קניית דירה בבניין בתהליך תמ”א 38 או פינוי-בינוי – מה חשוב לבדוק?
קניית דירה בתמ”א 38
קניית דירה בפינוי-בינוי
הקדמה
קניית דירה בבניין שנמצא בעיצומו של פרויקט תמ”א 38 או פינוי-בינוי נתפסת כהזדמנות לשדרוג עתידי ולעליית ערך, אבל טומנת בחובה סיכונים משמעותיים במידה ולא בודקים את כל הזכויות, המסמכים והמעמד המשפטי. לאור השינויים הרגולטוריים בשנת 2025 – יש לבדוק האם תמ”א 38 עדיין רלוונטית לאזור ולוודא כי כל שלב בתהליך מגובה בהגנות הנדרשות.
למידע על התהליך הכללי של רכישת דירה חדשה, ניתן לעיין במדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן.
מה זה תמ”א 38 ומה זה פינוי-בינוי?
- תמ״א 38: תכנית לחיזוק בניינים ישנים בפני רעידות אדמה, הכוללת לרוב תוספת מעליות, מרפסות ולעיתים הרחבת דירות. חשוב לדעת: מרבית הערים בישראל כבר אינן מתירות פתיחת פרויקטים חדשים במסגרת זו החל מ־29.8.2024. לבדיקה לפי עיר, ראו האתר הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
- פינוי-בינוי: פרויקט הריסה ובנייה מחדש. הדיירים מתפנים, מקבלים דירות חלופיות או שכירות, ומקבלים דירה חדשה במבנה לאחר סיום הפרויקט.
מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה בתמ”א 38 או בפינוי-בינוי?
1. סטטוס הפרויקט
- האם מדובר ברעיון בלבד או בפרויקט עם היתר בנייה מאושר?
- האם יש רוב חתימות דיירים?
- האם יש הסכם מחייב עם יזם?
- ניתן לבדוק סטטוס והיתרים במערכת המידע העירונית, לדוג' מערכת תיק בניין באתר השירות הממשלתי.
עסקה בבניין שבו "מדברים על תמ”א" מסוכנת בהרבה מעסקה עם היתר בתוקף והסכמים חתומים.
2. הסכם עם היזם
- האם יש ליזם ליווי פיננסי בנקאי? ראו ליווי פיננסי ברכישת דירה – היתרונות והבדלים.
- מה התמורות לדיירים (הגדלת דירה, חניה, ממ"ד)?
- יש להראות את כל ההסכמים לעורך דין מקרקעין עצמאי.
3. שווי הדירה והתחייבות לשדרוג
- האם מחיר הדירה כבר לוקח בחשבון את השדרוג?
- האם הקונה ייהנה מפירות השדרוג בפועל?
- האם קיימת התחייבות חוזית להגדלת שטח הדירה או שיפור המפרט?
למידע נוסף: הערכת שווי נכס – המדריך המקיף 2025
4. השפעות סביבתיות ותפעוליות
- האם ייתכנו פינוי תושבים/השכרת דירה חלופית? מי מממן זאת?
- האם צפויה ירידת ערך זמנית (רעש, אבק, שיפוצים)?
למידע רלוונטי:
5. רישום וזכויות בטאבו
- האם הדירה רשומה על שם המוכר?
- האם קיימת הערת אזהרה לטובת יזם?
- יש לבצע בדיקת זכויות מלאות (ראו נסח טאבו – מדריך משפטי), ולוודא שאין התחייבויות קודמות שמקשות על המרת הזכויות.
6. מיסוי בעסקה
- האם יהיה חיוב במס שבח, מס רכישה נוסף או היטל השבחה?
- מאז יולי 2025: דמי שכירות חלופית המתקבלים בפרויקטים (פינוי-בינוי, תמ”א 38/2) – פטורים ממס הכנסה ומס שבח.
פירוט נוסף בפטור ממס שבח 2025 – המדריך המקצועי
ובנושא מס יסף בעסקאות נדל"ן
7. ליווי משפטי – חובה
- התקשרו רק עם עו"ד מקרקעין בעל ניסיון מובהק בהתחדשות עירונית.
- יש לבדוק רישום, התחייבויות קודמות, שווי ותנאי העסקה ולהבטיח בטוחות (ערבות בנקאית, ביטוח וכו').
