מס רכישה לדירה בעת רכישת: מתי משלמים, כמה, ואילו הקלות מגיעות לכם?
מדריך מקיף לרוכשי דירות וקרקעות בישראל – – מס רכישה לדירה 2025
רכישת דירה או קרקע היא אחת העסקאות החשובות ביותר בחיי אדם – ויחד איתה מגיע גם מס רכישה, שהוא תשלום חובה לרשות המסים, שאי אפשר להתעלם ממנו.
המס מחושב לפי שווי העסקה, זהות הרוכש, סוג הנכס ולעיתים גם בהתאם למספר הנכסים שבבעלותכם. חישוב לא מדויק, או דיווח לא שלם – עלול לעלות לכם ביוקר.
במאמר זה נסביר מתי חל מס רכישה, כיצד הוא מחושב, אילו הקלות קיימות, ומה חשוב לדעת כדי להימנע מטעויות נפוצות.
מהו מס רכישה ולמי הוא חל?
מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשלם הרוכש (ולא המוכר) בעת רכישת זכויות במקרקעין – דירה, מגרש, חנות, משרד, מבנה מסחרי, חניה וכדומה.
המס משולם תוך 60 יום ממועד חתימת הסכם המכר, והוא תנאי הכרחי לרישום הזכויות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
הדיווח והתשלום מתבצעים באמצעות טופס מש”ח (מקרקעין – שומה עצמית), וניתן להגישו אונליין או באמצעות עורך דין.
למידע נוסף על תהליך רכישת דירה:
- רכישת דירה מקבלן – מה חשוב לדעת?
- בדיקות מקדימות ברכישת דירה – כך תבטיחו עסקה בטוחה
- מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה?
שיעורי מס רכישה נכון לשנת 2025
דירה יחידה למגורים – מדרגות מס עדכניות:
| שווי הדירה (₪) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% |
| 1,978,746 – 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,041 – 6,055,070 | 5% |
| 6,055,071 – 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
הערה: מדרגות המס מתעדכנות אחת לשנה, אך נכון להיום (2025) הוקפאו עד 2028.
דוגמה לחישוב מס רכישה לדירה בשווי 2,500,000 ₪:
- על החלק עד 1,978,745 ₪ – 0%
- על החלק שבין 1,978,746 ל-2,347,040 ₪ (368,295 ₪) – 3.5% = 12,890 ₪
- על החלק שבין 2,347,041 ל-2,500,000 ₪ (152,959 ₪) – 5% = 7,648 ₪
סה"כ מס: 20,538 ₪
מהי דירה יחידה?
כאשר אין ברשות הרוכש דירה נוספת – או אם התחייב למכור את הדירה הנוספת תוך 18 חודשים.
מהי דירה יחידה לצורכי מס רכישה? – הסבר מפורט ודוגמאות
הגדרת "דירה יחידה" היא קריטית לקביעת שיעור מס הרכישה והזכאות להקלות.
דירה תיחשב "יחידה" רק אם:
- אין ברשות הרוכש דירה אחרת – לא בבעלותו ולא בשותפות עמו.
- אין לו זכויות על דירה אחרת – גם לא זכויות השכרה, שכירות לטווח ארוך, או זכויות שימוש מהותיות.
- אין דירה בבעלות בן/בת הזוג או ילדים מתחת לגיל 18 – כי החוק רואה את התא המשפחתי כיחידה אחת לצורך מס רכישה.
- אם הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה שברשות הרוכש ומשפחתו הקרובה, היא תיחשב "דירה יחידה" ותזכה להקלות במס רכישה (למשל מדרגות מס מופחתות).
לעומת זאת, אם קיימת ברשות הרוכש או בני משפחתו דירה נוספת (או זכויות מהותיות בדירה אחרת), הדירה החדשה תיחשב "דירה שנייה" והמס יהיה גבוה יותר.
דוגמאות למצבים נפוצים
1. נישואים
אם אדם נשוי, מתחשבים בכל הדירות שברשותו ובידיו של בן/בת זוגו (למעט בני זוג הגרים בנפרד דרך קבע).
