מה עושה עורך דין נדל"ן?

• בדיקות קנייניות: נסח טאבו/מנהל/חברה משכנת, איתור עיקולים, משכנתאות, זכויות בנייה וזיקות הנאה.
• בדיקות תכנוניות: תב"ע, היתרים, חריגות בנייה, היטל השבחה וחיובי פיתוח.
• ניהול מו"מ וניסוח חוזים: הסכמי מכר/שכירות/קבלן, לוחות תשלומים, ערבויות, מנגנוני פיצוי וסעיפי הגנה.
• מסים ורישום: מס רכישה, מס שבח, הצהרות לרשות המסים, ליווי רישום בטאבו/רמ"י.
• ניהול מחלוקות: ליקויי בנייה, איחור במסירה, פירוק שיתוף, פינוי מושכר ויישוב סכסוכים.

מתי חייבים ליווי משפטי?

• קניית דירה חדשה מקבלן: בדיקת ערבות חוק מכר, מצב היתר, מפרט ושינויים, מועד מסירה ופיצוי.
• רכישת דירה יד שנייה: אימות בעלות, בדק בית, חריגות בנייה, שעבודים ועיקולים.
• קבוצות רכישה/פינוי־בינוי/תמ"א: סיכוני מימון ולוחות זמנים, ערבויות, היטל השבחה.
• השקעות ומסחר: משרדים/מסחר/לוגיסטיקה, חכירה מרמ"י, מע"מ ופטורים אפשריים.
• שכירות: חוזי שכירות, כתבי ערבות, בטוחות ופינוי מהיר במקרה הפרה.

בדיקות חובה לפני חתימה

1. נסח עדכני + בדיקה במרשם משכונות ובחברה המשכנת/רמ״י.
2. מסמכי תכנון (תיק בניין, היתר, תשריטים, תב"ע, קווי בניין וזכויות בנייה).
3. בדק בית בדירות יד שנייה/מסירה מקבלן – דו״ח ליקויים קביל.
4. מסים והיטלים צפויים: מס רכישה/שבח, היטל השבחה, היטלי פיתוח וחיבורי תשתית.
5. מימון ובטוחות: אישור עקרוני למשכנתא, תיאום שעבודים וערבויות מול הבנק המלווה.

סוגי עסקאות נפוצות וליווי עו"ד

• חוזה קבלן: התאמת לוח תשלומים לשלבי ביצוע, ערבות חוק מכר, פיצוי איחור, אחריות ובדק.
• יד שנייה: זיהוי חריגות, גילום מס/השבחה, פיצול תשלומים מול תנאי פינוי.
• קרקע/מגרש: בדיקת ייעוד, תשריטים, זמינות תשתיות, שמירה מפני בנייה ללא היתר.
• שדרוגי מפרט: נספח שינויים מחייב, לוחות זמנים, אחריות ואי־הפליה בין רוכשים.
• השכרה מסחרית: דמי ניהול, התאמות, ערבויות, מנגנוני יציאה ושיפוי.

שכר טרחה ועלויות נלוות

שכר טרחה בעסקאות מקרקעין משתנה לפי סוג הנכס, מורכבות הבדיקות והיקף הליווי (בדיקות, מו"מ, רישום). חשוב לקבל כתב התקשרות שקוף המפרט שלבים, תוצרים ולוחות זמנים. בנוסף יש להביא בחשבון: מס רכישה/שבח, אגרות רישום, שמאות, בדק בית והוצאות תיווך.

טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן

• חתימה על טופס הזמנה/בקשת רכישה טרם בדיקה משפטית.
• תשלום ללא ערבות חוקית מתאימה (ערבות בנקאית/פוליסה).
• התעלמות מבדיקות תכנון והיטל השבחה.
• אי־התאמת לוח תשלומים למימון ולבנק מלווה.
• הסתמכות על עו״ד היזם במקום ייצוג עצמאי.

צ׳ק־ליסט מהיר לפני חתימה

• נסח עדכני + בדיקת שעבודים ועיקולים.
• תיק בניין/היתר/תב״ע – אצל גורמי התכנון.
• אישור עקרוני למשכנתא ותיאום בטוחות.
• מפרט ולוחות זמנים מפורטים בחוזה.
• חישוב מסים והיטלים + חלוקת הוצאות בהסכם.

שאלות נפוצות