אילו בטוחות חייב הקבלן או היזם למסור לרוכש לפי חוק המכר (דירות)?
כך תוודאו שכספכם מוגן – עוד לפני שתעבירו תשלום ראשון – בטוחות לפי חוק המכר דירות
רכישת דירה חדשה בפרויקט היא עסקה משמעותית – כלכלית, משפטית ונפשית. לעיתים קרובות, התשלומים לקבלן מועברים עוד חודשים ואף שנים לפני קבלת הדירה בפועל. כדי להגן על ציבור הרוכשים מפני סיכונים חמורים, מחייב חוק המכר (דירות), תשל”ג–1973 את הקבלן או היזם להעניק בטוחות ברורות, חוקיות ומאושרות – עוד לפני קבלת תשלום מהותי.
במאמר זה תמצאו את 5 סוגי הבטוחות המוכרות בחוק, הסבר על התנאים לגביית תשלום, מתי כל בטוחה רלוונטית – ומה אסור בשום פנים ואופן.
עיקרון יסוד: לא משלמים יותר מ־7% בלי בטוחה
על פי סעיף 2(א) לחוק המכר (דירות):
"לא ייגבה מהקונה תשלום העולה על שבעה אחוזים ממחיר הדירה – אלא אם ניתנה לו אחת מהבטוחות הקבועות בחוק."
משמעות מעשית: כל תשלום מעבר ל־7% מחייב את הקבלן למסור לרוכש בטוחה תקפה לפי החוק. הוראה זו קוגנטית – אין אפשרות להתנות עליה בחוזה.
אילו בטוחות מוכרות לפי החוק?
| סוג הבטוחה | יתרונות עיקריים | חסרונות/הערות |
|---|---|---|
| 1. ערבות חוק מכר בנקאית | הגנה מלאה על כספי הרוכש, נפוצה מאוד, צמודה למדד תשומות הבנייה | דורשת ליווי בנקאי, תוקף מוגבל |
| 2. ביטוח מסחרי מאושר | כיסוי מלא ע"י גוף מוסמך, רלוונטי בפרויקטים ללא ליווי בנקאי | פחות שכיח, חייב אישור משרד השיכון |
| 3. שעבוד ראשון על הדירה | עדיפות משפטית במקרה חדלות פירעון | דורש רישום פורמלי, פחות נפוץ |
| 4. רישום הערת אזהרה | מונע העברת זכויות לצדדים שלישיים | לא מספק החזר כספי, לא מספיק מעל 7% |
| 5. רישום זכויות בפועל | הגנה מוחלטת – רישום מלא בטאבו/גוף רישום מוכר | רלוונטי רק בדירות מוכנות |
פירוט בטוחות עיקריות
1. ערבות חוק מכר בנקאית
- מונפקת ע"י הבנק המלווה של הפרויקט.
- מבטיחה החזר כספי מלא לרוכש במקרה של פשיטת רגל, כישלון בפרויקט או אי-מסירה.
- צמודה למדד תשומות הבנייה.
- מה לבדוק? שהערבות ניתנת לפני כל תשלום מהותי, כוללת את שם הרוכש, פרטי הדירה, סכום ותוקף.
2. ביטוח מסחרי מאושר
- פוליסת ביטוח המנוהלת ע"י גוף מוסמך, ומבטיחה את כספי הרוכש.
- פחות שכיח מערבות בנקאית, אך מוכר לפי החוק.
- הקפידו: לוודא שהפוליסה אושרה ע"י משרד השיכון, וכוללת כיסוי מלא על סכום העסקה.
3. שעבוד ראשון על הדירה
- הקבלן רושם לטובת הרוכש שעבוד (בדומה למשכנתא) על זכויותיו בנכס.
- מקנה לרוכש עדיפות משפטית במקרה של חדלות פירעון.
- חסרון: פחות נפוץ, דורש רישום פורמלי בטאבו או בגוף מוסמך.
4. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש
- רישום בפנקס המקרקעין שמעיד על התחייבות למכירת הנכס לרוכש.
- אינו מעניק החזר כספי, אך מונע העברת זכויות לגורמים אחרים.
- חשוב לדעת: הערת אזהרה לבדה אינה מספיקה אם שולמו מעל 7% ממחיר הדירה!
5. רישום זכויות בפועל על שם הרוכש
- הבטוחה החזקה ביותר – רישום מלא של הזכויות על שם הקונה בטאבו או בגוף רישום מוכר.
- רלוונטית בדירות מוכנות או לקראת מסירה.
מהם הסיכונים בתשלום ללא בטוחה?
- הפרת החוק מצד הקבלן, העלולה להיחשב כעבירה פלילית (סעיף 7 לחוק).
- אובדן מלא של כספי הרוכש במקרה של קריסת הפרויקט.
- היעדר אפשרות לפיצוי או אכיפה, אם לא נמסרה בטוחה תקפה בכתב.
- קנסות כספיים ועיצומים מנהליים כלפי הקבלן.
מתי בדיוק יש לקבל את הבטוחה?
- לפני כל תשלום שעולה על 7% ממחיר הדירה.
- במקרים של ליווי בנקאי – הבטוחה (ערבות בנקאית) ניתנת במקביל להעברת כל תשלום לחשבון הליווי.
- הקבלן חייב להודיע בכתב לרוכש על זכותו לבטוחה במעמד החתימה על החוזה.
דגשים חשובים לרוכשים
- אל תעבירו תשלום בלי עותק רשמי של הבטוחה.
- ודאו שהמסמך חתום, תקף ומותאם לעסקה הספציפית.
- בדקו כל מסמך עם עורך הדין שלכם – רק הוא מוסמך לאשר שהבטוחה עומדת בדרישות החוק.
- זכרו: הבטחה בע"פ – אינה שווה דבר.
- מומלץ לבדוק את הבטוחה מול משרד עו"ד מקרקעין עצמאי שמייצג אתכם בלבד.
סיכום
החוק בישראל קובע בבירור: הקבלן או היזם חייבים להעניק בטוחה חוקית לפני גביית תשלומים משמעותיים. הבטוחה השכיחה והחזקה ביותר היא ערבות חוק מכר בנקאית, אך קיימות גם חלופות – כולן מחייבות בדיקה ואישור של עורך דין מקרקעין מטעמכם.
טיפ חשוב לסיום:
אל תתפתו לשלם מתוך לחץ או אמון עיוור – ודאו שעורך הדין שלכם בדק את הבטוחה ואישר אותה בכתב.
הבהרה משפטית
המידע לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי אישי. בכל עסקה של רכישת דירה מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין עצמאי ובעל ניסיון, המייצג אתכם בלבד.
מומלצים להמשך קריאה:
- מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה?
- בדיקות מקדימות ברכישת דירה – כך תבטיחו עסקה בטוחה
- האם עורך דין יכול לייצג גם את הקונה וגם את המוכר?