פטור ממס שבח 2025 – המדריך המקצועי והמלא
פטור ממס שבח 2025 הוא נושא מרכזי במכירת דירות בישראל. כאן תמצאו את כל מה שחשוב לדעת כדי לקבל פטור או להפחית את המס בצורה חוקית ומקצועית.
מה זה מס שבח?
מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר במכירת נכס מקרקעין, לדוגמה: דירה, מגרש, חנות או משרד. החישוב הוא הפרש בין מחיר הרכישה (בתוספת הוצאות מוכרות) למחיר המכירה (בניכוי הוצאות מכירה). על הרווח משולם מס בשיעור קבוע של 25%, בכפוף לקיזוזים, פטורים והנחות.
לדוגמה:
- אם רכשתם דירה ב-1.5 מיליון ש"ח ומכרתם ב-2.5 מיליון ש"ח, הרווח הוא מיליון ש"ח.
- על הרווח תשלום מס של 25%, אלא אם מתקיימים פטורים.
מידע רשמי: רשות המסים מסבירה את מיסוי השבח באתרה הרשמי – רשות המסים – מדריך מס שבח מקרקעין
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח?
1. פטור לדירה יחידה (סעיף 49ב(2))
- בעל דירה יחידה, שהחזיקה בדירה לפחות 18 חודשים.
- לא החזיק ביותר מדירה אחת.
- מכירה מרצון, לא ירושה או מכירה כפויה.
- תקרת הפטור לשנת 2025 היא כ-5,008,000 ש"ח; מעל לכך יחול מס יחסי.
למידע נוסף על רכישת דירה, ראה: מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
2. פטור "אחת לארבע שנים" – בוטל ברוב המקרים
כיום פטור זה חל רק במקרים מיוחדים וזכויות ישנות.
3. פטור בירושה (סעיף 49ב(5))
- כאשר המוכר יורש דירה שהמוריש היה זכאי לפטור ביום פטירתו.
- העברה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה.
- היורש לא נטל פטור ממכירת דירה אחרת בעבר.
4. פטור למי שמוכר דירה לטובת רכישת דירה חלופית (סעיף 49ה)
- מוכר שתי דירות ומוכר אחת על מנת לרכוש דירה חלופית.
- קבלת פטור מותנה במכירת הדירה הנוספת בפרק זמן קצוב.
5. פטור בהעברת נכס ללא תמורה לקרוב משפחה (סעיף 62)
- העברה כמתנה להורים, בן זוג, צאצא או אח.
- אין מס בשעת ההעברה, אך המכירה העתידית על ידי המקבל עשויה להיחשב לפי מועד הרכישה של המעניק.
חישוב ליניארי מוטב – חיסכון במס חלקי
אם לא עומדים בתנאי הפטור המלא, ניתן לבצע חישוב ליניארי, הרלוונטי בעיקר לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014. בעצם, הרווח מחולק לשני חלקים – חלק פטור על התקופה שלפני 2014, וחלק ממוסה בשיעור 25% על התקופה שלאחריה.
למידע נוסף: חישוב מס שבח
תמרורי אזהרה חשובים
- הצהרה כוזבת על דירה יחידה – רשות המסים בוחנת אחזקות נוספות אצל בני המשפחה; גילוי שגוי עלול להוביל לתשלום מס נוסף ואף להשלכות משפטיות.
- מכירה בין בני משפחה – הרשויות בוחנות האם הייתה מכירה אמיתית או תכנון מס לא לגיטימי.
- פיצול זכויות בנייה – מכירת זכויות בנייה לחוד עלולה לבטל פטור.
- שימוש חורג בנכס – למשל, השכרת הדירה לעסק שוללת פטור.
טיפים מקצועיים למבשלים ב-2025
- בצעו בדיקה מוקדמת לתנאי הפטור לפני המכירה.
- שמרו תיעוד מלא – חוזי רכישה, הוצאות שיפוץ, אישורי מגורים.
- מלאו והגישו טופס 7002 – הצהרה על מכירה בפטור, בתוך 30 יום מהמכירה.
לקישור לטופס: טופס 7002 – הצהרה על מכירה בפטור ממס שבח - התייעצו עם עורך דין או רואי חשבון מומחים במיסוי מקרקעין.
שאלות נפוצות (FAQ)
Q1: האם ניתן לקבל פטור ממס שבח אם קניתי דירה חדשה?
כן, בתנאי שלא תחזיק יותר מדירה אחת בעת המכירה או שתעמוד בתנאים של מכירת דירה חלופית.
Q2: האם פטור ממס שבח מפטור מתשלום מס רכישה?
לא. יש לשלם מס רכישה בנפרד גם אם קיבלתם פטור ממס שבח.
Q3: האם ניתן לבטל עסקה ולקבל בחזרה את הפטור?
לעיתים כן, אם הבטל נעשה כחוק תוך 12 חודשים. יש להגיש בקשה למשרד המסים.
Q4: מהם תנאי הפטור לדירה יחידה?
החזקה בדירה לפחות 18 חודשים, לא החזקת דירות נוספות, מכירה מרצון, ותקרת השווי המעודכנת.
Q5: מהו חישוב ליניארי וכיצד הוא עוזר?
חישוב שמאפשר להפחית את גובה המס על דירות שנרכשו לפני 1.1.2014 ע"י חלוקת הרווח לשני חלקים.
קישורים מומלצים
להרחבה על תחומים קשורים נמליץ לקרוא במקביל מאמרים רלוונטיים באתר המשרד:
- מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
- מס שבח – איך מחשבים?
- פטור ממס שכירות דירה – המדריך המקצועי
- בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה
- חוזה שכירות למגורים – זכויות וחובות
- מס שבח במכירת חלק מדירה
קישורים רשמיים
- רשות המסים – מדריך מס שבח מקרקעין
- חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963
- אתר משרד המשפטים – מידע וחקיקה
- טופס 7002 – הצהרה על מכירה בפטור ממס שבח, רשות המסים
סיכום
פטור ממס שבח 2025 הוא כלי משמעותי לחיסכון במס בעת מכירת דירה בישראל. השילוב של עמידה בתנאים החדשים יחד עם ביצוע בדיקות מוקדמות וייעוץ מקצועי, יבטיחו שלא תשלמו שקל מיותר. חשוב לדעת להשתמש בכלי הפטורים הנכונים ולהיות מודעים לתקרות המעודכנות לשנת 2025.
לכל שאלה וייעוץ, מומלץ לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין מקצועי.