בדיקות ביום המסירה – מה חשוב לבדוק ביום המסירה בדירה חדשה מקבלן?
מדריך משפטי והנדסי לרוכשים: כך תבטיחו קבלת חזקה תקינה בדירה חדשה – בדיקות ביום המסירה
רכישת דירה חדשה מקבלן היא עסקה מרגשת, אך יום המסירה – הרגע שבו מתקבלת החזקה בדירה – הוא לא רק סיום של תהליך, אלא גם התחלה של אחריות. מדובר באירוע משפטי מחייב שבו נחתם פרוטוקול מסירה, המהווה ראיה לכך שהרוכש קיבל את הדירה לשביעות רצונו, או לכל הפחות – הסכים לקבלה בכפוף לתיקון ליקויים.
המשמעות: כל פרט שייכתב בפרוטוקול ישפיע על מימוש הזכויות שלכם בהמשך. לכן, חשוב להגיע ליום המסירה מוכנים, מצוידים במידע, בייעוץ – ולעיתים גם בליווי מקצועי מתאים.
מהו פרוטוקול מסירה ולמה הוא קריטי?
פרוטוקול המסירה הוא מסמך רשמי וחתום שבו מתועדים:
- מועד מסירת הדירה,
- מצב הדירה בפועל בעת המסירה,
- ליקויים או פגמים שמחייבים תיקון,
- התחייבויות הקבלן להשלמה או שיפור.
לאחר החתימה – מתחילות תקופת הבדק ו־תקופת האחריות על פי חוק המכר (דירות). כל הצהרה שנרשמת בפרוטוקול עשויה להוות ראיה משפטית מכרעת, ולכן אסור לחתום עליו בצורה לא מדויקת או מבלי לבדוק את הדירה ביסודיות.
מה לבדוק לפני החתימה על פרוטוקול המסירה?
1. התאמה להסכם ולמפרט הטכני
- מספר החדרים, שטח הדירה וכיווני האוויר – כפי שהובטחו.
- איכות וגימור של ריצוף, כלים סניטריים, אלומיניום, מטבח, מערכות מיזוג וחשמל.
- הצמדות (חניה, מחסן, גינה) – האם קיימות בפועל? האם נגישות?
למידע נוסף:
2. בדיקות הנדסיות – באמצעות בדק בית מקצועי
מומלץ להזמין מהנדס בדק בית מבעוד מועד, שיבצע בדיקות כגון:
- לחץ מים, ניקוז, תקינות תשתיות אינסטלציה.
- שקעים, מתגים, הארקה, לוח חשמל.
- איטום של קירות, חלונות ומרפסות.
- איכות הביצוע: ריצוף תקין, סדקים, נזילות, חיבורים לקויים.
3. בדיקת השטחים הציבוריים והבניין
- לובי, מעלית, מדרגות, תאורה, שילוט, חדר אשפה.
- תשתיות ציבוריות מושלמות (טופס 4 – אישור אכלוס).
- האם יש גישה בטוחה ונגישה לדירה ולחניה?
למידע נוסף:
מה אסור להסכים לו ביום המסירה?
- קבלת מפתח ללא טופס 4 או ערבות חוק מכר בתוקף.
- חתימה על פרוטוקול ללא פירוט מלא של הליקויים.
- קבלה של דירה עם ליקויים מהותיים כגון רטיבות, בעיות חשמל, חוסר גימור.
- הצהרה שהדירה תקינה מבלי לבדוק בפועל.
יש לדרוש התחייבות כתובה לתיקון ליקויים תוך פרק זמן סביר, ולוודא שמועד המסירה המופיע במסמכים הוא נכון – כדי להבטיח את מימוש הזכויות לפיצוי בגין איחור במסירה, בהתאם לחוק.
למידע נוסף:
חוק המכר (דירות): אחריות הקבלן לאחר המסירה
על פי חוק המכר (דירות), קיימות שתי תקופות עיקריות:
- תקופת בדק: משתנה לפי סוג הרכיב (לדוג' – ליקויי רטיבות: 3 שנים, ליקויי אינסטלציה: שנתיים).
- תקופת אחריות: 3 שנים נוספות לאחר תום תקופת הבדק.
במהלך תקופות אלו, הקבלן מחויב לתקן ליקויים – גם אם לא נרשמו במעמד המסירה, בתנאי שהם נובעים מתכנון לקוי, עבודה רשלנית או חומרים פגומים.
טבלת תקופות בדק ואחריות
| סוג ליקוי | תקופת בדק (שנים) | תקופת אחריות (שנים) |
|---|---|---|
| רטיבות | 3 | 3 |
| אינסטלציה | 2 | 3 |
| חשמל | 3 | 3 |
| שלד/קונסטרוקציה | 7 | 3 |
| ריצוף/חיפוי | 2 | 3 |
למידע נוסף:
פיצוי על איחור במסירה – מה קובע החוק?
לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), במידה והקבלן מאחר במסירת הדירה מעבר לחודש חסד, הרוכש זכאי לפיצוי מדורג:
| תקופת האיחור | פיצוי (מדמי שכירות) |
|---|---|
| חודש 1 (חסד) | אין פיצוי |
| חודשים 2–4 | 100% |
| חודשים 5–10 | 125% |
| מהחודש ה-11 ואילך | 150% |
למידע נוסף:
טיפים פרקטיים ליום המסירה
- תעדו את הכל – בצילום, ברשימות, בוידאו.
