מיסוי בעסקת נדל״ן – המדריך המשפטי־כלכלי המלא לרוכשים ומוכרים (2025)

מיסוי בעסקת נדל״ן

מיסוי בעסקת נדל״ן הוא אחד המרכיבים הקריטיים ביותר בכל עסקה – קנייה, מכירה, השקעה, ירושה או העברה ללא תמורה.
כל צעד שאתם עושים – חתימה על זיכרון דברים, חוזה, דיווח לרשות המסים או תכנון מימוני – מושפע ישירות ממס רכישה,
מס שבח, היטל השבחה, מס יסף, מס על שכר דירה ולעיתים גם ממיסוי מתנות וירושות. תכנון נכון של מיסוי בעסקת נדל״ן
כבר בתחילת הדרך יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים.

טעויות נפוצות – כמו חישוב שגוי של המס, אי־עמידה במועדי הדיווח, שימוש לא נכון בפטורים או ניסוח חוזה שלא משקף
מי נושא בכל אחד מהמסים – עלולות לגרום לקנסות, חיובים מיותרים, עיכובים ברישום הזכויות בטאבו ולסכסוכים עם רשויות המס.
מדריך זה נועד לתת לכם בסיס עצמאי, ברור ומסודר להבנת מיסוי בעסקת נדל״ן, כדי שתדעו אילו בדיקות לבצע,
אילו סעיפים להכניס להסכם, ומה חשוב לשאול את עורך הדין ויועץ המס לפני החתימה.

בהמשך תמצאו הסברים מפורטים על מס רכישה, מס שבח (כולל מגרשים, חלקי דירות ונדל״ן מסחרי), היטל השבחה,
טופס 7000, מיסוי מתנות וירושות, מיסוי שכר דירה, מס יסף, שומות וערעורים, ותכנון מס כולל – יחד עם קישורים פנימיים
לכל אחד מהמדריכים המעמיקים באתר, כדי שתוכלו להעמיק בכל נושא לפי הצורך.

מפת המסים בעסקת נדל״ן – מבט מהיר

לפני שמפרקים את מיסוי בעסקת נדל״ן לגורמים, חשוב להכיר את ארבעת “עוגני המס” המרכזיים: מס רכישה (על הרכישה),
מס שבח (על המכירה), היטל השבחה (על עליית ערך תכנונית) ומס יסף (על הכנסות גבוהות). הטבלה הבאה נותנת מפת־על,
ובהמשך המאמר נעמיק בכל אחד מהם ובקשר ביניהם.

את המדריך הרשמי המקיף למוכרים ורוכשים ניתן למצוא ב
מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין 2025 – רשות המסים,
הכולל הסברים כלליים, טפסים ודוגמאות רשמיות לחישובי מס רכישה ומס שבח.

1. מס רכישה – מה זה, מי משלם וכמה?

מס רכישה הוא מס חד־פעמי שמשלם הרוכש על רכישת זכות במקרקעין: דירה חדשה מקבלן, דירת יד שנייה, מגרש, משרד, מחסן ועוד.
זהו אחד הגורמים המרכזיים שקובעים אם מימון העסקה אפשרי, ולכן אין להתייחס אליו כ”שורה קטנה” בסוף, אלא כחלק מובנה בתכנון
מיסוי בעסקת נדל״ן כבר בשלב המשא ומתן עם המוכר או הקבלן.

גובה מס הרכישה נקבע לפי מדרגות המתעדכנות מעת לעת: עבור דירה יחידה קיימות מדרגות מופחתות ולעיתים פטור חלקי,
בעוד שברכישת דירה שנייה, דירת השקעה או נכס מסחרי, המס נוטה להיות גבוה יותר מהשקל הראשון. בנוסף,
קיימות הטבות לעולים חדשים, נכים וקבוצות נוספות, ולכן חשוב לבדוק זכאות אישית ולא להסתפק בחישוב כללי.

לקריאה מעמיקה ודוגמאות מספריות:

מס רכישה בעת רכישת דירה – מתי משלמים וכמה?


.


סימולטור מס רכישה – רשות המסים

מס רכישה לדירה יחידה ומשפרי דיור

רוכש שנחשב “בעל דירה יחידה” נהנה ממדרגות מס מופחתות, ולעיתים אף מפטור על חלק ממחיר הדירה.
ההגדרה של “דירה יחידה” אינה אינטואיטיבית בלבד, אלא נשענת על קריטריונים משפטיים ברורים: מספר הדירות שבבעלות,
מועדי רכישה ומכירה, וחלונות זמן המוקצים למשפרי דיור להחזיק זמנית שתי דירות ועדיין להיחשב בעלי דירה יחידה.

