ליקויים נסתרים שהתגלו לאחר רכישת הדירה – האם ואיך ניתן לתבוע את המוכר?
במידה ונמצאו ליקויים נסתרים בדירה
עודכן ל־2025 |
מבוא: ליקויים נסתרים בדירה – מה חשוב לדעת?
רכשתם דירה, ורק לאחר קבלת המפתח גיליתם רטיבות בקירות, סדקים, או בעיות בצנרת? אל דאגה – זכותכם החוקית להגן על עצמכם, ולפעמים גם לתבוע בגין נזקים אלה. מדריך זה יסביר בפשטות ובבהירות מהו ״ליקוי נסתר״, מתי ניתן לתבוע את המוכר, מה צריך להוכיח בבית המשפט – ואילו צעדים מעשיים לבצע מיד לאחר הגילוי.
לפרטים על הליך רכישת דירה חדשה: מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
מהם ליקויים נסתרים בדירה?
״ליקוי נסתר״ בדירה הוא כל פגם שלא היה ניתן לגלות בבדיקה סבירה בזמן הרכישה, אך מתגלה רק בדיעבד – לדוג':
- רטיבות ונזילות
- סדקים סמויים בריצוף או בקונסטרוקציה
- כשלים בתשתיות חשמל, מים, ביוב
- ליקויי איטום בגג, מרפסת או חלונות
- מפגעים סביבתיים סמויים (כרעש או זיהום סביבתי)
למידע על בדיקות מקדימות: בדיקות רכישת דירה יד שנייה
הדין בישראל: אחריות המוכר ונקודת המבט החוקית
החוקים העיקריים:
- חוק המכר (דירות), תשל"ג–1973: מחייב את המוכר לגלות לקונה פגמים מהותיים הידועים לו. אי־גילוי = הפרת חוקמשרד המשפטים.
- חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג–1973: מאפשר פיצוי או ביטול עסקה עקב הטעיה או חוסר תום לבכל זכות.
תקופות אחריות:
| סוג ליקוי | דירה מקבלן: תקופת בדק | תקופת אחריות נוספת | סה"כ אחריות | דירה יד שנייה | מקור חוקי |
|---|---|---|---|---|---|
| שלד, יציבות, מערכות עיקריות | 7 שנים | 3 שנים | 10 שנים | לרוב 7 שנים לאחר גילוי | חוק המכר דירות |
| בעיות איטום, סדקים, צנרת, חשמל | 1–4 שנים | 3 שנים | עד 7 שנים | לרוב 7 שנים לאחר גילוי | חוק המכר, חוק החוזים |
לקבלת כל זכויותיך:
אחריות קבלן לליקויים בדירה חדשה
מתי ניתן לתבוע את המוכר על ליקויים נסתרים בדירה?
ניתן לתבוע כאשר:
- מוכח כי המוכר ידע על הליקוי והסתיר אותו (דוג' – צביעת קיר מסתירה רטיבות).
- הליקוי מהותי ומקשה על שימוש, מגורים או פוגע בשווי הדירה.
- הקונה לא יכול היה לגלות את הליקוי בבדיקה רגילה.
- קיימת הפרה של הצהרות המוכר בהסכם (לדוג' – הצהר שאין ליקויים, תביעות או תלונות).
עוד במדריך: סעיפים חובה בחוזה שכירות
מה צריך להוכיח בבית המשפט?
כדי שהתביעה תתקבל, חשוב להוכיח:
- שהליקוי היה קיים כבר במועד המכירה.
- שהליקוי לא ניתן היה לגילוי בבדיקה סבירה.
- שהמוכר ידע או היה צריך לדעת על הליקוי.
- שנגרם נזק ריאלי (שווי, מגורים, עלות תיקון).
