פטור ממס שבח לדירה יחידה – המדריך המקצועי לשנת 2025
כל מה שצריך לדעת על זכאות, חישוב, חריגים, טפסים וטיפים משפטיים – כולל קישורים פנימיים וחיצוניים חשובים
מהו פטור ממס שבח דירה יחידה ולמה הוא כל־כך משמעותי?
פטור ממס שבח דירה יחידה הוא אחד הפטורים המרכזיים והחסכוניים ביותר בחוקי מיסוי מקרקעין בישראל, המאפשר למוכרי דירה יחידה להימנע מתשלום עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים במס על הרווח. הפטור ניתן בכפוף לתנאים קשיחים, ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – סעיפים 49א(א1), 49ב, ובכפוף לעמידה בתנאי זכאות מחמירים.
מהם התנאים המרכזיים לקבלת פטור ממס שבח דירה יחידה?
| תנאי | הסבר |
|---|---|
| דירה יחידה בתא המשפחתי | אין בבעלותך, בן/בת זוגך או ילדיך הקטינים דירה נוספת. מידע בפירוט: חוק וחזקת התא המשפחתי |
| תקופת החזקה מינימלית | דירה בבעלותך לפחות 18 חודשים – ממועד קבלת טופס 4 או החזקה בפועל |
| אי ניצול פטור ב־18 חודשים | לא נמכרה בכל התא המשפחתי דירה בפטור ב־18 חוד' שקדמו למכירה הנוכחית |
| שימוש למגורים | הדירה שימשה/מיועדת לשימוש מגורים; אין חובה למגורים בפועל |
| עסקה מרצון | לא מדובר בירושה, הפקעה או פעולה משפטית כפויה |
| תקרת פטור עדכנית | עד 5,008,000₪ – לגבי 2025 (עודכן לשנים 2027-2024 – בדוק תמיד בעמודי רשות המסים הרשמי!) |
למידע נוסף ראו: מדריך רשות המסים – סעיף 49ב(2)
או עיינו בהמדריך המתקדם באתר כל־זכות
חריגים חשובים: מתי אפשר לקבל פטור גם אם קיימת דירה נוספת?
- דירה שכיחה בירושה – (אם המוריש היה זכאי פטור, היורש הוא צאצא או בן זוג של צאצא – ר' הרחבה כאן)
- בעלות חלקית (עד שליש דירה נוספת) – אינה נחשבת כ"דירה נוספת".
- שכירות מוגנת בדירה נוספת – דירה מושכרת לפי חוק הגנת הדייר לא תיחשב דירה נוספת לעניין מס שבח.
- החלפת דירה (מעבר בין דירות) – נרכשה דירה חדשה? ניתן למכור קודמת תוך 18 חודשים (כפוף לשינויים רגולטוריים).
- הסכם ממון בהפרדה רכושית – בני זוג בהפרדת רכוש טרום נישואין.
- דירה שהתקבלה כמתנה – תקופת צינון:
- 4 שנים ללא מגורים
- 3 שנים עם מגורים
- או מגיל 18 אם התקבלה בקטנות.
דוגמת חישוב: פטור חלקי בדירת יוקרה
מכרת דירה ב־6,000,000₪ (שווי מעל תקרת הפטור 5,008,000₪):
- עד לתקרת הפטור – לא תחויב במס שבח;
- הפרש (992,000₪) – יחויב במס שבח בשיעור 25% (בניכויים).
מומלץ לחשב במדויק באמצעות מחשבון מס שבח של רשות המסים ולהיוועץ בעו"ד מיסוי מקרקעין.
תהליך והגשת בקשה לפטור ממס שבח דירה יחידה
- טופס 7002 – הצהרת מכירת דירה בפטור, יש להגיש תוך 30 יום ממועד החתימה על החוזה
להנחיות וטפסים באתר רשות המסים - מסמכים נדרשים –
- חוזה רכישה + חוזה מכירה
- נסח טאבו
- אישורי ארנונה ומגורים
- אישור קבלת טופס 4 (אם נדרש)
- הוכחות החזקה וניהול נכס
- מלווים את ההצהרה בכל מסמך רלוונטי
טעויות נפוצות שמובילות לפסילת פטור ממס שבח דירה יחידה:
- רישום דירה נוספת (גם חלקית!) על שם ילד/בת זוג
- מכירת חלק מהדירה (מ"ר, מחסן או מרפסת) ולא את כולה
- הצהרה לא מדויקת על מצב הדירות או מועדי רכישה/מכירה
- חוסר בתיעוד (אישורי מגורים/נכס)
שימו לב: כדי להימנע מטעויות יקרות, קל וחומר, בכל שאלה – פנו להתייעצות עם עו"ד מיסוי מקרקעין.
