המדריך המשפטי למוכרי דירות וקרקעות בישראל – נכון לשנת 2025
כאשר אתם מוכרים נכס בישראל – דירה, קרקע, חנות או משרד – חשוב להבין שלא כל הסכום שייכנס לחשבון הבנק שלכם יישאר בידיכם. ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח, שהוא מס שמוטל על הרווח שצברתם ממכירת הנכס.
במאמר זה תמצאו הסבר ברור על מהו מס שבח, כיצד מחשבים אותו, באילו מקרים ניתן לקבל פטור או הנחה, ומה חשוב לדעת כדי לדווח נכון לרשות המסים – ולחסוך סכומים משמעותיים.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס שמוטל על ההפרש בין מחיר הרכישה של נכס מקרקעין לבין מחיר המכירה שלו – לאחר ניכוי הוצאות שהוציא המוכר לאורך השנים.
זהו מס שמוטל על המוכר, בשונה ממס רכישה שמוטל על הקונה. החוק המסדיר את המס הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג–1963.
מתי חלה חובת תשלום מס שבח?
חובת המס חלה בכל אחת מהפעולות הבאות:
- מכירת דירה או בית
- מכירת קרקע או מגרש
- מכירת משרד, חנות או מבנה מסחרי
- מכירת זכויות חכירה לדורות
- העברת נכס ללא תמורה (במקרים מסוימים)
- מימוש אופציה בנכס מקרקעין
במקרים רבים ניתן לקבל פטור מלא או חלקי – בעיקר בדירת מגורים יחידה.
איך מחשבים את מס השבח?
שלב 1: חישוב השבח
שבח = מחיר המכירה
מינוס: מחיר הרכישה
מינוס: הוצאות מוכרות (שיפוצים, שכר טרחת עו”ד, תיווך, מס רכישה, היטל השבחה ועוד – יש להגיש אסמכתאות כגון חשבוניות מס)
שלב 2: חישוב המס
- על השבח הריאלי (הנקי), מחושב מס בשיעור של עד 25% ליחידים.
- אם ההכנסה החייבת במס שבח בשנת 2025 גבוהה מ-720,000 ש"ח – שיעור המס הוא 30%.
- בנוסף, ייתכן חיוב במס יסף: 3% על הכנסות העולות על 721,560 ש"ח, ועוד 2% על הכנסות הוניות גבוהות במיוחד.
- במקרה של דירת מגורים – חישוב ליניארי מוטב:
- פטור יחסי עבור התקופה עד 1.1.2014.
- מס מלא על התקופה לאחר מכן.
דוגמה מספרית:
נניח דירה שנרכשה ב-2010 ב-1,200,000 ש"ח ונמכרה ב-2025 ב-2,200,000 ש"ח, לאחר הוצאות מוכרות של 100,000 ש"ח.
- שבח = 2,200,000 – 1,200,000 – 100,000 = 900,000 ש"ח
- על התקופה עד 1.1.2014 יחול פטור יחסי, והשאר יחויב במס.
פטורים נפוצים ממס שבח
פטור מלא על דירת מגורים יחידה
אם מתקיימים כל התנאים הבאים:
- זו דירתכם היחידה ביום המכירה
- החזקתם בה לפחות 18 חודשים (לעיתים 4 שנים)
- לא מכרתם דירה פטורה ב־18 החודשים שקדמו
- שווי המכירה אינו עולה על 5,008,000 ש"ח (נכון ל-2025)
פטור בירושה
אם הדירה התקבלה בירושה והמנוח היה זכאי לפטור – גם היורש עשוי ליהנות ממנו, בכפוף לסעיף 49ב(5) לחוק.
פטור חלקי או פריסה
אם מכרתם את הנכס בתשלומים – ייתכן שתוכלו לפרוס את המס בהתאם לפריסת התקבולים, וכך לשלם בשיעורים נמוכים יותר.
דיווח לרשות המסים – חובה לכל מוכר
- טופס מש”ח – חובה להגיש תוך 40 יום ממועד חתימת ההסכם (עודכן מ-30 יום)
- הגשה מקוונת – חובה בעסקאות מעל תקרת הסכום
- יש לכלול: פרטי המוכר והקונה, שווי עסקה, מועדים, בקשות לפטור, והוצאות מוכרות (עם אסמכתאות)
- דרך ההגשה: עו”ד מקרקעין מגיש את הטופס ונספחיו באופן מקוון, לעיתים עם שומה עצמית
אם רשות המסים לא מאשרת את החישוב – תישלח שומה אחרת, שניתן לערער עליה.
איך אפשר להפחית את מס השבח?
- ניכוי מלא של הוצאות מוכרות: לדוגמה, שיפוצים מהותיים או תשלומים למתווך (יש לשמור חשבוניות)
- שימוש בפטור על דירת מגורים יחידה
- פריסת רווחים לעבר – להפחתת מדרגת המס
- חישוב ליניארי מוטב – לעסקאות בדירות מגורים שנרכשו לפני 2014
- תכנון מס מראש – בשיתוף עורך דין מומחה
מה קורה אם לא מדווחים בזמן?
- ריבית והצמדה על המס שלא שולם
- קנסות כספיים לפי חוק
- סנקציות פליליות על דיווח כוזב
- עיכוב ברישום הזכויות בטאבו או ברמ”י
דיווח מקצועי בזמן – חוסך זמן, כסף, ואי־נעימות מול הרשויות.
סיכום
מס שבח הוא לא גזירת גורל – אלא מס שניתן לתכנן אותו מראש, להפחית אותו בדרכים חוקיות, ולוודא שהכול מתנהל נכון.
מי שמוכר נכס בישראל חייב להבין את ההשלכות, לבדוק זכאות לפטורים, ולפעול בהתאם להוראות החוק.
שאלות נפוצות
שוקלים למכור דירה? לא בטוחים אם תחויבו במס שבח?
משרד עו״ד חגית מרדכי מתמחה בליווי משפטי בעסקאות מכר וניהול נכון של דיווחי מיסוי מקרקעין.
נשמח לבדוק עבורכם את זכאותכם לפטורים, להכין שומה עצמית מקצועית, ולחסוך עבורכם כספים וזמן יקר.
הבהרה משפטית
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי אישי. יש להיוועץ עם עורך דין מוסמך בתחום מיסוי מקרקעין לפני כל מכירה, דיווח או פעולה משפטית.
למידע נוסף: