הזמנת שירותי תיווך-
מה חשוב לבדוק לפני שמחתימים לקוח על הזמנת שירותים בעסקת נדל”ן? איך להימנע מטעויות, לשמור על העמלה ולהגן על זכויותיכם
הזמנת שירותי תיווך בעסקת נדל״ן
פתיחה –
מה צריך לדעת לפני שמחתימים לקוח על הזמנת שירותי תיווך בעסקת נדלן?
האם המסמך שחתמתם עליו אכן נותן לכם הגנה משפטית וזכאות לעמלה?
במדריך הזה תקבלו סקירה מלאה – משפטית ופרקטית – של כל שלבי החתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך, רשימת בדיקות חובה, טעויות נפוצות, הסברים עדכניים (2025) והפניות למקורות רשמיים ממשלתיים ומקצועיים.
למה חשוב להקפיד על טופס הזמנת שירותי תיווך בעסקת נדל״ן?
הזמנת שירותי תיווך בעסקת נדל״ן היא מסמך משפטי מהותי. הטופס מהווה חוזה מחייב לכל דבר, במסגרתו מוסדרות זכויות, חובות, סכום שכר הטרחה והגדרת העסקה, וכפוף לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו–1996 ותקנות האתיקה החדשות (2025) (אתר משרד המשפטים – תקנות המתווכים במקרקעין).
טעויות או חוסר דיוק עלולים להוביל לאובדן זכויות, מחלוקות משפטיות, ואף לשלילה מוחלטת של העמלה.
שלב א': בדיקת זהות וזכאות הלקוח לחתימה
- תעודת זהות מקורית בלבד – צילום או סריקה אינם תחליף.
- נסח טאבו עדכני / רישום ברמ"י או בפנקס הבתים המשותפים (קראו: נסח טאבו – איך לקרוא ולהבין)
- ייפוי כוח בכתב אם החותם אינו הבעלים הרשום; לעסקאות מהותיות – ייפוי כוח נוטריוני (ייפוי כוח נוטריוני מחיר למשתכן).
- בדיקת זכויות במקרקעין (בדיקת בעלות במקרקעין – המדריך).
אי־בדיקה עלולה להוביל לביטול ההסכם ולשלילה מוחלטת של עמלת התיווך.
שלב ב': אימות פרטי הנכס והעסקה
- כתובת מלאה: רחוב, בית, דירה, קומה וכניסה.
- גוש, חלקה ותת־חלקה – בהתאם לנסח עדכני.
- סוג העסקה: מכירה, חכירה, השכרה או עסקה מיוחדת.
- בדיקת עיקולים ומשכנתאות (כנספח – חוזה רכישת דירה: סעיפים בעייתיים).
- האם קיימת הערת אזהרה (מהי הערת אזהרה?).
שלב ג': מבחן חוקיות ההסכם
- חייב להיערך בכתב בלבד (ס' 9 לחוק) – בעל פה = הסכם לא תקף לעניין התיווך.
- פירוט מלא של פרטי הצדדים: שם, כתובת, מספר ת"ז.
- ציון שיעור דמי התיווך (אחוז או סכום קבוע), בתוספת מע"מ.
- חתימות ברורות של כל הצדדים ותאריך חתימה.
הוספת נספח מפורט – מה השירותים המוסכמים – מצמצמת מחלוקות עתידיות.
שלב ד': הסבר ללקוח והצהרת הבנה
החובה לפי תקנות האתיקה 2025: להסביר בבהירות את משמעות ההסכם, גבולות השירות, אופן הביטול והחרגות.
המלצה: להסדיר בחתימה של הלקוח כי קיבל הסבר על כל התנאים.
מדריך מלא בנוגע לסעיפי חובה בחוזה שכירות
שלב ה': בדיקת סוג ההסכם – רגיל מול בלעדיות
- הסכם רגיל: זכאות לפעול מול מתווכים במקביל.
- הסכם בלעדיות: אך ורק אחד מוסמך – חייב לכלול נספח המפרט פעולות שיווק שנעשו בפועל (בצעו פעולות שיווק – מדריך).
בהסכם בלעדיות – חובה לצרף נספח נפרד עם פעולות וחתימות.
שלב ו': שאלון גילוי נאות
תקנות 2025 מחייבות חתימה של הלקוח על שאלון גילוי והעברת מידע חיוני:
- ליקויי בנייה / חריגות מהיתר (מדריך: ליקויים נסתרים בדירה)
- עיקולים, שעבודים, או הליכים משפטיים
- מידע חיוני נוסף לגבי זכויות צד ג' (כתב ערבות לשכירות)
שלב ז': תיעוד מלא של ההסכם והמסמכים
יש לשמור עותק חתום וברור של כל ההסכמים, ייפוי כוח ונספחים.