שאלות נפוצות (FAQ) על פטור ממס שבח דירה יחידה
מהו פטור ממס שבח דירה יחידה ולמי הוא מיועד?
הפטור ניתן למכירת דירת מגורים יחידה בבעלות, בתנאי שלא בבעלותכם (או התא המשפחתי) דירה נוספת, עברו לפחות 18 חודשים מרכישה/טופס 4, ולא נמכרה דירה אחרת בפטור ב־18 חודשים שקדמו למכירה.
מה קורה אם יש לי דירה נוספת בירושה או בבעלות חלקית?
ברוב המקרים – אם החלק הנוסף אינו עולה על שליש או שהדירה התקבלה בירושה (והמוריש היה זכאי), ייתכן שתהיה זכאי לפטור. לפרטים נוספים ראו כאן.
מהו תהליך הדיווח והטפסים?
הגשת טופס 7002 באתר רשות המסים בתוך 30 יום ממועד העסקה + מסמכים רלוונטיים.
איך סופרים 18 חודשים – מרגע קניה? מה עם דירה חדשה?
מעמד הספירה תלוי: דירה שרכשת כשהייתה מוכנה למגורים – מיום החתימה; דירה שנרכשה טרם קבלת טופס 4 – מהמועד בו הפכה דירה למגורים בפועל.
האם דירה שהתקבלה כמתנה מזכה בפטור ממס שבח דירה יחידה?
בהחלט – אך זאת רק אחרי תקופת צינון של 4 שנים (ללא מגורים), 3 שנים (עם מגורים), או מגיל 18 אם התקבלה בקטנות.
תרשים זרימה – בדיקת זכאות לפטור ממס שבח דירה יחידה (תצוגה מילולית):
- האם דירה יחידה בתא המשפחתי?
- כן — עבור לשלב הבא
- לא — בדוק האם החריגים חלים (ירושה, עד שליש, שכירות מוגנת וכו')
- עומד בתנאי תקופת החזקה (18 חוד׳)?
- כן — המשך
- לא — הישאר והמתן עד השלמת התקופה
- לא ניצלת פטור במכירה קודמת ב־18 חודש?
- כן — המשך
- לא — המתן עד תום פרק הזמן
- שווי הדירה נמוך/שווה ל־5,008,000₪?
- כן — פטור מלא
- לא — פטור חלקי (הפרש חייב במס שבח)
לתרשים אינטראקטיבי נוסף – ראו קישור להרחבה בנושא חישוב מס שבח
קישורים פנימיים נוספים להעמקה
- פטור ממס שבח – המדריך המקצועי והמעודכן
- חישוב מס שבח – איך מחשבים, מתי משלמים, ואילו פטורים?
- רכישת דירה חדשה מקבלן – מדריך מלא
- שאלות נפוצות בקניית דירה מקבלן
- בדיקות לפני שכירות דירה – איך להימנע מסיכונים
- טיפים לרכישת דירה מקבלן חדשה
- חברת הבת של רשות המסים – מחשבוני מס שבח
- דיווח מס שבח – מדריך מלא
- מדריך לרוכשי דירה יד שנייה
קישורים חיצוניים חשובים ומקורות רשמיים
- עמוד הזכות לפטור ממס שבח דירה יחידה – כל־זכות
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) באתר הכנסת
- טפסים ודיווחים – רשות המסים ממשלת ישראל
- מחשבון מס שבח ממלכתי
- הוראות ביצוע ועדכוני חקיקה במיסוי מקרקעין – רשות המסים
הרחבות וסיכום מקצועי
- בדקו את אחיזתכם המשפחתית (כולל ילדים קטינים) ומועד רכישה/טופס 4.
- היערכו מראש: כל שנה תקרות הפטור, פרשנויות בתי המשפט ומבצעי הרשות משתנים; בדקו את המידע באתר רשות המסים.
- השתמשו במחשבונים וטפסים רשמיים המותאמים לשנת 2025.
- הסתייעו בעורך דין מיסוי מקרקעין: לעולם אל תקבלו החלטה או תצהירו הצהרה ללא ייעוץ משפטי מוסמך.
מאחלים לכם הצלחה – ודאגו לבדוק כל שלב מול יועץ מקצועי ולשמור את כל המסמכים הרלוונטיים!