מדריך משפטי לרוכשי דירות חדשות מקבלן – כל מה שצריך לדעת על תשלומים, בטוחות וזכויות
רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם היא עסקה משפטית וכלכלית משמעותית.
במאמר זה תמצאו הסבר ברור על מנגנון הליווי הבנקאי, שלבי התשלום החוקיים, והכללים שחשוב להקפיד עליהם כדי להגן על כספכם.
מה זה ליווי בנקאי ולמה הוא חשוב בעסקאות רכישת דירה?
ליווי בנקאי הוא מנגנון שבו בנק מלווה את פרויקט הבנייה, מפקח על קצב ההתקדמות, ומנהל חשבון ייעודי עבור התשלומים שמבצעים הרוכשים.
רק כאשר שלב בנייה מסוים מסתיים בפועל, הבנק מאשר לשחרר את חלקו של הכסף לקבלן.
ליווי בנקאי מגן על הרוכש – כל תשלום עובר דרך מסלול שקוף ומפוקח, ולא ישירות לקבלן, ובכך נמנעים סיכונים כמו קריסת קבלן לפני השלמת הבנייה.
לוח התשלומים לפי חוק המכר (דירות) – מה מותר ומה מקובל?
על פי חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973, התשלומים בפרויקט עם ליווי בנקאי מחולקים לפי שלבי ביצוע הבנייה, כאשר בכל שלב ניתן לגבות אחוז מסוים בלבד ממחיר הדירה, ובכפוף להוצאת ערבות חוק מכר.
טבלת שיעורי התשלום המקסימליים (נכון ל-2025):
| שלב הבנייה | אחוז מהמחיר המקסימלי | תנאי לתשלום |
|---|---|---|
| חתימת החוזה | 7% | לאחר מסירת ערבות חוק מכר |
| גמר שלד הבניין | 40% | |
| גמר עבודות טיח פנימי | 20% | |
| סיום הריצוף בדירה | 15% | |
| קבלת החזקה בפועל בדירה | 10% | |
| רישום הערת אזהרה/בטוחה אחרת | 8% |
הערה: ייתכנו שינויים קלים בין פרויקטים, אך החוק מגדיר תקרה ברורה שאסור לחרוג ממנה (תקנות חוק המכר (ערבות בנקאית), תשנ"ח-1997).
איך מתבצע כל תשלום בפועל?
כל תשלום של רוכש בפרויקט מלווה מתבצע אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט, באמצעות שוברים מסודרים (לרוב דרך מערכת “מלגם” או מערכת ייעודית של הבנק).
התשלום אינו עובר לקבלן ישירות – והבנק הוא שמנהל את ההעברה בהתאם לאישורים.
לפני כל תשלום, הקבלן מצהיר על שלב שהושלם, הבנק מוודא שאכן בוצע – ורק אז מונפק שובר.
האם הקבלן יכול לבקש מקדמה גבוהה?
לא. הקבלן אינו רשאי לגבות מעבר ל־7% הראשונים ממחיר הדירה – אלא אם כן כבר קיבלתם את ערבות חוק המכר.
כל חריגה מכך עלולה להיות בלתי חוקית ומסוכנת עבור הרוכש.
אם מבקשים מכם לשלם סכום נוסף ללא בטוחה – אל תחתמו ואל תשלמו.
ניהול מו”מ על לוח התשלומים – האם זה אפשרי?
לוח התשלומים בפרויקט מלווה נבחן ומאושר מראש על ידי הבנק – ולכן יש בו פחות גמישות.
עם זאת, לעיתים ניתן לנהל מו”מ על התאמות מסוימות, כמו:
- דחיית תשלום במקרה של עיכוב בקבלת משכנתא.
- התאמה אישית של מועדי תשלום (בתיאום עם הבנק).
- הגדרת תנאים משלימים, כגון אישור מהנדס לפני תשלום.
כל שינוי כזה חייב להופיע בהסכם ולזכות באישור הבנק.
בטוחות – ערבות חוק מכר
בפרויקט עם ליווי בנקאי, החוק מחייב מתן ערבות חוק מכר כתנאי לביצוע כל תשלום מעבר ל־7%.
הערבות מבטיחה שבמקרה שהפרויקט יקרוס – כספכם יוחזר על ידי הבנק. זו אחת ההגנות החשובות ביותר שיש לרוכש.
חשוב לבדוק:
- שהערבות נמסרה בפועל.
- שהיא עדכנית ותואמת לסכום ששולם.
- שהיא מוצמדת למדד תשומות הבנייה.
מומלץ שעורך הדין שלכם יוודא את כל הפרטים הללו.
שאלות נפוצות (FAQ)
האם אפשר לשלם ישירות לקבלן?
לא. כל תשלום חייב לעבור דרך חשבון הליווי הבנקאי בלבד.
האם אפשר לשנות את לוח התשלומים?
רק באישור הבנק המלווה, ובתנאי שהשינוי לא סותר את החוק.
מה קורה אם הקבלן פושט רגל?
אם קיבלתם ערבות חוק מכר, הבנק יחזיר לכם את הכסף ששולם בגין הדירה.
סיכום: איך לשמור על עצמכם?
לוח התשלומים בפרויקט עם ליווי בנקאי נועד להבטיח את זכויותיכם.
הוא מפוקח, שקוף, ומחייב כל תשלום להיעשות רק לאחר אישור של בנק מלווה ובצירוף ערבות.
המלצה:
לפני כל תשלום, ודאו קבלת ערבות חוק מכר ובדקו את ההסכם עם עורך דין מקרקעין מנוסה.
אל תוותרו על ליווי משפטי מקצועי – כך תבטיחו שהחוזה עומד בדרישות החוק, ושהתשלומים מוגנים בכל שלב.
הבהרה: מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. ייתכנו נסיבות משתנות בכל מקרה, ויש להיוועץ בעורך דין מקרקעין מוסמך לפני כל פעולה.