מדריך משפטי להבנת היטל ההשבחה – ולמניעת הפתעות יקרות בעסקאות נדל”ן בישראל
בין אם אתם מוכרים דירה, מתכננים להרחיב את הבית או מבקשים היתר לשימוש חורג – ייתכן שתתבקשו לשלם היטל השבחה לרשות המקומית. זהו תשלום שאינו תמיד צפוי, אך במקרים רבים מגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
במאמר זה תמצאו הסבר ברור על מהו היטל השבחה, מתי הוא חל, כיצד מחשבים אותו, מי אחראי לתשלום – ומה כדאי לעשות מראש כדי לנהל נכון את העסקה ולהימנע מעיכובים, קנסות או תשלומים מיותרים.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בגין עליית שווי הנכס, בעקבות אחד או יותר מהאירועים הבאים:
- אישור תוכנית בניין עיר (תב”ע)
- מתן הקלה תכנונית
- שימוש חורג
ההיטל מחושב לפי ההשבחה שנוצרה – 50% מהעלייה בערך הנכס, לפי הערכת שמאי.
עדכון חקיקתי:
בעקבות תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, תכניות כוללניות (כגון תא/5000) אינן מחייבות עוד בתשלום היטל השבחה. החיוב יתבצע רק לאחר אישור תכנית מפורטת שמעניקה זכויות בנייה נוספות.
מתי משלמים היטל השבחה?
- בעת מכירת הנכס – גם אם לא ניצלתם בפועל את זכויות הבנייה.
- בעת קבלת היתר בנייה – לדוגמה: תוספת קומה או יחידת דיור.
- בעת שימוש חורג – שינוי ייעוד, כמו דירה שהפכה למרפאה.
הבהרה רגולטורית:
קיימת הצעת חוק לבטל את החיוב בהיטל השבחה בעת מכירה, אך נכון לשנת 2025, מדובר רק בהצעה – החיוב עדיין קיים.
כיצד מחושב היטל ההשבחה?
השומה מבוצעת על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, שבודק:
- שווי הנכס לפני אישור התוכנית
- שווי הנכס לאחר ההשבחה
דוגמה:
אם שווי הנכס עלה מ־4 מיליון ל־4.6 מיליון ש”ח – ההשבחה היא 600,000 ש”ח, וההיטל: 300,000 ש”ח (50%).
מי אחראי לשלם את היטל ההשבחה?
- בעת מכירה: לרוב המוכר – אך אפשר לקבוע אחרת בחוזה.
- בעת בנייה או שימוש חורג: בעל הנכס או המחזיק בו.
- לפני רישום בטאבו: נדרש אישור שאין חוב היטל השבחה.
האם אפשר לערער על גובה ההיטל?
כן. החוק מאפשר שני מסלולים:
- שמאי מכריע – אם השומה נראית גבוהה, ניתן לבקש תוך 30 יום.
- ועדת ערר – אפשר לערער בליווי עו”ד על החלטת השמאי המכריע.
האם יש מקרים של פטור או הקלה?
- דירת מגורים יחידה שלא נוצלו בה תוספות בנייה
- פרויקטים לפי תמ”א 38 או פינוי-בינוי
- תכנית שאושרה לפני רכישת הנכס
למידע נוסף, ראו חוק התכנון והבנייה, סעיף 196.
כיצד מתמודדים נכון עם היטל השבחה בעסקה?
למוכרים:
- בדקו אם קיימת תכנית תקפה המשביחה את הנכס
- שקלו להיעזר בשמאי מטעמכם
- הגדירו את אחריות התשלום בחוזה המכר
לקונים:
- בקשו אישור שאין חוב היטל השבחה
- בדקו את זכויות הבנייה מול המצב בפועל
סיכום
היטל השבחה הוא תשלום מהותי בעסקאות נדל”ן. הוא אינו מס – אך דומה לו מאוד. חשוב לבדוק מראש כל השפעה אפשרית, כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.
זקוקים לליווי?
שוקלים למכור או לבנות? לא בטוחים אם תחויבו בהיטל השבחה?
משרד עו״ד חגית מרדכי מתמחה בליווי משפטי לעסקאות מקרקעין, כולל בדיקה תכנונית, ייעוץ מול שמאים וניסוח הסכמים עם חלוקת אחריות ברורה.
הבהרה משפטית:
המאמר נכתב למטרות הסברה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. יש לפנות לעו”ד מוסמך לפני כל פעולה.