משפרי דיור שנכנסים לעסקה חדשה לפני שמכרו את הדירה הישנה חייבים לתכנן היטב את ציר הזמן:
אי־עמידה בתקופת הזמן החוקית למכירת הדירה הישנה עלולה להפוך אותם ל”בעלי שתי דירות” לצורכי מס רכישה,
ולהעלות את גובה המס באופן משמעותי. לפעמים שינוי קטן בסדר הפעולות או בתזמון החתימה משנה לגמרי את התמונה המיסויית.

למדריך ייעודי למשפרי דיור:

הפחתת מס למשפרי דיור

וכן להרחבה על ההבדל בין מס רכישה למס שבח:

ההבדל בין מס רכישה למס שבח

מס רכישה לדירה שנייה, מגרש ונכס מסחרי

ברכישת דירה נוספת להשקעה, מגרש או נכס מסחרי – אין נהנים בדרך כלל מהטבת “דירה יחידה”.
מדרגות מס הרכישה במקרים אלה גבוהות יותר, ולעיתים קבועים שיעורי מס אחידים על כל השווי.
חשוב במיוחד למשקיעים להבין את שיעורי המס ואת ההשלכות על התשואה נטו, ולא להסתפק רק בתשואה ברוטו משכר דירה
או ממכירה עתידית.

בעסקאות תושב חוץ, ההבחנה בין דירה יחידה לדירה נוספת שונה לעיתים מזו של תושב ישראל,
ולכן חשוב להשתמש במדריכים עדכניים לתושבי חוץ ולא להניח שהכללים זהים.

למידע נוסף:

מס רכישה לתושב חוץ – מדריך 2025

|

מס רכישה בעת רכישת דירה – מתי משלמים וכמה?

2. מס שבח – רווח, פטורים והבדל בין סוגי נכסים

מס שבח חל על המוכר, והוא מס על הרווח (השבח) שנוצר בין מועד הרכישה למועד המכירה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות
(מס רכישה, שיפוצים, תיווך, שכר טרחת עו״ד, היטלי השבחה ששולמו ועוד).
השיעור הבסיסי של מס שבח על שבח ריאלי עומד לרוב על 25% ליחיד, אך בזכות פטורים, הקלות וחישובים מיוחדים –
בפועל המס יכול להיות נמוך בהרבה או אף אפס.

ההבדל המהותי הוא בין דירת מגורים מזכה לבין מגרשים, חלקי דירות ונדל״ן מסחרי.
בדירת מגורים מזכה קיימות אפשרויות לפטור (דירה יחידה, דירת ירושה, העברה בין קרובים) ולשיעורי מס מופחתים,
בעוד שבנכסים אחרים נדרש בדרך כלל לשלם מס מלא על השבח, בכפוף להוצאות מוכרות.

למדריך עומק:

מס שבח – איך מחשבים, מתי משלמים ואילו פטורים קיימים?

.

מס שבח במכירת דירת מגורים יחידה וירושה

אחד הכלים המרכזיים לצמצום מיסוי בעסקת נדל״ן בצד המוכר הוא פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה.
הפטור כפוף לתנאים: זו דירת המגורים היחידה של המוכר, הוא החזיק בה תקופה מסוימת, השתמש בה למגורים,
ושווי המכירה אינו עולה על תקרה המתעדכנת מעת לעת. אם התמורה חורגת מהתקרה, החלק העודף עשוי להיות חייב במס שבח.

בדירת ירושה, ייתכן פטור ממס שבח אם המוריש היה זכאי לפטור אילו היה מוכר בחייו, ואם היורש עומד בתנאים נוספים.
לכן, לפני שמוכרים דירת ירושה, חשוב לבדוק את מהות ההחזקה אצל המוריש ואת ההיסטוריה המיסויית של הדירה.

להרחבה:

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה


פטור ממס שבח דירת ירושה


.

מס שבח במכירת חלק מדירה ומגרש

במכירת חלק מדירה (למשל מחצית בבעלות משותפת), צריך לחלק את עלות הרכישה, ההוצאות והשבח לפי החלק היחסי שנמכר.
בנוסף, ייתכן שסטטוס “דירה יחידה” משתנה כאשר קיימות מספר זכויות חלקיות, ולכן חשוב להעריך את מצבת הנכסים הכוללת
ולא רק את הדירה הספציפית.

במכירת מגרש, אין בדרך כלל פטור לדירת מגורים; מס השבח מחושב על ההפרש בין עלות רכישת הקרקע (כולל מס רכישה והוצאות פיתוח)
לבין מחיר המכירה, והמס עשוי להיות משמעותי. לעיתים, מועד הרכישה ההיסטורי והאופן שבו נרכשה הקרקע (ירושה, מתנה, רכישה)
משפיעים על שיעור המס בפועל.

