השכרת דירה לטווח קצר (Airbnb) בדירת מגורים – האם זה חוקי? מדריך משפטי מקיף לשנת 2025
השכרת דירה לטווח קצר
השכרת דירה לטווח קצר (Short-term rental) בפלטפורמות כגון Airbnb או Booking הפכה לאחת מהאפשרויות הפופולריות להשגת הכנסה נוספת, בעיקר במרכזי הערים בישראל. אך האם זה חוקי? מהם המגבלות הרגולטוריות, אילו חובות מיסוי חלים על המשכירים, ומהם הסיכונים האזרחיים? מדריך זה עונה על כל השאלות המרכזיות לשנת 2025 ומציג מבט עומק על כל ההיבטים החשובים – עם דוגמאות, הפניות מסודרות למקורות רשמיים, טבלאות השוואה, שאלות נפוצות וקישורים מקיפים למידע נוסף.
מהי השכרת דירה לטווח קצר?
השכרת דירה לטווח קצר מוגדרת כהשכרת דירה/יחידה לתקופה שאינה עולה על 30 ימים ברצף – לרוב לצורכי נופש, עבודה או תיירות. להבדיל מהשכרה למטרת מגורים קבועים, זהו שימוש "עיסקי" החורג פעמים רבות מייעוד המקרקעין.
האם השכרת דירה לטווח קצר בישראל חוקית?
חוקיות על פי חוק התכנון והבנייה
- ברוב תוכניות הבניה (תב"ע), השימוש בדירה מוגדר למגורים בלבד. השכרה תדירה לאורחים מתחלפים עשויה להיחשב "שימוש חורג", המחייב היתר בנייה מיוחד.
- פסקי דין מהשנים האחרונות קובעים כי השכרה לטווח קצר בשטח המיועד למגורים – מחייבת היתר, ולפעמים אף רישוי עסק.
חוק התכנון והבניה – אתר משרד המשפטים
מגבלות של רשויות מקומיות
| עיר | רישיון עסק | הגבלת ימי השכרה | חיוב בארנונה עסקית | פיקוח וגופי אכיפה |
|---|---|---|---|---|
| תל אביב | חובה | 90 ימים בשנה | לרוב כן | עיריית ת"א, עיריית Airbnbתקנות עיריית ת"א |
| ירושלים | משתנה | משתנה | פיקוח מוגבר | עיריית י-ם |
| חיפה | תהליך גיבוש | עדיין אין | צפוי שינוי | עיריית חיפה |
| ערים קטנות | בדר"כ לא | נדיר | אין שינוי | ועדה מחוזית |
קישור לעדכוני ערים – חפשו באתר הרשות המקומית שלכם.
מגבלות מבנה (וועד הבית/דיירים)
- אם תקנון הבית המשותף אוסר השכרה מסחרית, חלה חובה משפטית לעמוד בו. במקרים מסוימים, ניתן אף לתבוע בגין מטרדים, רעש או הפרות פרטיות.
מידע על דיני בתים משותפים – המפקח על המקרקעין
השלכות מיסוי משמעותיות בהשכרת דירה לטווח קצר
מס הכנסה
- הכנסות מהשכרה לטווח קצר נחשבות "הכנסה מעסק" – יש לדווח, להירשם כעוסק פטור/מורשה, ואף לשלם מס על הרווח הנקי (אין פטור אוטומטי עד 5,654 ש"ח כפי שנהוג בהשכרה רגילה).
- יש לעיין בהנחיות רשות המיסים – מס על השכרת דירה לטווח קצר
- מידע נוסף במדריך: פטור ממס שכירות דירה – המדריך המקצועי
מע"מ
- הכנסה שנתית שמעל 120,000 ש"ח מחייבת רישום כעוסק ושקלול מע"מ, מלבד מקרים מסוימים.
מס רכוש עירוני (ארנונה עסקית)
- בחלק מהערים – גובים ארנונה עסקית שיכולה להיות גבוהה פי 2–3 מהמגורים, בהתאם למדיניות הרשות.
- פרטים נוספים במדריך: מיסוי שכר דירה 2025 – למשווקים
פסקי דין ודוגמאות מהפסיקה
- ע״א 1343/19 פלונית נ' עיריית ת״א: העליון קבע כי ניתן להגביל/לאסור Airbnb באזורים צפופים
פסיקה באתר תקדין - עת"מ 56723-05-22: בית המשפט אישר מדיניות עיריית תל אביב (רישוי עסק והשכרה מוגבלת בזמן).
המלצות משפטיות למשכירים
- בדקו ייעוד הנכס – האם מותרת "השכרת דירה לטווח קצר" לפי התב"ע?
- בדקו תקנון הבניין – האם קיימת מגבלה, ומה זכויות הדיירים/הוועד?
- בררו ברשות המקומית – האם דרוש רישוי עסק/רישום "יחידת אירוח" ותשלום מס מוסף או היטלים נוספים?
