערכות המשפטיות סביבו, יודע לשאול את השאלות
הנכונות, ולחסוך מעצמו טעויות יקרות בעתיד.