מדריך משפטי לרוכשי דירות חדשות מקבלן – כל מה שצריך לדעת על תשלומים, בטוחות וזכויות
רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם היא עסקה משפטית וכלכלית משמעותית.
במאמר זה תמצאו הסבר ברור על מנגנון הליווי הבנקאי, שלבי התשלום החוקיים, והכללים שחשוב להקפיד עליהם כדי להגן על כספכם.
מה זה ליווי בנקאי ולמה הוא חשוב בעסקאות רכישת דירה?
ליווי בנקאי הוא מנגנון שבו בנק מלווה את פרויקט הבנייה, מפקח על קצב ההתקדמות, ומנהל חשבון ייעודי עבור התשלומים שמבצעים הרוכשים.
רק כאשר שלב בנייה מסוים מסתיים בפועל, הבנק מאשר לשחרר את חלקו של הכסף לקבלן.
ליווי בנקאי מגן על הרוכש – כל תשלום עובר דרך מסלול שקוף ומפוקח, ולא ישירות לקבלן. כך נמנעים סיכונים כמו קריסת קבלן לפני השלמת הבנייה.
למידע נוסף ראו:
- לוח תשלומים בפרויקט עם ליווי בנקאי – איך זה עובד ומה חשוב לבדוק?
- ליווי פיננסי ברכישת דירה – ההבדלים והיתרונות
לוח התשלומים לפי חוק המכר (דירות) – מה מותר ומה מקובל?
על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, התשלומים בפרויקט עם ליווי בנקאי מחולקים לפי שלבי ביצוע הבנייה. בביצוע כל שלב ניתן לגבות אחוז מסוים בלבד ממחיר הדירה, אך רק בכפוף להוצאת ערבות חוק מכר.
טבלת שיעורי התשלום המקסימליים (נכון ל-2025):
| שלב הבנייה | אחוז מהמחיר המקסימלי | תנאי לתשלום |
|---|---|---|
| חתימת החוזה | 7% | לאחר מסירת ערבות חוק מכר |
| גמר שלד הבניין | 40% | |
| גמר עבודות טיח פנימי | 20% | |
| סיום הריצוף בדירה | 15% | |
| קבלת החזקה בפועל בדירה | 10% | |
| רישום הערת אזהרה/בטוחה אחרת | 8% |
הערה: ייתכנו שינויים קלים בין פרויקטים, אך החוק מגדיר תקרה ברורה שאסור לחרוג ממנה (תקנות חוק המכר (ערבות בנקאית), תשנ"ח-1997).
למידע נוסף ומקיף:
איך מתבצע כל תשלום בפועל?
כל תשלום של רוכש בפרויקט מלווה מתבצע אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט, באמצעות שוברים מסודרים (לרוב דרך מערכות ייעודיות כמו “מלגם” או מערכות הבנק).
התשלום אינו עובר לקבלן ישירות – והבנק מנהל את ההעברה בהתאם לאישורים.
לפני כל תשלום:
- הקבלן מצהיר על שלב שהושלם.
- הבנק מוודא את ההשלמה בפועל.
- לאחר האישור מונפק שובר התשלום.
למידע נוסף:
האם הקבלן יכול לבקש מקדמה גבוהה?
לא. הקבלן אינו רשאי לגבות מעבר ל־7% הראשונים ממחיר הדירה – אלא אם כן כבר קיבלתם את ערבות חוק המכר. כל חריגה מכך עלולה להיות בלתי חוקית ומסוכנת עבור הרוכש.
אם מבקשים שתשלמו סכום נוסף ללא בטוחה – אל תחתמו ואל תשלמו.
למידע נוסף:
ניהול מו"מ על לוח התשלומים – האם זה אפשרי?
לוח התשלומים בפרויקט עם ליווי בנקאי נבחן ומאושר מראש על ידי הבנק ולכן יש בו פחות גמישות. עם זאת, לעיתים ניתן לנהל מו"מ על התאמות מסוימות כגון:
- דחיית תשלום במקרה של עיכוב בקבלת משכנתא.
- התאמה אישית של מועדי תשלום (בתיאום עם הבנק).
- הגדרת תנאים משלימים, למשל אישור מהנדס לפני תשלום.
כל שינוי חייב להופיע בהסכם ולקבל אישור הבנק.
למידע נוסף:
בטוחות – ערבות חוק מכר
בפרויקט עם ליווי בנקאי, החוק מחייב מתן ערבות חוק מכר כתנאי לביצוע תשלומים מעבר ל־7%. הערבות מבטיחה שבמקרה של קריסת הפרויקט – כספכם יוחזר על ידי הבנק. זו אחת ההגנות המשמעותיות ביותר עבור הרוכשים.
חשוב לבדוק:
- שהערבות נמסרה בפועל.
- שהיא עדכנית ותואמת לסכום ששולם.
- שהיא מוצמדת למדד תשומות הבנייה.
מומלץ לעורך הדין שלכם לוודא את כל הפרטים הללו.
למידע נוסף בחיזוק:
שאלות נפוצות (FAQ)
האם אפשר לשלם ישירות לקבלן?
לא. כל תשלום חייב לעבור דרך חשבון הליווי הבנקאי בלבד.
האם אפשר לשנות את לוח התשלומים?
רק באישור הבנק המלווה ובתנאי שהשינוי לא סותר את החוק.
מה קורה אם הקבלן פושט רגל?
אם יש ערבות חוק מכר, הבנק יחזיר לכם את הכספים ששולמו.
כיצד לבדוק את תקפות ערבות חוק מכר?
יש לוודא שהערבות מעודכנת, רשומה אצל הבנק ושהסכום תואם לתשלומים שבוצעו.
מהם הסיכונים בעסקת דירה ללא ליווי בנקאי?
חוסר שליטה על כספי הבנייה, סיכון לקריסת הפרויקט ללא החזר כספי, ופחות שקיפות על התקדמות הבנייה.
סיכום: איך לשמור על עצמכם?
לוח התשלומים בפרויקט עם ליווי בנקאי נועד להבטיח את זכויותיכם. הוא מפוקח, שקוף, ומחייב כל תשלום להיעשות רק לאחר אישור של בנק מלווה ובצירוף ערבות.
המלצה: לפני כל תשלום, ודאו קבלת ערבות חוק מכר ובדקו את ההסכם עם עורך דין מקרקעין מנוסה. אל תוותרו על ליווי משפטי מקצועי – כך תבטיחו שהחוזה עומד בדרישות החוק ושהתשלומים מוגנים בכל שלב.
הבהרה: מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. ייתכנו נסיבות משתנות בכל מקרה, ויש להיוועץ בעורך דין מקרקעין מוסמך לפני כל פעולה.
מאמרים נוספים מומלצים:
- מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
- בדיקות לפני שכירות דירה
- זכויות שוכר ומשכיר
- הבדל בין מקדמה לדמי רצינות
- משא ומתן מול הקבלן
- חשבון ליווי בנקאי – למה חשוב לשלם רק דרכו