דחיית תשלום מס רכישה ברכישת דירה חלופית: מתי מותר, כיצד עושים זאת נכון, ומה חשוב לדעת על ריבית והצמדה?
רכשתם דירה חדשה ועוד לא מכרתם את הקודמת? ייתכן שתוכלו לדחות את תשלום מס הרכישה וליהנות ממדרגות מס מופחתות – בהתאם לסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין.
מתי ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה?
החוק בישראל, ובפרט סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, קובע מדרגות מס מופחתות לרוכש "דירה יחידה". גם מי שמחזיק בדירה נוספת עשוי לזכות בהטבה, אם הוא מתכנן למכור אותה בפרק זמן מוגדר.
לפי הוראות רשות המסים, ניתן לדחות את תשלום מס הרכיש ואף לדווח לפי מדרגות דירה יחידה, אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים:
- טרם שולמה מחצית מהתמורה
אם שולמו פחות מ־50% ממחיר הדירה (כולל מע”מ) – ניתן לראות את העסקה כ"בלתי ממומשת". - טרם נמסרה החזקה בדירה החדשה
כל עוד הדירה טרם נמסרה לרוכש – היא לא נחשבת כ"ברשותו" לצורכי מס. - טרם נרשמו הזכויות בדירה החדשה
כל עוד הבעלות לא נרשמה בטאבו, רמ”י או בחברה משכנת – העסקה נחשבת כלא הושלמה משפטית.
החל משנת 2025 – יש להגיש תצהיר ייעודי כחלק מהבקשה לדחיית תשלום מס הרכישה.
מה המשמעות מבחינת המס?
כאשר שלושת התנאים מתקיימים – ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה בפועל. לאחר מכן, אם הדירה הקודמת תימכר במסגרת לוחות הזמנים הקבועים, הרוכש ייהנה ממדרגות המס של דירה יחידה.
לוחות הזמנים (נכון ל־2025):
- דירה מיד שנייה – יש למכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים (ולא 24 חודשים כפי שהיה בעבר).
- דירה חדשה מקבלן – ניתן למכור תוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בפועל.
אי עמידה בזמנים תוביל לשומה מתוקנת של "דירה נוספת", עם ריבית והצמדה רטרואקטיבית.
שיקול פיננסי חשוב: דחייה או הלוואה?
דחיית תשלום מס רכישה היא כלי תכנוני יעיל, אך יש לזכור כי סכום המס שלא שולם במועד יצבור ריבית והצמדה כחוק.
במקרים מסוימים, ייתכן שכדאי לבחון אפשרות ליטול הלוואה בריבית נמוכה (כמו משכנתה או הלוואה בנקאית) ולשלם את המס במועד, במקום לדחות את התשלום ולשלם ריבית גבוהה יותר לרשות המסים.
המלצה:
ערכו השוואה בין עלות הריבית וההצמדה של רשות המסים לעלות הלוואה בנקאית או חוץ־בנקאית. לעיתים, תשלום המס במועד באמצעות הלוואה משתלמת יותר. מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי או רואה חשבון לבחינת החלופה הנכונה עבורכם.
כיצד מגישים בקשה לדחיית התשלום?
- הצהרת מס רכישה – יש להגיש תוך 30 ימים ממועד החתימה על הסכם הרכישה.
- צירוף בקשה מסודרת לדחייה – כולל פירוט התנאים שמתקיימים בפועל, וכן תצהיר ייעודי (נדרש החל מ־2025).
- תכנון מס מראש – לוודא שניתן לעמוד בלוחות הזמנים למכירת הדירה הקיימת.
למידע נוסף, ראו הנחיות רשות המסים.
דוגמה מהשטח
זוג רוכש דירה חדשה מקבלן בשווי 5 מיליון ₪, אך עדיין מחזיק בדירה ישנה. הם שילמו רק 200,000 ₪, לא קיבלו את החזקה, והזכויות טרם נרשמו. במקרה זה, ניתן לדחות את תשלום המס. לאחר מכירת הדירה הישנה במסגרת הזמן – המס ייגבה לפי מדרגות מופחתות של דירה יחידה. התוצאה: חיסכון של עשרות אלפי שקלים במס רכישה.
סיכום – קבלת החלטה מושכלת
דחיית תשלום מס רכישה ברכישת דירה חלופית היא כלי תכנוני משמעותי, המאפשר לעמוד בדרישות החוק וליהנות מהטבות מס בתזמון נכון.
עם זאת, חשוב לבחון האם דחיית התשלום אכן משתלמת כלכלית, או שמא עדיף לשלם את המס במועד באמצעות הלוואה בריבית נמוכה.
התנהלות מושכלת וליווי משפטי מקצועי יבטיחו:
- עמידה מלאה בדרישות החוק
- הימנעות מטעויות יקרות
- מיצוי מלוא ההקלות שמגיעות לכם
זקוקים לייעוץ מקצועי?
משרד עו”ד חגית מרדכי מתמחה ברכישת דירות, ליווי משפטי בהסכמי מכר, ומיסוי מקרקעין.
פנו אלינו לייעוץ אישי שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים – בטלפון 054-8543733
הבהרה: מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו האישיות, ויש להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין לפני כל פעולה.