כללי האתיקה, הסכנות המשפטיות, והמלצה ברורה לפני חתימה על חוזה מכר
רכישת או מכירת דירה היא מהעסקאות הגדולות והרגישות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. בעסקאות מקרקעין, כל צד זקוק לליווי משפטי מקצועי, מדויק – ובעיקר בלתי תלוי. אחת השאלות הנפוצות היא:
האם עורך דין יכול לייצג גם את הקונה וגם את המוכר באותה עסקה?
במאמר זה נבחן את המסגרת המשפטית, נציג את הסיכונים של ייצוג כפול בעסקת נדל"ן, ונסביר מתי נדרש עורך דין נפרד לכל צד – גם בעסקאות שנראות פשוטות.
כלל אתי מרכזי: איסור על ניגוד עניינים בין לקוחות
על פי כלל 14 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986, חל איסור עקרוני על ייצוג של שני צדדים לעסקה כאשר קיים – או עלול להתקיים – ניגוד עניינים:
"עורך דין לא ייצג לקוחות בעלי אינטרסים מנוגדים, אלא אם כן נתקיימו כל התנאים המאפשרים זאת לפי הכללים, ובכלל זה קבלת הסכמה מדעת ובכתב מכל אחד מהלקוחות."
עורך הדין מחויב לפעול לטובת הלקוח בלב שלם ובשיקול דעת עצמאי. כאשר קיימים אינטרסים מנוגדים, אי אפשר לשרת נאמנה את שני הצדדים בו־זמנית.
האם מותר לייצג את שני הצדדים בעסקת מכר דירה?
רק בתנאים מצומצמים וחריגים, ורק כאשר מתקיימים כל התנאים הבאים:
- אין ניגוד עניינים ממשי (כגון פערי מידע, דרישות סותרות או אינטרסים כלכליים מנוגדים).
- כל אחד מהצדדים נתן הסכמה מדעת בכתב, לאחר שהוסברו לו הסיכונים.
- עורך הדין התחייב להפסיק את הייצוג הכפול מיד אם יתעורר סכסוך.
בפועל? גם אם הכל חוקי – הייצוג הכפול כמעט אף פעם אינו מומלץ.
למה ייצוג כפול בעסקת מקרקעין הוא בעייתי?
דוגמה פשוטה:
- המוכר רוצה למכור מהר, בתנאים מינימליים, ולצמצם את האחריות שלו.
- הרוכש רוצה לבדוק לעומק, להבטיח בטוחות, לנהל מו״מ ולהגן על כספו.
עורך דין אחד לא יכול לשרת את שני הצדדים מבלי לפגוע באובייקטיביות – במיוחד בעסקאות של מאות אלפי או מיליוני שקלים.
רכישת דירה מקבלן: חשוב להבין את גבולות הייצוג
ברוב פרויקטי הבנייה, עורך הדין של הקבלן מלווה את הרוכש במילוי טפסים, רישום בטאבו ולעיתים בגביית תשלום.
אבל חשוב לדעת:
- הוא אינו מייצג את הרוכש.
- הוא מחויב אך ורק לאינטרסים של הקבלן.
- כל שינוי בהסכם, כל בדיקה של בטוחות, כל דרישה מיוחדת – צריכים להתבצע רק באמצעות עורך דין עצמאי מטעמכם.
עמדת לשכת עורכי הדין: ייצוג כפול – רק במקרים חריגים
ועדות האתיקה בישראל מתנגדות עקרונית לייצוג כפול בעסקאות מקרקעין. גם אם החוק אינו אוסר זאת באופן מוחלט, כל חריגה מחייבת שקיפות מלאה, גילוי נאות, והסכמה מודעת מראש.
במקרה של הפרה – עורך הדין עלול לעמוד לדין אתי, והעסקה עלולה להיפגע.
דוגמה מהפסיקה (2024):
בפסק דין ועדת האתיקה המחוזית (2024), עו"ד שייצג שני צדדים לעסקת נדל"ן ללא גילוי נאות והסכמה מדעת, הועמד לדין אתי וננקטו נגדו סנקציות משמעתיות.
אז מה מומלץ?
אם אתם רוכשים או מוכרים דירה –
אל תתפשרו על ליווי משפטי עצמאי.
עורך דין אישי יבטיח לכם:
- הגנה על האינטרסים שלכם בלבד.
- בדיקה משפטית של החוזה וסעיפי הסיכון.
- ניהול מו״מ מול הצד השני או מול הקבלן.
- שקיפות מלאה, הגינות ואחריות מקצועית ברורה.
המלצה מקצועית:
בכל עסקת נדל"ן – מומלץ להיעזר בעורך דין עצמאי, ללא ייצוג כפול. כך תבטיחו שמירה על זכויותיכם ואינטרסיכם.
סיכום: חוזה מקרקעין חותמים רק עם עורך דין פרטי
ייצוג כפול בעסקת נדל"ן אולי נשמע נוח – אבל הוא פוגע באמון, מסכן את הזכויות, ועלול לעלות ביוקר.
רכישת או מכירת דירה היא לא המקום לקיצורי דרך.
ליווי משפטי אישי בעסקאות נדל"ן? כך תפעלו נכון
עו"ד חגית מרדכי – בעלת ניסיון בליווי קונים, מוכרים ועסקאות מורכבות, מעניקה ייצוג משפטי אישי, מקצועי ודיסקרטי – מול קבלנים, שותפים, בנקים וטאבו.
לתיאום פגישת ייעוץ ראשונית – צרו קשר: 054-8543733
הבהרה משפטית:
האמור לעיל מובא לצרכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, ויש להיוועץ בעורך דין מקרקעין מוסמך לפני קבלת החלטות.