רישום ותיקון צו בית משותף – המדריך המלא למערכת המפקח והגשה אונליין (2025)
רישום ותיקון צו בית משותף
רישום בית משותף ותיקון צו בית משותף כבר לא מחייבים עמידה בתור בלשכת הטאבו. בשנים האחרונות עבר התהליך לדיגיטל, וניתן להגיש בקשות מקוונות דרך מערכות משרד המשפטים – „מקרקעין ברשת” ואתר הבתים המשותפים.
במאמר זה נסביר: איך נראה תהליך רישום ותיקון צו בית משותף, מה עושים צעד אחר צעד אונליין, אילו מסמכים צריך להכין, מה תפקיד המפקח על רישום מקרקעין, ואיך להימנע מטעויות שיכולות לעכב רישום של בניין שלם.
1. מהו בית משותף ומהו צו בית משותף?
בית משותף הוא מבנה שבו יש דירות נפרדות לצד רכוש משותף (לובי, גג, חדר מדרגות, חניות ועוד). כדי להסדיר את הזכויות, נרשם צו בית משותף שמגדיר:
- רשימת כל הדירות והיחידות בבניין
- הצמדות – חניות, מחסנים, גג וכד'
- הרכוש המשותף
- התקנון – כללי הניהול וההתנהלות בבית
כאשר הבניין נבנה, משתנה, מתרחב או מתגלות טעויות – יש צורך בתיקון צו בית משותף.
2. מתי חייבים לבצע תיקון צו בית משותף?
- תוספת בנייה (הרחבת דירה, סגירת מרפסת, הוספת חדר על הגג) שקיבלה היתר.
- שינוי מספר/מיקום החניות – הצמדה לדירות אחרות.
- חלוקת דירה אחת לשתי יחידות נפרדות או איחוד שתי דירות.
- שינוי ייעוד – לדוגמה מחסן שהפך ליחידת דיור או לשטח מסחרי.
- תיקון טעויות רישום בצו המקורי (תיאור שגוי, הצמדה לא נכונה, נתונים טכניים).
בכל המקרים הללו – מגישים בקשה לרישום או תיקון צו בית משותף דרך המפקח.
3. איך עושים רישום ותיקון צו בית משותף אונליין?
היום חלק גדול מהתהליך נעשה דרך מערכות מקוונות של משרד המשפטים:
- רישום בית משותף – שירות מקוון:
https://www.gov.il/he/service/common-house-registration-application - תיקון צו בית משותף – שירות מקוון:
https://www.gov.il/he/service/common-house-amendment-application - הזמנת מסמכי בית משותף (צו, תקנון, תשריט):
https://www.gov.il/he/service/common_house_files - סרטוני הדרכה להגשת בקשות מקוונות באתר „בתים משותפים”:
https://www.gov.il/he/departments/general/common-house-web-video
בנוסף, דרך דף הנחיתה של רישום מקרקעין (טאבו) ומקרקעין ברשת תוכלו להגיע לכל השירותים הדיגיטליים:
דף רישום מקרקעין – Gov.il
4. רישום בית משותף אונליין – צעד אחר צעד
- איסוף מידע על הנכס – הפקת נסח טאבו עדכני דרך „מקרקעין ברשת”:
הפקת נסח רישום (נסח טאבו) מפנקסי המקרקעין - הכנת תשריט בית משותף – על ידי מודד מוסמך לפי הנחיות משרד המשפטים.
- ניסוח תקנון – תקנון מוסכם, או שימוש בתקנון המצוי אם לא נקבע אחרת.
- הכנת מסמכים משלימים – היתר בנייה, טופס 4, הסכמות דיירים, ייפויי כוח.
- הגשת בקשה מקוונת לרישום בית משותף – דרך שירות „רישום בית משותף”:
הגשת בקשה לרישום בית משותף - טיפול המפקח – בדיקת המסמכים, דרישות להשלמה, החלטה.
- רישום בפנקס הבתים המשותפים – והופעת הרישום בנסח טאבו.
לקריאה משלימה על רישום זכויות בטאבו: העברת בעלות ורישום מכר בטאבו – מדריך מלא
5. תיקון צו בית משותף אונליין – איך זה עובד?
כאשר יש צורך לשנות הצמדות, לתקן טעויות, להוסיף יחידות או לעדכן תשריט, מגישים בקשה לתיקון צו בית משותף.
- מפיקים נסח עדכני ותיק בית משותף קיים – באמצעות שירות הזמנת מסמכי בית משותף.
- מכינים תשריט מתוקן המראה את השינוי שבוצע.
- אוספים הסכמות הדיירים – לפי דרישות הדין (לעתים נדרש רוב מיוחד).
- ממלאים טופס בקשה מקוון לתיקון צו בית משותף באתר gov.il.