מידע עיריית תל אביב על Airbnb - היוועצו בעורך דין נדל"ן – מנוסה בנושא השכרת דירות לטווח קצר (לקריאה נוספת: עורך דין לרכישת דירה).
- בדקו חבות ביטוחית – דאגו לפוליסה ייעודית לנזקי צדדים/תאונות (ראו סעיף הרחבה למטה).
סעיף מיוחד: ביטוח דירה למקרים של השכרה לטווח קצר
בהשכרת דירה לטווח קצר קיימים סיכונים מוגברים (נזק לריהוט, תקלות, צד ג׳), ולכן חשוב להצטייד בפוליסת ביטוח ייעודית.
בדקו שהפוליסה שלכם מכסה פעילות מסוג זה, ולשקול הרחבות נדרשות לפי תנאי חברת הביטוח.
טבלאות מקצועיות – השוואה ושיקול דעת לבחירה
השוואת דרישות ברשויות מרכזיות (2025)
| עיר | חובה רישיון עסק? | הגבלת ימי השכרה | חיוב אפשרי בארנונה עסקית | פיקוח עירוני |
|---|---|---|---|---|
| תל אביב | כן | 90 ימים בשנה | ברוב המקרים | אכיפה נרחבת |
| ירושלים | משתנה (אזורים מסוימים) | משתנה | אזורים מסוימים | קיים |
| חיפה | בדיקות | לא | יתכן שינוי צפוי | בתהליך |
| ערים קטנות | נדיר | אין מדיניות קבועה | לא | מועט |
שאלות נפוצות בנושא השכרת דירה לטווח קצר (FAQ)
האם מותר על פי חוק להשכיר דירה לטווח קצר בישראל?
תשובה: תלוי בעיר, ייעוד הדירה והחוקים המקומיים. ברוב המרכזים העירוניים (ובעיקר תל אביב וירושלים) יש מגבלות הדורשות רישוי, היתר עירוני ולעיתים אסור עפ"י תקנון הבניין.
האם צריך רישיון עסק או אישורים נוספים?
תשובה: כן, בערים רבות – תל אביב, חיפה וירושלים – נדרש רישיון עסק ורישום יחידה תיירותית, לצד עמידה בתנאים נוספים כמו ארנונה עסקית או הגבלת ימי השכרה.
מהם ההשלכות המיסויות?
תשובה: חייבים בדיווח מס הכנסה ו/או מע"מ, אין פטור כמגורים רגילים, ובחלק מהמקרים – חלה חובת תשלום ארנונה עסקית.
למידע נוסף: מיסוי שכר דירה 2025
האם ניתן לאסור השכרה לטווח קצר מצד הדיירים או הוועד?
תשובה: אם קיים סעיף תקנוני מפורש – כן. דיירים שנפגעים יכולים לדרוש הפסקת ההשכרה ואף לתבוע במקרה מטרדים משמעותיים.
מידע על זכויות דיירים ומשכירים
מה עלי לעשות כדי להתנהל כחוק ולהימנע מקנסות?
תשובה: לבדוק ייעוד ותב"ע בבניין, לוודא שאין מגבלה בתקנון, להירשם בעירייה אם נדרש רישוי, ולדווח לרשויות המס על ההכנסות.
קישורים רלוונטיים להרחבה באתר
- בדיקות לפני שכירות דירה – המדריך המקצועי
- סעיפים חובה בחוזה שכירות – המדריך המקצועי
- ערבויות בחוזה שכירות 2025 – המדריך המלא
- פטור ממס שכירות דירה – המדריך המקצועי
- זכויות וחובות שוכר ומשכיר
- מיסוי שכר דירה 2025 – המדריך המקצועי
- עליית מחירי שכירות דירות
קישורים רשמיים ומוסדיים
- הנחיות רשות המסים – מיסוי השכרה והשכרה לטווח קצר
- חוק התכנון והבניה, 1965
- רישוי עסקים – משרד הפנים
- אתר עיריית תל אביב – Airbnb
- המפקח על המקרקעין – רשות מקרקעי ישראל
סיכום מקצועי
השכרת דירה לטווח קצר בישראל – ובמיוחד בערים הגדולות – דורשת הבנה של מסגרת חוקית מורכבת, הקפדה על רישוי ומיסוי, והסכמה של הדיירים או הוועד במבנה. כללי המשחק השתנו, וכדאי להיעזר בליווי משפטי ולוודא התאמה לכל הדרישות מראש, לרבות ביטוח מתאים.
השכרת דירה לטווח קצר בישראל יכולה להניב הכנסה נאה, אך דורשת אחריות – עמידה בדרישות החוק היא הכרחית כדי להימנע מסיבוכים יקרים.
לפרטים נוספים, ייעוץ וכתבות המשך –
בקרו במגזין הנדל״ן של המשרד
למאמר מוביל בתחום:
מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן