מה תפקיד עורך הדין של הקונה בעסקה מול יזם או קבלן?
הליווי המשפטי שחוסך לכם טעויות יקרות – ומגן עליכם לכל אורך הדרך תפקידו של עורך הדין של הקונה
רכישת דירה מקבלן או יזם בפרויקט חדש היא אחת העסקאות הגדולות והמורכבות בחייו של אדם. רבים מהקונים סבורים בטעות כי החוזה הוא מסמך סטנדרטי, אך בפועל – מדובר במסמך משפטי שנכתב מראש על ידי עורכי הדין של הצד המוכר, ומכיל סעיפים רבים שמטרתם להגן בראש ובראשונה על הקבלן או היזם.
דווקא משום כך, ליווי משפטי עצמאי מטעם הקונה הוא תנאי הכרחי לעסקה בטוחה. עורך הדין הוא הגורם המקצועי היחיד שמגן על זכויותיכם – ומוודא שלא תמצאו את עצמכם מול שוקת שבורה.
1. בדיקת זהות הצדדים ויכולת ההתחייבות
עורך הדין בודק מי עומד מולכם:
- האם מדובר בקבלן רשום? יזם? בעל קרקע?
- האם יש זכויות קנייניות תקפות? התחייבויות לצדדים שלישיים?
המטרה: לוודא שאתם חותמים מול גורם מוסמך, שמחזיק בזכות חוקית למכור את הדירה.
מידע נוסף על בדיקות מקדימות ברכישת דירה
2. בדיקת רישום הקרקע והמצב המשפטי של הנכס
לפני החתימה – עורך הדין בודק:
- האם הקרקע רשומה בטאבו? ברשות מקרקעי ישראל? אצל חברה משכנת?
- האם יש שעבודים, עיקולים, או מגבלות רישום?
- האם ניתן לרשום בעתיד את הדירה על שמכם?
- מדריך לרוכשי דירות – משרד המשפטים – הסבר ממשלתי לרוכשי דירה ראשונה מקבלן, כולל זכויות משפטיות, ערבויות, ותהליך הרכישה.
כך נמנעים מהפתעות שיגלו רק לאחר ששולמו סכומים גבוהים.
כל מה שצריך לדעת על הערת אזהרה ברכישת דירה
3. בחינת חוזה המכר וניהול מו"מ משפטי
תפקיד עורך הדין הוא לפרק את החוזה ולבחון:
- האם הסעיפים חד־צדדיים לטובת הקבלן?
- האם קיימים מנגנוני פיצוי על איחור?
- האם המפרט הטכני מחייב? האם ההצמדה למדד הוגנת?
התוצאה: חוזה מאוזן, חוקי ובר־אכיפה – ולא מסמך שמשרת רק צד אחד.
חוזה סטנדרטי או חוזה מותאם לרוכש – מה ההבדל?
מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה?
4. בדיקת הבטוחות, הערבויות וליווי בנקאי
אחד התפקידים הקריטיים של עורך הדין:
- לוודא שהקבלן מספק ערבות חוק מכר בנקאית על כל תשלום (למידע נוסף על ערבות חוק מכר).
- לבדוק אם קיים ליווי בנקאי – ולהקפיד שהכסף יועבר רק דרך חשבון ליווי.
- להתריע אם קיימות בטוחות חלקיות או חסרות.
המשמעות: כספכם מוגן גם במקרה של פשיטת רגל או כישלון הפרויקט.
רכישת דירה מקבלן – מה חשוב לדעת?
5. ייעוץ מס ותכנון כלכלי כולל
עורך הדין מלווה אתכם גם בהיבט הכלכלי:
- חישוב מס רכישה והתאמתו למעמד האישי (מדריך מס רכישה).
- בדיקת זכאות להקלות במס.
- תכנון הרכישה מבחינת בני משפחה, משקיעים וקטינים.
כך ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמנוע חיובים מיותרים.
6. בדיקת המפרט הטכני והתוכניות המצורפות
עורך הדין עובר על:
- מפרט הדירה וההתחייבויות לביצוע.
- מידות הדירה, החנייה והמחסן.
- התאמה בין התוכניות השיווקיות למציאות התכנונית.
כך מונעים שינויים חד־צדדיים או סטיות מהתכנון המקורי.
מה חשוב לבדוק ביום המסירה בדירה חדשה מקבלן?
7. ליווי מלא עד למסירה ורישום זכויות
התפקיד אינו מסתיים בחתימה:
- רישום הערת אזהרה.
- מעקב אחר קצב התקדמות ועמידה בזמנים.
- טיפול באיחורים, ליקויים או פיצויים.
- רישום סופי של הזכויות בטאבו, ברמ"י או בחברה המשכנת.
עורך הדין מלווה אתכם מההתחייבות – ועד קבלת המפתח ורישום הבעלות.
מהו ייפוי כוח בלתי חוזר? באילו מקרים נהוג להשתמש בו?
8. התמודדות משפטית מול הקבלן בעת הצורך
במקרים של הפרה, איחור או ליקוי – עורך הדין:
- פונה בשמכם לגורמים האחראים.
- שומר את זכויותיכם להליך משפטי עתידי.
- מגן עליכם מול עורכי הדין של הקבלן.
האם עורך דין יכול לייצג גם את הקונה וגם את המוכר?
טבלת שלבים ותפקיד עורך הדין
| שלב בתהליך | תפקיד עורך הדין |
|---|---|
| בדיקות מקדימות | בדיקת זכויות, עיקולים, זהות הצדדים |
| בדיקת חוזה | ניהול מו"מ, איזון סעיפים, הגנה על הקונה |
| ערבויות וליווי בנקאי | בדיקת ערבויות, שמירה על כספי הקונה |
| ייעוץ מס | חישוב מס רכישה, בדיקת זכאויות |
| ליווי עד רישום | רישום הערת אזהרה, טיפול בליקויים ורישום זכויות |
שאלות נפוצות
האם חובה שיהיה עורך דין לקונה?
כן. עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד. ייצוג עצמאי מגן על זכויותיכם ומבטיח עסקה בטוחה.
מה ההבדל בין חוזה סטנדרטי לחוזה מותאם אישית?
חוזה סטנדרטי משרת בעיקר את הקבלן. עורך הדין שלכם דואג להכניס סעיפים שמגנים עליכם ומאזנים את ההסכם.
מידע נוסף כאן
מהי ערבות חוק מכר?
ערבות בנקאית היא בטוחה שמבטיחה את כספכם במקרה של כשל בפרויקט. חובה לקבל ערבות על כל תשלום.
למידע נוסף
סיכום
רכישת דירה מקבלן או יזם היא עסקה שאין בה מקום לטעויות. ליווי משפטי עצמאי הוא לא רק המלצה – אלא הבדל בין עסקה בטוחה לבין סיכון ממשי.
במשרד עו”ד חגית מרדכי, אנו מלווים אתכם בכל שלב – מוודאים את חוקיות ההסכם, מגנים על זכויותיכם, ומעניקים שקט נפשי וביטחון מלא עד לרגע בו המפתח בידכם והזכויות רשומות על שמכם.
הבהרה משפטית:
תוכן זה נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי אישי. מומלץ להתייעץ בעורך דין בטרם קבלת החלטות מחייבות.