- מצרפים מסמכים, משלמים אגרות ומגישים אונליין.
- עוקבים אחרי סטטוס הבקשה דרך המערכת וההתכתבויות עם לשכת המפקח.
שירות מקוון לתיקון צו:
בקשה לתיקון צו בית משותף – שירות מקוון
6. אילו מסמכים נדרשים לרישום ותיקון צו בית משותף?
- תשריט בית משותף מאושר על ידי מודד מוסמך.
- תקנון (מוסכם או מצוי) – לפי בחירת בעלי הדירות.
- היתרי בנייה / טופס 4 (בבניין חדש או לאחר הרחבה).
- הסכמות בכתב של בעלי הדירות, לפי סוג התיקון.
- ייפוי כוח לעורך הדין המטפל.
- נסח טאבו עדכני ותיק בית משותף קיים.
למאמר משלים: בדיקות מקדימות לפני קניית דירה – למה חשוב לבדוק את הבית המשותף?
7. טעויות נפוצות – ומה הן עולות לכם
- ❌ תשריט לא עומד בהנחיות משרד המשפטים – גורם לדחיית הבקשה.
- ❌ אי־התאמה בין היתר הבנייה לבין התשריט – דורש תיקון/השבה למצב קודם.
- ❌ הגשת בקשה לא נכונה (רישום במקום תיקון או להיפך).
- ❌ חוסר בהסכמות דיירים – המפקח יכול לדחות או לדרוש הליך שיפוטי.
- ❌ חוסר התאמה בין הצו לרישום בטאבו – יוצר בלבול בעסקאות עתידיות.
8. מקרים מהשטח – כשהאונליין הציל פרויקט
מקרה 1 – חניות שהוצמדו לאדם הלא נכון
בבניין חדש, דירת פנטהאוז קיבלה בטעות חניות של דירה בקומה א'. באמצעות הזמנת תיק בית משותף אונליין וזיהוי הטעות, הוכן תשריט מתוקן, הוגשה בקשה לתיקון צו דרך המערכת המקוונת – והחניות הוצמדו מחדש לבעלי הדירות הנכונים.
מקרה 2 – הרחבה שלא עודכנה בצו
רוכש גילה בעת מכירה שהרחבת הדירה שקיבלה היתר לא משתקפת בצו. באמצעות תהליך דיגיטלי מול המפקח ותיקון צו בית משותף – הרישום עודכן והעסקה הושלמה בלי הפחתת מחיר.
מקרה 3 – חלוקת דירה לשניים לצורך השקעה
משקיע חילק דירה לשתי יחידות להשכרה. כדי שמצב זה יהיה חוקי וברור גם בבנק וגם בעסקאות עתידיות, בוצע תיקון צו בית משותף אונליין – ונרשמו שתי יחידות נפרדות.
9. שאלות נפוצות על רישום ותיקון צו בית משותף אונליין
האם חייבים להגיע פיזית ללשכה?
ברוב המקרים – אפשר לבצע את מרבית התהליך אונליין. לעיתים יידרש השלמה פיזית מסוימת או תיאום מול הלשכה.
מי מגיש את הבקשה בפועל?
ברוב המקרים עורך הדין של היזם/הדיירים מגיש את הבקשה, כולל העלאת מסמכים למערכת „מקרקעין ברשת” ו/או אתר הבתים המשותפים.
כמה זמן זה לוקח?
בין מספר שבועות למספר חודשים – תלוי בשלמות המסמכים, העומס ותיקוני הבקשה שנדרשים.
האם אפשר רק „להוריד את הצו” בלי לערוך שינוי?
כן. באמצעות שירות הזמנת מסמכי בית משותף ניתן להפיק אונליין את הצו, התקנון והתשריט לצורך בדיקה והצגה לרוכשים, בנקים וכד'.
רישום ותיקון צו בית משותף – ליווי מקצועי מההגשה המקוונת ועד הרישום בטאבו
המערכות המקוונות של משרד המשפטים („מקרקעין ברשת”, אתר הבתים המשותפים) הפכו את התהליך לנגיש יותר – אבל הן לא פותרות את המורכבות המשפטית. משרדנו, שממשיך ללוות קבלנים ויזמים בפרויקטים גדולים, יודע לחבר בין השטח, ההיתרים, התשריטים והמערכת הדיגיטלית.
אנחנו מטפלים בשבילכם בכל השרשרת: תיאום עם מודדים, ניסוח תקנון, הגשת בקשות אונליין, תגובה לדרישות המפקח ועדכון הרישום בטאבו – כדי שהבניין שלכם יהיה רשום נכון, ברור ומוכן לעסקאות עתידיות.
תשלחו הודעה באתר👇
שיחה מקדימה ללא התחייבות: 054-8543733