למדריכים ייעודיים:

מס שבח במכירת חלק מדירה

|
מס שבח במכירת מגרש

מס שבח בנדל״ן מסחרי ומס יסף

בנדל״ן מסחרי (משרדים, חנויות, מחסנים) – לרוב אין פטור מסוג “דירת מגורים מזכה”.
כל השבח, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות, עשוי להיות חייב במס בשיעור מלא, ולעיתים מתעוררת גם סוגיה של מס הכנסה עסקי
אם מדובר בפעילות עסקית מתמשכת. לכן, עסקאות כאלה מחייבות בחינה מיוחדת של מבנה העסקה והחזקת הנכס.

כאשר הרווחים בעסקאות גדולות מצטרפים להכנסות נוספות, ייתכן שהנישום יגיע גם לסף מס יסף, המוסיף שיעור מס נוסף על חלק מההכנסה.
זהו נדבך נוסף שיש להביא בחשבון בתכנון מס בעסקאות יוקרה, פרויקטים מסחריים או מכירת מספר נכסים באותה שנה.

למידע נוסף:

מס שבח נדל״ן מסחרי – מדריך


מס יסף בעסקאות נדל״ן – מדריך מעשי

3. היטל השבחה – תכנית משביחה, שומה והשגה

היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שנגבה כאשר ערך המקרקעין עלה עקב “השבחה” תכנונית –
למשל אישור תכנית חדשה (תב״ע), הקלה מתכנית קיימת או שימוש חורג שהופך את הנכס למשתלם יותר.
שיעור ההיטל הוא בדרך כלל 50% מעליית הערך, כפי שהיא נקבעת בשומה של שמאי הוועדה, ולעיתים ניתנת אפשרות להגיש שומה נגדית.

היטל ההשבחה נכנס לתמונה בעסקת נדל״ן ברגע שמתרחש “מימוש זכויות”: מכירה, קבלת היתר בנייה, או הקניית זכות אחרת
שמתבססת על ההשבחה. אם לא מתייחסים להיטל השבחה בתכנון מיסוי בעסקת נדל״ן ובחוזה, ניתן להגיע למצב שבו צד אחד
נושא לבדו בתשלום גבוה שלא צפה מראש.

להעמקה:

ערעור שומת מס שבח והיטל השבחה – איך מגישים, לאן ומתי?

|

4. טופס 7000, דיווחים ושומות – איך מדווחים נכון?

כל עסקת נדל״ן מלווה בחובת דיווח לרשות המסים: על הרכישה (לצורך מס רכישה) ועל המכירה (לצורך מס שבח).
טופס 7000 הוא טופס מרכזי במכירת דירת מגורים מזכה, ובאמצעותו מדווחים על פרטי המוכר, הדירה, מועדי הרכישה והמכירה,
תקופות המגורים, ההוצאות והבקשה לפטור או להקלה. זהו כלי מרכזי בקביעת חבות מס שבח בעסקה.

מילוי חלקי או שגוי של טופס 7000 עלול לגרום לכך שרשות המסים לא תכיר בפטור, תטיל מס מיותר או תדרוש הבהרות נוספות
שיאטו את התהליך. כחלק מניהול מקצועי של מיסוי בעסקת נדל״ן, כדאי להקפיד על מילוי מלא, מדויק, בצירוף מסמכים תומכים
(חוזי רכישה קודמים, חשבוניות שיפוץ, תצהירי מגורים וכדומה).

להרחבה מקצועית:

טופס 7000 – חיסכון משמעותי במס

|

טופס 7000/ב – מדריך רשמי 2025

5. מיסוי מתנות, ירושות ושכר דירה

מיסוי בעסקת נדל״ן כולל גם מצבים שאינם “קנייה רגילה”: העברה ללא תמורה (מתנה) בין קרובי משפחה, דירות ירושה,
ומיסוי שוטף על שכר דירה בדירות להשקעה. לכל אחד מאלה יש חוקים, פטורים ותנאים ייחודיים, המשפיעים על המס היום
ועל המס בעתיד.

בהעברת דירה במתנה לקרוב, ייתכן פטור ממס שבח במועד ההעברה, אך לעיתים מקבל המתנה יישא במס גבוה יותר בעתיד
כשימכור את הדירה. בירושה, ייתכן פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה אם המוריש היה זכאי לפטור בחייו והיורש עומד בתנאים.
כל אלה דורשים בחינה מוקדמת, ולא ביצוע מהלך “על אוטומט”.

למדריכים:

פטור ממס שבח בהעברה במתנה

|

פטור ממס שבח דירת ירושה

מיסוי שכר דירה משפיע גם על כדאיות ההשקעה: האם לבחור במסלול פטור עד תקרה, במסלול 10% מס סופי ללא קיזוז הוצאות,
או במסלול מיסוי רגיל לפי מדרגות מס הכנסה הכולל אפשרות לקיזוז הוצאות? הבחירה משפיעה על הרווח נטו לאורך השנים
ועל חבות המס במכירה (למשל בקיזוז פחת והוצאות).

