מס שבח לדירה 2025 – מדריך מקצועי למוכרי דירות בישראל

עודכן לשנת 2025 | מקיף, ברור ומבוסס על חקיקה ורגולציה עדכנית

מה זה מס שבח ואיך הוא מחושב במכירת דירה בישראל?

מס שבח הוא מס המוטל על מוכר נכס מקרקעין, בגין הרווח (שבח) שנוצר מעליית ערך הנכס – בין מועד רכישתו למועד מכירתו.
השבח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות כגון שיפוצים, תיווך, שכר טרחת עורך דין ומס רכישה.

חישוב מס שבח:

• מחיר מכירה
• פחות מחיר רכישה (מותאם למדד)
• פחות הוצאות מוכרות
  = שבח חייב במס

שיעור המס: 25% ליחידים (קיים מס יסף על רווחים גבוהים)

דוגמה:
רכשת דירה ב־1.2 מיליון ₪, השקעת שיפוץ בסך 200,000 ₪, ומכרת ב־1.8 מיליון ₪.
השבח = 1,800,000 – (1,200,000 + 200,000) = 400,000 ₪
מס שבח = 25% מתוך 400,000 ₪ = 100,000 ₪

ניתן להקטין מס זה באמצעות תכנון מס נכון או פטור לפי חוק.

מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה?

פרמטר	מס שבח	מס רכישה
מוטל על	המוכר	הרוכש
חישוב	על הרווח מהמכירה	על מחיר הרכישה
שיעור מס	25% (קבוע)	מדרגות מס משתנות
פטורים	קיימים פטורים רחבים	פטורים במקרים מוגבלים
הצמדה	מותאמת למדד המחירים	לפי שווי הנכס בזמן הרכישה

למידע נוסף על מס רכישה בעת רכישת דירה – מתי משלמים וכמה?

מהם המיסים החלים על עסקאות נדל"ן בשנת 2025?

• מס שבח – על המוכר לפי הרווח.
• מס רכישה – על הרוכש, לפי מדרגות עדכניות.
• היטל השבחה – על המוכר, נגבה ע"י הרשויות המקומיות.
• מע"מ – בדרך כלל על חברות וקבלנים, לא על מוכרים פרטיים.
• מס יסף – מס נוסף על רווחי הון גבוהים מעל סכומים מסוימים (3%-5% נוספים).

למידע מפורט על מס שכירות דירה 2025 – המדריך המקצועי

עדכונים חשובים במס שבח ב-2025

1. הקפאת עדכון תקרות הפטור עד 2027
   משמע יותר עסקאות יחויבו במס שבח.
2. מס יסף על רווחי הון גבוהים
   מס נוסף של 2%-5% בהתאם להכנסה הכוללת של המוכר.
3. הארכת מס רכישה מוגדל על דירה שנייה עד סוף 2026.
4. שימוש גובר בשומות עצמיות באמצעות טופס 7000ב מקוון.

למידע נוסף וצעדים מעשיים לפטור ממס שבח 2025 – המדריך המלא

מי חייב לשלם מתי?

• מי חייב? כל מוכר של דירה, מגרש, זכויות במקרקעין – אלא אם עומד בתנאי פטור.
• מתי משלמים? תוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם המכר.
• פטורים עיקריים: דירה יחידה, דירת ירושה, מתנה לקרוב, דירות בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38.

טבלת סיכום מרכזית

נושא	מפתח חשוב
מס שבח	25% על הרווח
תקרת פטור 2025	5,008,000 ₪ לדירה יחידה
מס יסף	מס נוסף על רווח מעל 721,560 ₪ בשיעור משתנה
מס רכישה	מדרגות שונות לדירה ראשונה ושנייה
דיווח ותשלום	דיווח תוך 30 יום, תשלום תוך 60 יום

FAQ – שאלות נפוצות

1. מי זכאי לפטור ממס שבח על דירה אחת?
נכון ל-2025, מוכר דירת מגורים יחידה, שעמד בתנאי החזקה מינימלית וכי הנכס לא נרכש במסגרת השקעה, זכאי לפטור עד תקרת 5,008,000 ₪.

2. איך מחשבים את מס השבח?
המס מחושב על ידי הפחתת מחיר הרכישה והוצאות מוכרות מהשווי במועד המכירה, ומכפילים ב-25%.

3. מה זה מס יסף במס שבח?
מס נוסף של 2%-5% על רווחים גבוהים, בהתאם להכנסתו הכוללת של המוכר.

4. מתי חייבים להגיש את הדוח ולשלם מס שבח?
על הדיווח להיעשות תוך 30 יום מהעסקה, והתשלום תוך 60 יום מהמועד.

5. כיצד ניתן להקטין את מס השבח?
באמצעות תכנון מס, פטורים, התחשבות בהוצאות, ושימוש באפשרויות משפטיות שונות.

קישורים שימושיים

• פטור ממס שבח 2025 – המדריך המלא
• חישוב מס שבח – איך מחשבים ומתי משלמים?
• מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
• מס רכישה בעת רכישת דירה – מתי משלמים וכמה?
• ליווי פיננסי ברכישת דירה

הפניות למקורות ממשלתיים ורשמיים

• רשות המסים – מדריך מקוון למוכרי דירות
• פורטל מיסוי מקרקעין – מדריכי מס שבח ומס רכישה
• חוק מיסוי מקרקעין – תקנות וחקיקה מעודכנות

---

מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ספציפי. לקבלת ייעוץ מותאם מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בתחום מיסוי מקרקעין.

---