המסמכים מתקבלים כהגנה משפטית במקרה של תביעה או מחלוקת.
למידע נוסף: איך שומרים תיעוד נכון בעסקאות נדל"ן
שלב ח': סכנות בחתימה מהירה
- הסכמה מיידית ללא בדיקות – עלולה להוביל להפסד עמלה ולחשיפה לתביעות.
- שימו לב: חתימה בלתי מסודרת = סיכון לחלוטין בנוגע להגנה המשפטית שלכם.
טבלאות עזר: Check List מקצועי להזמנת שירותי תיווך
| שלב בדיקה | מה לבדוק בדיוק | חשיבות/מקור משפטי |
|---|---|---|
| זהות הלקוח | תעודת זהות, ייפוי כוח נאותריוני, בדיקת רישום בטאבו | חוק המתווכים/נסח טאבו |
| בעלות וזכויות | בדיקת בעלות בטאבו, רמ"י, בתים משותפים | אתר מרשם המקרקעין gov.il |
| פרטי הנכס | כתובת מלאה, גוש/חלקה, מצב רישום, הערות אזהרה | ס' 9 לחוק/נסח טאבו |
| פירוט הסכם ודמי תיווך | סוג העסקה, שיעור ודמי תיווך, חתימות ותאריכים ברורים | חוק המתווכים |
| נספח שירותים והצהרת גילוי | פירוט פעולות, שאלון גילוי חתום, תיעוד פעולות שיווק | תקנות האתיקה 2025 |
| שמירת מסמכים | נוסח חתום ונספחים, תיעוד אימיילים ותכתובת WhatsApp (ראיה משפטית) | מדריך לשמירת תיעוד בעסקאות נדל"ן |
הפניות ומקורות רשמיים
- חוק המתווכים במקרקעין – אתר משרד המשפטים
- אתר רשות מקרקעי ישראל – מידע על רישומים וזכויות
- מדריך מלא לרכישת דירה חדשה מקבלן
- שאלות נפוצות בקניית דירה מקבלן
- בדיקות לזכויות שוכר ומשכיר
FAQ – שאלות נפוצות בנושא הזמנת שירותי תיווך בעסקת נדל״ן
האם חובה לחתום בכתב על טופס הזמנת שירותי תיווך?
כן, סעיף 9 לחוק המתווכים קובע שמתווך זכאי לעמלה רק אם יש הסכם בכתב.
מה הבדל בין הסכם תיווך רגיל לבלעדיות?
בהסכם רגיל, הלקוח יכול לפנות למתווכים נוספים. בהסכם בלעדיות רק למתווך החתום יש זכות שיווק בלעדית לתקופה מסוימת, בתנאי ביצוע פעולות מתועדות.
האם ניתן לבטל הסכם תיווך?
אפשר, אך רק לפי התנאים המוסכמים ובכפוף לחוק. ביטול חד צדדי לפני פעולות שיווק – עלול לגרור תשלום עמלה.
מה נדרש לבדוק לפני חתימה?
זיהוי ומסמכים, בעלות נכס, נסח טאבו עדכני, פרטי ההסכם, תקופת תוקף וסעיף ביטול ברור.
האם למתווך חובה להסביר ללקוח את ההסכם?
בהחלט. תקנות האתיקה 2025 מחייבות הבהרת כל סעיף, בדגש על פעולות שיווק, בלעדיות, דמי תיווך ודרכי ביטול.
סיכום – עשרת כללי הזהב להזמנת שירותי תיווך מושכלת
- לא לחתום על מסמכים לא ברורים.
- לבדוק היטב את פרטי הנכס וזכויות החותם.
- לדרוש נספח מלא ומפורט לכל שירות.
- להחתים גם על שאלון גילוי נאות.
- לשמור עותקים ממוסמכים.
- להפנות לסעיפי החוק בכל נקודה קריטית.
- לקבל הסבר בכתב מהמתווך/העורך דין.
- לבחור הסכם שמגן ומשקף את האינטרסים שלכם.
- לקרוא עוד על הסכמות מו״מ מול קבלן, הבדלים בין מקדמה לדמי רצינות, צ׳ק-ליסט לרכישת דירה.
- ואם התלבטתם – לפנות לעו"ד לנדל״ן ועורכי דין לתיווך