לדוגמה: בני זוג שמחזיקים יחד דירה, ורוכשים דירה נוספת – הדירה החדשה תיחשב "דירה שנייה" לצורכי מס רכישה.
2. ידועים בציבור
גם בני זוג ידועים בציבור נחשבים כתא משפחתי אחד – כל הדירות שברשותם נספרות יחד.
3. ילדים מתחת לגיל 18
דירות שבבעלות ילדים קטינים (מתחת לגיל 18) נחשבות כחלק ממניין הדירות של המשפחה.
ילדים מעל גיל 18 נחשבים ליחידים נפרדים לצורכי מס רכישה.
4. גירושים
לאחר גירושים, כל צד נבחן בנפרד לעניין מניין הדירות שברשותו.
5. בעלות חלקית/ירושה
אם לרוכש יש עד שליש בדירה נוספת, או עד חצי מדירה שהתקבלה בירושה – הדירה החדשה עדיין תיחשב "יחידה" לצורך מס רכישה.
דוגמה מספרית
- זוג נשוי שמחזיק דירה משותפת, ורוכש דירה נוספת – הדירה החדשה תיחשב "דירה שנייה", והמס יהיה גבוה.
- רווק שאין בבעלותו דירה, ורוכש דירה – זו "דירה יחידה" והוא זכאי להקלות.
- רוכש שמוכר את דירתו הישנה תוך 18 חודשים מרכישת החדשה – יוכל להיחשב כבעל דירה יחידה ולקבל הקלות.
איך לבדוק אם הדירה שלך נחשבת "יחידה"?
- בדוק את מצבך האישי: רווק, נשוי, ידוע בציבור, גרוש, אלמן.
- בדוק אם יש לך ילדים מתחת לגיל 18.
- בדוק אם אתה, בן/בת הזוג או ילדיך מחזיקים בדירות נוספות או בזכויות מהותיות בדירה אחרת.
- ניתן לבדוק גם באמצעות סימולטור מס רכישה של רשות המסים או לפנות לייעוץ מקצועי.
כיצד להצהיר על דירה יחידה?
בעת רכישת דירה, יש למלא הצהרה על דירה יחידה בטופס מס רכישה.
במקרים מיוחדים (כמו מעבר דירה, מכירה ורכישה במקביל, גירושין או ירושה), ניתן להגיש בקשה פרטנית לרשות המסים בצירוף מסמכים רלוונטיים.
דגשים חשובים
- דירה יחידה מזכה במדרגות מס מופחתות, לעומת דירה שנייה/נוספת.
- יש להקפיד על דיווח נכון ולצרף מסמכים מתאימים.
- בכל ספק – מומלץ להתייעץ עם עו"ד מיסוי מקרקעין.
למידע נוסף על תהליך רכישת דירה, בדיקות מקדימות וחוזים:
- בדיקות מקדימות ברכישת דירה – כך תבטיחו עסקה בטוחה
- מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה?
- רכישת דירה מקבלן – מה חשוב לדעת?
רוכשי דירה שנייה ומעלה / משקיעים / תושבי חוץ
- 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪
- 10% על חלק השווי שמעל הסכום הנ"ל
הערה: החוק אינו מעניק הקלות לדירה להשקעה – גם אם הדירה הראשונה נרכשה לפני שנים רבות או הושכרה דרך קבע.
דוגמה לחישוב מס רכישה לדירה שנייה בשווי 3,000,000 ₪:
- על החלק עד 6,055,070 ₪ – 8% = 240,000 ₪
סה"כ מס: 240,000 ₪
מס רכישה על קרקע, חנות או משרד
בעת רכישת נכסים שאינם מיועדים למגורים (קרקע, חנויות, משרדים, מחסנים), שיעור המס עומד לרוב על 6%–8%, בהתאם למהות הנכס וזהות הרוכש (יחיד או חברה).
הקלות במס רכישה – מי זכאי?
