מדריך משפטי לרוכשי נכסים – רשימת בדיקות חובה לפני חתימה על חוזה
רכישת דירה היא מהצעדים הכלכליים החשובים ביותר בחיי אדם. בין אם מדובר בדירה חדשה מקבלן או בדירה יד שנייה – כל טעות בבדיקות המקדימות עלולה לעלות ביוקר.
בדיקה לא מספקת עלולה להוביל להפסדים כספיים, עיכובים ברישום, תביעות משפטיות – ולעיתים אף ביטול העסקה.
במאמר זה תמצאו את הבדיקות החשובות שעל כל רוכש לבצע מראש – כדי לוודא שהנכס תקין, זכויות הבעלות ברורות, ואין בעיות משפטיות או תכנוניות העלולות לפגוע בעסקה.
הבהרה: מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו ולהיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני כל פעולה.
1. בדיקת רישום זכויות – לוודא שהנכס רשום כחוק
- האם הבעלות רשומה על שם המוכר?
- האם קיימות הערות אזהרה, עיקולים או משכנתאות?
- האם הנכס רשום בטאבו, רמ”י או חברה משכנתת?
- האם הדירה נרשמה כחלק מבית משותף?
איך בודקים?
יש להוציא נסח טאבו עדכני או אישור זכויות, בליווי עורך דין מקרקעין.
למידע נוסף: רישום זכויות בטאבו – אתר משרד המשפטים
הפניה משפטית: חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
2. בדיקה תכנונית והיתרי בנייה – לוודא שהכול נבנה כחוק
- האם קיימות חריגות בנייה?
- האם התשריט המאושר תואם למצב בפועל?
- האם יש תוספות לא חוקיות?
איך בודקים?
בדיקה בתיק הבניין בעירייה, עיון בגרמושקה, וליווי של אדריכל או מהנדס מוסמך.
למידע נוסף: מערכת "תכנון זמין" – מנהל התכנון
3. בדיקה הנדסית ופיזית – לגלות ליקויים לפני הרכישה
- רטיבויות, סדקים, בעיות חשמל ואינסטלציה.
- מצב תחזוקה של הדירה והבניין כולו.
- התאמה בין שטח הדירה בפועל לרישום.
איך בודקים?
סיור פיזי + הזמנת מהנדס בדק בית.
4. בדיקת זהות המוכר – מי רשאי למכור?
- האם המוכר הוא הבעלים החוקי?
- האם יש שותפים, יורשים, אפוטרופוס?
- האם קיימים הליכים משפטיים נגד המוכר?
איך בודקים?
בדיקת מסמכי זהות, הסכמי רכישה קודמים, צו ירושה/קיום צוואה, בדיקה ברשויות ובמאגרים משפטיים.
5. בדיקות מול הרשות המקומית – חובות ותכניות עתידיות
- חובות ארנונה, מים, ביוב.
- היטלים צפויים (למשל היטל השבחה).
- תכניות פיתוח עתידיות באזור.
איך בודקים?
אישור עירייה על היעדר חובות, בדיקה במחלקת הנדסה, ועיון במערכת “תכנון זמין”.
הפניה משפטית: חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
6. בדיקת הצמדות – חניה, מחסן, גינה
- האם הצמדות רשומות כחוק?
- האם יש שימוש בשטח משותף שאינו מוקצה באופן רשמי?
איך בודקים?
נסח טאבו, תשריט בית משותף, ובדיקה פיזית בשטח.
7. בדיקות מיסוי – מס שבח, מס רכישה, היטלים
- האם המוכר חייב במס שבח?
- האם הרוכש צפוי לשלם מס רכישה?
- האם יש התחייבות לתשלומים נוספים?
איך בודקים?
שומות מס קודמות, התייעצות עם עורך דין ורואה חשבון מקרקעין.
למידע נוסף: רשות המסים – מס שבח ומס רכישה
הפניה משפטית: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
8. בדיקת סביבה ושכנים – מעבר למה שרואים בדירה
- מצב תחזוקת הבניין.
- קיומם של סכסוכים בין הדיירים.
- מטרדים סביבתיים (רעש, תחבורה, מתקנים בעייתיים).
איך בודקים?
ביקור בשעות שונות, שיחה עם השכנים ווועד הבית, בדיקה תכנונית בעירייה.
9. בדיקת משכנתאות והתחייבויות אחרות של המוכר
- האם רשומה משכנתא על הדירה?
- האם יש צורך בסילוק חוב כחלק מהעסקה?
- האם קיימים נושים נוספים?
איך בודקים?
נסח טאבו עדכני + התחייבות לסילוק משכנתא במסמך משפטי מחייב.
10. בדיקות מיוחדות ליישובים, קיבוצים ומושבים
- האם הרכישה מחייבת אישור של אגודה שיתופית?
- האם קיימות הגבלות מכירה?
- האם הדירה משויכת לחברות באגודה?
איך בודקים?
מול מזכירות היישוב, האגודה השיתופית, ועורך הדין המטפל בעסקאות מסוג זה.
סיכום: כך תבטיחו עסקה בטוחה ונקייה מטעויות
רכישת דירה היא מהלך משמעותי – ורק בדיקות מקיפות, בליווי אנשי מקצוע מתאימים, יכולות למנוע בעיות עתידיות.
לא כל מה שנראה “מטופח” – באמת תקין. עין משפטית והנדסית תדע לגלות מה שאתם עלולים לפספס.
הבדיקות הקריטיות נעשות לפני החתימה, לא לאחריה.
בחרו עורך דין מקרקעין מקצועי ולוו אותו מהשלב הראשון ועד לרישום בטאבו.
רוצים לבצע רכישה בטוחה, בלי הפתעות?
משרד עו”ד חגית מרדכי מלווה רוכשי דירות באופן אישי ומקצועי – מבדיקות ראשוניות ועד רישום מלא בטאבו.
נשמח לבדוק עבורכם את הנכס, את המסמכים ואת כלל ההיבטים המשפטיים – כדי שתיכנסו לביתכם החדש בראש שקט.
הבהרה: המידע במאמר זה נכון לשנת 2025, אינו מהווה ייעוץ משפטי, ויש להיוועץ בעורך דין מקרקעין מוסמך לפני כל פעולה.
יש לעקוב אחר עדכוני חקיקה ופסיקה, במיוחד בנושאים של רישום דירות חדשות, מס שבח, ומס רכישה.