לקבלת ייעוץ: עורך דין לרכישת דירה – המדריך המקצועי
תקופת ההתיישנות לתביעה
- תביעה רגילה: 7 שנים ממועד הגילוי
- ליקויי קבלן: משתנה לפי סוג הליקוי (1–7 שנים)
- ככל שהזמן חולף, הקונה מתקשה להוכיח שהליקוי כבר היה קיים בעת הרכישה
פסקי דין: הפסיקה מחייבת פיצוי
בתי המשפט פוסקים לרוב פיצויים כספיים – עשרות ואף מאות אלפי שקלים – למי שהוכיח שהמוכר הסתיר ליקויים חמורים ומוסתרים.
קראו עוד: האם אפשר לבטל עסקה?
שלבים מומלצים במקרה גילוי ליקוי נסתר בדירה
- תיעוד יסודי: לצלם, לרשום תאריכים ומועדים.
- הזמנת חוות דעת מקצועית: מהנדס, שמאי, או מומחה.
- פנייה למוכר בכתב: לדרוש תיקון או פיצוי, רצוי דרך עו"ד.
- בדיקת אחריות קבלן: לבדוק זכאות במסגרת "תקופת בדק ואחריות".
- פניה לייעוץ משפטי: עורך דין מומחה בתחום התביעות והנדל"ן.
דירות קבלן – הבדלים עיקריים
- אחריות קבלן ברורה בתקנות:
- ליקויי שלד– אחריות מורחבת, איטום וסדקים – זמנים בד״כ קצרים יותר
- מומלץ לעבור על צ'ק ליסט לרכישת דירה חדשה
- ליקויי יד שנייה: פחות הגנה, תלות בגילוי נאות, חובה לבדוק מראש.
- מדריך: בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה
FAQ – שאלות נפוצות בנושא ליקויים נסתרים בדירה
| שאלה | תשובה תמציתית |
|---|---|
| מהו ליקוי נסתר בדירה? | פגם שלא ניתן לגלות בבדיקה רגילה בזמן הרכישה. |
| מה לעשות כשמגלים ליקוי נסתר בדירה? | לתעד הכל, להזמין חוו"ד, לפנות בכתב למוכר ולעו"ד. |
| מי נושא באחריות לליקויים נסתרים? | המוכר, אלא אם הוכח אחרת (ביד שנייה – המוכר; בקבלן – במסגרת אחריות בדק). |
| מה תקופת ההתיישנות להגשת תביעה? | עד 7 שנים ממועד הגילוי, תלוי בחוק ובסוג הליקוי. |
| האם אפשר לבטל עסקה עקב ליקוי נסתר? | רק במקרים חריגים במיוחד – לרוב הפיצוי הוא כספי. |
טיפים למניעת ליקויים נסתרים בדירה
- ערכו בדיקת בדק בית מקצועית לפני רכישה (ראו: טיפים לרכישת דירה מקבלן חדשה)
- האם המוכר הוסיף לחוזה סעיף שלפיו אין בנכס ״ליקויים נסתרים״.
- דרשו הצהרות על העדר תביעות קיימות
- שמרו כל תיעוד, צילום והתכתבות לגבי המצב
קישורים רשמיים וממשלתיים
- חוק המכר דירות – אתר משרד המשפטים
- מידע זכויות רוכשי דירה חדשה – משרד הבינוי והשיכון
- מדריך ממשלתי לדיירים על בדיקות ליקויים
- נוסח חקיקה עדכנית – אתר נבו
קישורים נוספים ורלוונטיים
- מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
- מס יסף בעסקאות נדל"ן
- חוזה שכירות למגורים – זכויות וחובות
- בדיקות רקע לשוכרים ודיירים
- עליית מחירי שכירות דירות
לסיכום
״ליקויים נסתרים״ בדירה אינם גזירת גורל – החוק מגן על הרוכשים ומאפשר תביעה או קבלת פיצוי, וכן הגנה ל–7 שנים ויותר. יש לפעול מיידית, לתעד, להזמין חוות דעת ולפנות לייעוץ מקצועי. אל תתפשרו – בררו את זכויותיכם ופעלו בהתאם!