- הביאו את הסכם המכר, המפרט הטכני, וכל מסמך המפרט את התחייבויות הקבלן.
- אל תוותרו על מהנדס בדק בית – עלות נמוכה יחסית לסיכון.
- אל תמהרו לחתום על אישור שהכל תקין – רק אחרי בדיקה יסודית.
- ודאו שצוין מועד יעד לתיקון כל ליקוי שזוהה.
צ'קליסט ליום המסירה – דירה חדשה מקבלן
מסמכים שיש להביא:
- הסכם המכר + נספחים (מפרט טכני, הצמדות, שינויים)
- שוברי תשלום / קבלות על כל תשלום שבוצע
- צילום תעודת זהות וספח
- חוזה הליווי הבנקאי (אם קיים)
- טופס פרוטוקול מסירה ריק למילוי בשטח
- כל תיעוד כתוב של שדרוגים או התחייבויות מצד הקבלן
כלים לבדיקה בשטח:
- טלפון נייד עם מצלמה איכותית
- פנס קטן (לבדיקת פינות חשוכות)
- מד לייזר (למדידת שטחים וחדרים)
- שקע נייד לבדיקה מהירה של זרם חשמל
- טוש סימון / פתקים לסימון ליקויים
- בקבוק מים לבדיקה של ניקוז בברזים ובמקלחונים
בדיקות בתוך הדירה:
מבנה וגימור:
- קירות ישרים, ללא סדקים, גימור צבע תקין
- ריצוף חלק, מפולס, ללא שקעים או שברים
- שלמות פינות, תקרות ומעברי קירות
- צבע אחיד, ללא טלאים או סימני תיקון
חשמל:
- כל השקעים והמפסקים פועלים כראוי
- מפסק ראשי תקין, חיבורים בטוחים
- דוד חשמל ומאווררי תקרה (אם קיימים) עובדים
- הכנות למערכת מיזוג (במפרט – בהתאם)
אינסטלציה:
- זרימת מים חמים וקרים תקינה בכל הברזים
- לחץ מים מספק בכל נקודה
- ניקוז תקין ברצפות חדרים רטובים (אין הצפות)
- כלים סניטריים מחוזקים למקום, לא רופפים
נגרות ואלומיניום:
- דלת כניסה מאובטחת וננעלת היטב
- דלתות פנים מותקנות כראוי, נפתחות ונסגרות בקלות
- חלונות ותריסים (ידניים/חשמליים) נפתחים ונסגרים חלק
- איטום תקין בחיבורים – ללא חדירת רוח או מים
מטבח:
- ארונות הותקנו לפי מפרט
- משטחי שיש שלמים, ללא שברים
- הכנות לגז, מקרר, תנור, מדיח – לפי הנדרש
בדיקות בשטחים הצמודים:
- חניה – מסומנת, נגישה, תואמת למופיע בהסכם
- מחסן – סגור, מאוורר, ראוי לשימוש
- גינה/מרפסת – גמורה, תואמת לתכנון, כולל ניקוז ואיטום
שטחים ציבוריים בבניין:
- לובי נקי, גמור, עם תאורה פעילה
- מעלית פעילה, כולל אישור תקינות
- מדרגות, שילוט וגישה – גמורים, תקניים ובטוחים
- חדרי שירות: אשפה, חשמל, מים – מסודרים ונגישים
טפסים ובירוקרטיה:
- טופס 4 (אישור אכלוס) התקבל ונמסר לכם
- נמסר פרוטוקול מסירה מלא, חתום ובו כל הליקויים שנמצאו
- צוין מועד סביר לביצוע התיקונים בכתב
- קיבלתם עותק רשמי חתום של המסמך
לסיום – מה כן לעשות לפני קבלת מפתח?
לפני שתאחזו במפתח לדירה החדשה:
- ודאו התאמה מלאה בין ההתחייבויות החוזיות למציאות.
- דרשו ערבות חוק מכר תקפה לכל סכום ששולם.
- בדקו בעין מקצועית את מצב הדירה.
- חתמו על פרוטוקול מסירה רק לאחר שהתנאים מולאו או שהוסכמו תיקונים בכתב.
למידע נוסף:
- חוזה סטנדרטי או חוזה מותאם לרוכש – מה ההבדל?
- מהו ייפוי כוח בלתי חוזר – באילו מקרים נהוג?
- האם עורך דין יכול לייצג גם את הקונה וגם את המוכר?
- חוזה שכירות למגורים – זכויות, חובות ומה חשוב לדעת
ליווי מקצועי – משרד עו״ד חגית מרדכי
משרדנו מלווה רוכשי דירות מקבלן – משלב בדיקת ההסכם, דרך לוח התשלומים והבטוחות, ועד ליום המסירה ורישום בטאבו.
ייעוץ משפטי מוקדם חוסך אי ודאות, תיקונים יקרים ומאבקים משפטיים – ומבטיח שהדירה שחלמתם עליה תימסר לכם כראוי.
מתכננים לקבל דירה מקבלן בקרוב?
צרו קשר עם משרד עו״ד חגית מרדכי בטלפון 054-8543733 לייעוץ אישי ומדויק – ותקבלו את הדירה שלכם בראש שקט.
הבהרה משפטית:
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי אישי ואינו מחליף פגישה עם עו”ד. כל מקרה נבחן לגופו, והמידע עשוי להשתנות לפי פרטי ההסכם ונסיבות הרכישה.