אילו מסמכים לתשלום לקבלן חובה לדרוש עבור כל תשלום לקבלן או ליזם – ומה חשוב לבדוק?
מדריך משפטי לרוכשי דירות חדשות מקבלן או יזם-מסמכים לתשלום לקבלן
למידע נוסף על רכישת דירה מקבלן – מה חשוב לדעת?
בעת רכישת דירה חדשה בפרויקט בבנייה, כל תשלום לקבלן – אפילו אם מדובר בסכום נמוך – דורש זהירות ושמירה על הזכויות המשפטיות שלך כרוכש. אל תפעל מתוך לחץ או חוסר ודאות. החוק בישראל מחייב את הקבלן להציג מסמכים ובטוחות כתנאי לתשלום. כל חריגה מהנוהל הזה עלולה לגרום לאובדן כספים.
במאמר זה תמצא פירוט של המסמכים לתשלום לקבלן שחשוב לקבל לפני ואחרי כל תשלום, דרכים לזהות בעיות בזמן אמת – והסבר מדוע כל רוכש חייב לדרוש שקיפות ובקרה.
הכלל המשפטי: תשלום רק לאחר קבלת מסמכים מתאימים
לפי חוק המכר (דירות), אסור לשלם לקבלן סכום העולה על 7% ממחיר הדירה בלי לקבל ערבות או בטוחה חוקית. יתר התשלומים כפופים לתנאים ברורים, שמטרתם להבטיח שתשלם רק כשהפרויקט עומד ביעדים, ורק כאשר כספך מוגן.
למידע נוסף:
המסמכים שחובה לדרוש עבור כל תשלום בפרויקט חדש
| שלב התשלום | מסמכים נדרשים |
|---|---|
| תשלום ראשון | – שובר תשלום לחשבון הליווי הבנקאי – ערבות חוק מכר תקפה – קבלה רשמית – תעודת קבלן רשום בתוקף |
| תשלום ביניים | – אישור ביצוע שלב בנייה (מהנדס מפקח/בנק מלווה) – קבלה רשמית – אישור יתרת תשלומים – לוח תשלומים מעודכן |
| תשלום אחרון | – טופס 4 – דוח קונסטרוקטור – דוח ממ"ד – תצהיר חשמלאי – אישור פינוי פסולת – תעודת קבלן רשום בתוקף – אישור ניהול ספרים בתוקף |
פירוט המסמכים
- שובר תשלום לחשבון הליווי הבנקאי
ודא שהשובר כולל את פרטיך, סכום מדויק, מספר חשבון הליווי, שם הבנק המלווה ותאריך התשלום.
שלם רק לחשבון הליווי הבנקאי!
למידע נוסף על ליווי בנקאי
- ערבות חוק מכר תקפה
דרוש מהקבלן ערבות חוק מכר בנקאית או בטוחה חלופית, לפני שתשלם מעל 7% ממחיר הדירה.
הערבות חייבת להיות מקורית, אישית ולכסות את כל הסכומים ששילמת בפועל.
מהי ערבות חוק מכר? - אישור ביצוע שלב בנייה
בקש מהמהנדס המפקח או מהבנק המלווה אישור שהשלב הושלם בפועל – ורק אז בצע את התשלום. - קבלה רשמית בגין התשלום
ודא שהקבלה כוללת תאריך, סכום, פרטיך המלאים, חתימת נציג מוסמך ושם החברה.
אם עו"ד נאמן מוסר את הקבלה – ודא שיש לו אישור לגבות תשלומים בשם החברה. - אישור יתרת תשלומים
בקש מסמך שמפרט כמה שילמת עד כה, מה נותר לשלם, ואילו תשלומים צפויים לפי החוזה.
בדוק שאין כפילויות או טעויות. - מסמכים משלימים
- לוח תשלומים מעודכן עם תאריכים, סכומים והצמדות למדד תשומות הבנייה
למידע נוסף על מדד תשומות הבנייה - דו”ח חתום של עורך הדין המלווה, המאשר שהמסמכים התקבלו ונבדקו
מה תפקיד עורך הדין של הקונה בעסקה מול יזם? - אישור ניהול ספרים בתוקף של החברה, לפי דרישה
- אישור הבנק לפעולות מיוחדות (הקדמת תשלום, שינוי שלב)
- תצהירים ואישורים לטופס 4 (דוח קונסטרוקטור, דוח ממ"ד, תצהיר חשמלאי, אישור פינוי פסולת)
מתי אסור לשלם?
- לא קיבלת ערבות חוק מכר תקפה.
- ביקשו ממך לשלם לחשבון שאינו חשבון הליווי הבנקאי.
- אין אישור שהשלב הביצועי הושלם בפועל.
- לא קיבלת שובר תשלום מסודר מהבנק.
- יש פער בין הסכום המבוקש לבין לוח התשלומים שבחוזה.
למידע נוסף:
- מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה חדשה?
- בדיקות מקדימות ברכישת דירה – כך תבטיח עסקה בטוחה
סיכום: מסמכים = ביטחון. תשלום ללא אישור = סיכון
רכישת דירה מקבלן היא עסקה גדולה ולעיתים מורכבת – אבל ליווי משפטי נכון מבטיח שכל תשלום יתבצע בצורה מבוקרת, בטוחה ומוגנת. הקפד לדרוש את כל המסמכים לפני כל העברה כספית – כך תימנע מהפסדים, טעויות וסיכונים מיותרים.
זקוק לליווי משפטי בעסקת רכישת דירה חדשה?
משרד עו”ד חגית מרדכי מתמחה בליווי רוכשים מול קבלנים ויזמים: בדיקת מסמכים, בקרה על לוחות תשלומים, טיפול בערבויות וייעוץ עד למסירה.
פנה אלינו לייעוץ מותאם אישית עוד היום
הבהרה: מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. ייתכנו שינויים בהתאם לנסיבות המקרה. מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה למקרקעין לפני קבלת החלטה או ביצוע תשלום.
קישורים מומלצים לקריאה נוספת:
- מס רכישה בעת רכישת דירה – מתי משלמים וכמה?
- מה חשוב לבדוק ביום המסירה בדירה חדשה מקבלן?
- חוזה סטנדרטי או חוזה מותאם לרוכש – מה ההבדל?
- האם קבלן רשאי לבצע שינויים חד־צדדיים בחוזה?
- מהו ייפוי כוח בלתי חוזר – באילו מקרים נהוג להשתמש בו?
- חוק המכר (דירות) – רשות המיסים –
- פירוט הזכויות והחובות של רוכש דירה לפי
- חוק המכר, כולל סוגי בטוחות, ערבות בנקאית, ופוליסות ביטוח.
- איך יודעים אם הקרקע שעליה נבנה הפרויקט תקינה?
- האם לכל פרויקט שמפורסם יש היתר בנייה בתוקף?
- אילו פרטים חייבים להופיע במפרט הטכני החדש?