להרחבה בנושא:

מיסוי שכר דירה – פטור, 10% או מס שולי?

|

דירה להשקעה – המדריך המלא

6. תכנון מס בעסקת נדל״ן – ואיך להימנע מטעויות יקרות

תכנון מס אינו “תוספת קוסמטית” לעסקה, אלא חלק אינטגרלי מתכנון העסקה כולה. עוד לפני שמחליטים אם העסקה משתלמת,
כדאי לחשב בקירוב את מס הרכישה, מס השבח, היטל ההשבחה, המס על שכר דירה, והאם קיים סיכון למס יסף.
רק לאחר שקלול כל אלה, אפשר להחליט אם העסקה באמת רווחית.

תכנון כזה כולל: בדיקת סטטוס הדירות שבבעלותכם, בחינת אפשרות לפטור או הקלה במס שבח, תיאום מועדי מכירה ורכישה,
שקילת העברת נכס במתנה כשלב ביניים, בחירת מסלול מיסוי שכר דירה מתאים, ותיעוד המוסכמות על המסים בהסכם המכר.
שילוב חכם בין החוזה, הדיווחים לרשות המסים והבטוחות והערבויות חוסך טעויות וסכסוכים.

למדריך תכנון מס מקרקעין:

.

שאלות נפוצות (FAQ) – מיסוי בעסקת נדל״ן

האם תמיד משלמים גם מס רכישה וגם מס שבח?

בעסקה רגילה, הרוכש משלם מס רכישה והמוכר אחראי למס שבח. עם זאת, יש מקרים שבהם המוכר זכאי לפטור ממס שבח
(למשל דירת מגורים יחידה בתנאים מסוימים), או שבהם קיים פטור או הנחה במס רכישה (משפרי דיור, עולים חדשים).
בנוסף, בהסכם ניתן לקבוע מי יישא בפועל במסים מסוימים (למשל היטל השבחה), ולכן חשוב להבין גם את הדין וגם את נוסח החוזה.

מה קורה אם מאחרים בדיווח למס רכישה או למס שבח?

איחור בדיווח או בתשלום עלול לגרור קנסות, ריבית והצמדה ולעכב רישום זכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.
במקרים כאלה כדאי לפעול בהקדם: להגיש את ההצהרה, לשלם את המס, ולשקול בקשה להפחתת קנסות במידת האפשר.
עדיף למנוע איחור מראש באמצעות ליווי צמוד של עו״ד המנהל את לוחות הזמנים מול רשות המסים.

האם אפשר לחשב לבד את כל המסים בעסקת נדל״ן?

אפשר להשתמש במחשבונים וסימולטורים מקוונים (למשל סימולטור מס רכישה של רשות המסים וסימולטורי מס שבח)
כדי לקבל תמונה ראשונית, אך בעסקאות מורכבות – כאשר יש מספר דירות, זכויות חלקיות, מגרשים, פרויקטים מסחריים,
מתנות וירושות – מומלץ להיעזר בעו״ד ורו״ח המתמחים במיסוי מקרקעין. העלות של טעות בחישוב בדרך כלל גבוהה בהרבה
מהעלות של ייעוץ מקצועי.

מתי כדאי לשקול שימוש בטופס 7000?

בכל מכירת דירת מגורים שבה קיימת אפשרות לפטור או הקלה במס שבח – למשל דירה יחידה, דירת ירושה או העברה בין קרובים –
כדאי לשקול שימוש בטופס 7000 ולהקפיד על מילוי מדויק ומלא. הטופס הוא הדרך “לספר” לרשות המסים את סיפור הדירה,
ולהראות מדוע מגיע לכם פטור או מס מופחת.

האם כל רווח ממכירת דירה חייב גם במס יסף?

לא. מס יסף חל רק כאשר סך ההכנסות השנתיות (מעבודה, עסק, רווחי הון ושבח מקרקעין) עוברות סף שנתי גבוה
שנקבע בתקנות. ברוב העסקאות הרגילות, מס יסף אינו חל, אבל בעסקאות גדולות במיוחד או כאשר קיימות הכנסות נוספות משמעותיות,
חשוב לבדוק האם אתם עלולים לעבור את הסף ולתכנן את העיתוי והמבנה של העסקאות בהתאם.

*המידע במדריך זה כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי פרטני. בכל עסקת נדל״ן מומלץ להיוועץ בעו״ד מקרקעין
ו/או רואה חשבון המתמחים במיסוי מקרקעין, ולהצליב את המידע עם פרסומי רשות המסים ועם החקיקה והפסיקה העדכניות.*