קניית דירה עם שוכר פעיל – מהן זכויות הקונה, והאם ניתן לפנות את השוכר?
פינוי שוכר בעת קניית דירה
קניית דירה עם שוכר פעיל
🏠 הקדמה
רכישת דירה היא מהלך משמעותי – אך כשמדובר בדירה עם שוכר פעיל, מתווספות מורכבויות ייחודיות. במדריך זה תקבלו הסבר מקצועי: מהן זכויות הקונה? כיצד פינוי שוכר בעת קניית דירה מתבצע? אילו צעדים משפטיים כדאי לדעת מראש ואילו טעויות כדאי להימנע מהן.
מאמר מומלץ לפני רכישת דירה: מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
🏢 מהו שוכר פעיל?
שוכר פעיל הוא אדם שמתגורר בנכס על פי חוזה שכירות בתוקף, שנחתם עם בעל הדירה הקודם.
במעמד קניית דירה עם שוכר פעיל, חוזה השכירות ממשיך להתקיים אוטומטית גם מול הבעלים החדשים[^1].
המשמעות: הקונה לא יכול לפנות שוכר, כל עוד החוזה בתוקף. סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971:
"השכירות תעמוד בעינה גם אם נמכר המושכר לאחר".
קישור לחוק עצמו: חוק השכירות והשאילה, סעיף 22 – אתר משרד המשפטים
⚖️ עיקרון יסוד: החוזה גובר על קניית הנכס
- הקונה נכנס לנעלי המשכיר – כלומר, הופך למי שמקיים את החוזה מול השוכר.
- החוזה ממשיך לעמוד בעינו, כולל כל הזכויות והחובות שבו: דמי שכירות, פיקדון, תנאי פינוי.
- אין אפשרות לפינוי שוכר בעת קניית דירה לפני תום תקופת השכירות – למעט חריגים (פירוט להלן).
📊 טבלה: זכויות וחובות הרוכש מול שוכר פעיל
| סוג זכות/חובה | למי היא שייכת? | הסבר קצר |
|---|---|---|
| דמי שכירות עתידיים | הקונה | מהעברת הבעלות, התשלומים עוברים לקונה. למידע נוסף על מיסוי שכר דירה |
| פיקדון | קונה/מוכר | עובר בכפוף להסכם מפורש. מומלץ להסדיר בחוזה. |
| פיקוח על מילוי חובות השוכר | הקונה | הקונה רשאי לעקוב אחרי התחייבויות השוכר (למשל תשלומים ותחזוקה), אך אינו יכול להפר חוזה חד־צדדית. |
| פינוי שוכר | השוכר (ולא הקונה) | רק אם תם החוזה, בהסכמה, או במקרה של הפרה חמורה. |
| הוספת סעיפים ייחודיים להסכם | הקונה והמשכיר | אפשר להכניס סעיפים להגנה, אך אינם מחייבים את השוכר ללא הסכמתו. |
🧾 מה חשוב לבדוק בעת עסקת קניית דירה עם שוכר פעיל
- קבלו עותק מלא של חוזה השכירות.
- ודאו את תאריכי ההתחלה והסיום, סעיפים על פינוי מוקדם, אופציה להארכה – ולמי.
- דרשו מהמוכר לחשוף האם קיים פיקדון ומה מצבו.
- ודאו האם השוכר עודכן על מכירת הדירה.
- מומלץ לכלול סעיף בחוזה המכר:
"המוכר מתחייב למסור את החזקה אחרי תום תקופת השכירות, ולשאת בנזקי אי־פינוי."
למידע נוסף: בדיקות לפני שכירות דירה – המדריך המלא
💡 מתי ניתן לפנות שוכר בעת קניית דירה?