- עולה חדש:
זכאי למדרגות מס מופחתות (0.5%–5%) על דירה ראשונה, למשך 7 שנים ממועד העלייה (בכפוף לתקרה). - נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה, חייל משוחרר:
זכאים להקלות במס רכישה על דירת מגורים, בהתאם למבחנים שנקבעו בתקנות. - העברה בין קרובי משפחה:
במקרה של העברה ללא תמורה (מתנה) בין קרובים מדרגה ראשונה (הורים–ילדים, בני זוג): שליש משיעור המס הרגיל בלבד. - ירושה:
בן משפחה היורש חלק מדירת מגורים עשוי להיות פטור ממס רכישה, בתנאים מסוימים.
למידע נוסף על הליכי רישום והעברת זכויות:
איך משלמים מס רכישה בפועל?
- ממלאים טופס מש”ח – באמצעות מערכת מקוונת של רשות המסים או דרך עו”ד.
- מקבלים שומה עם סכום המס לתשלום.
- משלמים תוך 60 יום – באתר רשות המסים, בבנק הדואר, או באמצעות עו”ד.
אי-תשלום במועד יגרור ריבית, קנסות ולעיתים עיכוב ברישום הזכויות על שמכם.
טעויות נפוצות – והדרך להימנע מהן
- דיווח שגוי בטופס המש”ח – עלול לגרום לחישוב שגוי או שלילת פטור.
- אי־בדיקת זכאות להקלות – למשל: חיילים משוחררים או עולים חדשים שלא ניצלו את זכויותיהם.
- תשלום מס באיחור – גורר קנסות והצמדה.
הפתרון: פנו מבעוד מועד לעורך דין מיסוי מקרקעין, שיבדוק את פרטי העסקה וידאג לדיווח נכון ולניצול מלא של ההקלות.
למידע נוסף על ליווי עו"ד בעסקאות נדל"ן:
- האם עורך דין יכול לייצג גם את הקונה וגם את המוכר?
- חוזה סטנדרטי או חוזה מותאם לרוכש – מה ההבדל?
- חוזה שכירות למגורים – זכויות, חובות ומה חשוב לדעת
שאלות נפוצות (FAQ)
האם ניתן לקבל החזר מס רכישה אם העסקה בוטלה?
כן, במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה להחזר מס רכישה ששולם, אם העסקה בוטלה בהתאם לתנאים שנקבעו בחוק.
האם מס רכישה חל גם על דירה בירושה?
במקרים מסוימים, בן משפחה היורש דירה עשוי להיות פטור ממס רכישה – יש לבדוק כל מקרה לגופו.
האם ניתן לפרוס את תשלום מס הרכישה?
ברוב המקרים לא ניתן לפרוס את התשלום, אך ניתן לפנות לרשות המסים בבקשה מיוחדת במקרים חריגים.
האם יש הבדל בין מס רכישה על דירה חדשה לדירה יד שנייה?
לא – שיעורי המס נקבעים לפי שווי הדירה והאם זו דירה יחידה או נוספת, ללא קשר אם היא חדשה או יד שנייה.
סיכום: מס רכישה הוא לא רק חובה – הוא הזדמנות לתכנון נכון
רכישת דירה או נכס בישראל מחייבת תשלום מס רכישה – אך באמצעות תכנון משפטי נכון, אפשר לצמצם את גובה המס ואף לזכות בהקלות משמעותיות.
הכרה במדרגות המס, שימוש נכון בטפסים, והבנה של ההבדל בין דירה יחידה לדירה להשקעה – יאפשרו לכם לרכוש נכס בראש שקט.
זקוקים לליווי בעסקת נדל"ן?
משרד עו״ד חגית מרדכי מתמחה בעסקאות נדל״ן ובייצוג רוכשים מול רשות המסים.
נשמח לבדוק עבורכם את גובה המס, זכאות להקלות, ולהוביל את העסקה בבטחה – מרגע החתימה ועד לרישום.
הבהרה משפטית: מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין לפני כל פעולה או דיווח.
הפניה לסעיפים משפטיים:
למידע נוסף, ראו סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשל"ג-1963, וקובץ הוראות ביצוע 1/2025 של רשות המסים.