- קריטי לוודא האם העסקה נתמכת בכל ההגנות האפשריות עפ"י חוק המכר דירות והנחיות רשות המקרקעין.
למידע נוסף: עורך דין התחדשות עירונית
8. מסמכים שחובה לדרוש מהמוכר
- הסכם חתום עם יזם/קבלן
- אישור תכנית מאושרת / היתר בנייה
- אישור התחייבות לקבלת דירה חדשה
- פרוטוקול אסיפת דיירים שאישרה את היציאה לפרויקט
- כל התכתבויות עם היזם
למידע נוסף ועזרי בדיקה: צ׳ק ליסט לרכישת דירה
טבלה: השוואת רמות הסיכון בקניית דירה בתמ”א 38 או בפינוי-בינוי
| מצב הבניין | רמת סיכון | האם כדאי לקנות? |
|---|---|---|
| רק "בדיבורים"/שלב רעיוני | גבוהה | דורש ליווי הדוק של עו״ד, סיכון גבוה! |
| הסכם חתום, אין היתר בנייה | בינונית | תלוי בחוסן היזם, יש לדרוש הגנות מקסימליות בחוזה |
| היתר בתוקף, בנייה מתקדמת | נמוכה | עדיף – בתנאי עו"ד מלווה ומענה לכל סיכון |
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ): קניית דירה בתמ”א 38 או בפינוי-בינוי
1. האם אפשר לקנות דירה בתמ”א 38 בשנת 2025?
ברוב הערים בישראל לא ניתן להיכנס לפרויקטים חדשים בתמ״א 38. בערים אחדות – כמו ראשון לציון – ישנה אפשרות עד אמצע 2026. מומלץ להתעדכן במדיניות העירונית.
2. מה המשמעות של הערת אזהרה לטובת יזם בטאבו?
הערת אזהרה מגנה על זכויות היזם או כלל הדיירים, אך עשויה להגביל פעולות במקרקעין. חובה לבדוק את תנאי ההערה ולוודא קבלת בטוחות נוספות (הסבר נוסף: כל מה שצריך לדעת על הערת אזהרה).
3. האם קיימות מגבלות למכירת דירה במהלך הפרויקט?
לעיתים קיימות התחייבויות חוזיות, ואף הגבלות חוזיות מלאות. חובה לעבור על ההסכמים עם עו"ד.
4. מה האחריות של היזם לשדרוג הדירה?
כל התמורות והשדרוגים חייבים להופיע בהסכם המשפטי; דרשו לציין תוספות שטח, ממ"ד, חניה, מפרט הדירה – בפירוט מלא ויישומי.
5. האם צריך לשלם מס על דמי שכירות חלופית בעת פינוי-בינוי?
החל מ-2025, פיצויים/דמי שכירות אלו פטורים ממס הכנסה ומס שבח – לפי עמדת רשות המסים.
קישורים רשמיים לשירות הקורא
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – בירורי תמ״א 38 ופינוי-בינוי
- משרד הבינוי והשיכון – מסמכי פינוי-בינוי והיתרי בנייה
- עמוד חוק המכר דירות – משרד המשפטים
- רשות המסים – מדריכי מס שבח בעסקאות נדל"ן
קישורים רלוונטיים באתר:
- עורך דין התחדשות עירונית
- ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח – איזו בטוחה עדיפה בעסקה
- בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה
- אילו בטוחות חייב הקבלן או היזם למסור
- מס רכישה בעת רכישת דירה – מתי משלמים, כמה ולמה?
סיכום
רכישת דירה בתמ”א 38 או בפינוי-בינוי ב־2025 היא עסקה התובעת זהירות, בדיקות מקיפות, ליווי משפטי צמוד ובחינת כל שלבי הפרויקט.
השוואת הסיכונים, בדיקת המסמכים, מיסוי, סטטוס הרישומים והגנה משפטית מלאה – הם המפתח לעסקה בטוחה ומוצלחת.
למאמרים ופרסומים נוספים:
מגזין הנדל״ן של משרד חגית ראובן, עו"ד
הערה: המידע אינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה, ואין להסתמך עליו ללא התייעצות פרטנית עם עו"ד מקרקעין מוסמך.