- עם תום תקופת החוזה:
בסוף תקופת השכירות, הקונה רשאי שלא להאריך את החוזה או לחדש אותו (בכפוף להוראות החוק). - בהסכמה (מו”מ):
שיח ישיר עם השוכר – לעיתים תשלום פיצוי מוסכם יוביל לפינוי מוקדם. - במקרה של הפרת חוזה מהותית:
אם השוכר מפר את ההסכם (אי תשלום, שימוש לרעה בנכס) – ניתן להגיש תביעה לפינוי הדירה.
למידע: סעיפים חובה בחוזה שכירות
🧠 טעויות נפוצות בקניית דירה עם שוכר פעיל
- רכישה מבלי לבחון את נוסח הסכם השכירות.
- התעלמות מסעיפי אופציה להארכה.
- אי הבנת ההשלכות של פינוי שוכר בעת קניית דירה.
- קבלת פיקדון שלא ברור למי שייך.
- ליקויים בתיאום הציפיות עם כל הצדדים.
בדקו היטב: מה לבדוק בחוזה דירה – המדריך המלא לשנת 2025
💬 מקטע שאלות ותשובות (FAQ)
1. האם מותר לפנות שוכר אחרי קניית דירה?
רק לאחר סיום תקופת השכירות או בהפרה מהותית של ההסכם. פינוי חד־צדדי לפני תום חוזה – אסור (למעט החריגים שהוזכרו).
2. מה עושים אם קניתי דירה בלי שידעתי שיש שוכר בדירה?
במקרה כזה ייתכן שתהיה עילה לקבלת פיצוי מהמוכר (בגין מצג שווא או עיכוב במסירה), אך לא ניתן לפנות את השוכר עד תום חוזהו.
3. מה קורה עם דמי השכירות והפיקדון?
דמי השכירות מעת העברת הבעלות מגיעים לקונה (המשכיר החדש). הפיקדון מועבר, אלא אם הוסכם אחרת.
4. האם אפשר לחייב את המוכר לפנות את הדירה עבורי?
אפשר להוסיף סעיף מתאים בחוזה המכר, אך השוכר אינו מחויב להסכים. במקרים כאלה יש לגלות אחריות ולנהל מו"מ.
5. מה עושים אם השוכר מסרב להתפנות גם אחרי תום החוזה?
יש לפנות לערכאות – תביעה לפינוי. לעיתים בית המשפט יאשר פינוי גם בכפוף לפיצוי והשבת פיקדון.
למידע על ערבויות: ערבויות בחוזה שכירות – מדריך 2025
🌐 קישורים חשובים וקישורים מומלצים
- מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
- מס יסף בעסקאות נדל״ן
- עליית מחירי שכירות דירות
- זכויות וחובות שוכר ומשכיר
- חוזה שכירות למגורים – מה חשוב לדעת
- טופס בקשת רכישת דירה
- צ׳ק ליסט לרכישת דירה חדשה
- מגזין נדל"ן – מאמרים מקצועיים נוספים
⚖️ סיכום והמלצות
פינוי שוכר בעת קניית דירה איננו צעד טכני אלא תהליך הדורש ייעוץ משפטי מקצועי, שקיפות מול השוכר והגנה חוזית מלאה. החוק מעניק מגן חזק לשוכר, והוא יפונה רק בתום התקופה או משיקולים חריגים.
בדקו תמיד את הסכמי השכירות, חתמו רק לאחר עיון מקיף והיעזרו בעו"ד מומחה בליווי העסקה.
- שלבו בחוזה סעיפים מפורשים לגבי מצב הדירה והמצב המשפטי.
- דאגו שקבלת דמי השכירות והפיקדון תוסדר במפורש.
- מומלץ להתעדכן עורכ/י המאמר בשינויים משפטיים בכל שנה.
- היוועצו במומחה – עורך דין לרכישת דירה – מדריך מקצועי
קישורים רשמיים:
באתר תמצאו עוד מאמרים, מדריכים וכלים מקצועיים להשקעות ולרכישת דירות: מגזין נדל"ן של משרד עו״ד חגית מרדכי
[^1]: סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971.