מס שבח על דירה עם חריגות בניה

מס שבח על דירה עם חריגות בניה – מה חשוב לדעת לפני שמוכרים

בעת מכירת דירה בישראל, בוחנת רשות המסים האם בעל הנכס חייב בתשלום
מס שבח. אך כאשר קיימות חריגות בניה – כלומר, תוספות בניה שבוצעו ללא היתר תקף לפי
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963
וחוק התכנון והבניה – עלולות להיות לכך השלכות משמעותיות על גובה המס, על הזכאות לפטורים, וגם על עצם האפשרות להשלים את העסקה.

• מה נחשב חריגת בניה?
  כל תוספת או שינוי שנעשו בניגוד להיתר הבניה המאושר – כגון סגירת מרפסת, תוספת חדר, יחידת דיור, הרחבת מחסן או שינוי ייעוד.
  מדובר בעבירה תכנונית שיכולה למנוע רישום או עיכוב במכירה.
• איך זה משפיע על מס השבח?
  השבח מחושב כהפרש בין שווי המכירה לעלות הרכישה, אך רשות המסים לא תכיר בשווי שנוצר מתוספת בניה בלתי חוקית.
  לכן, ייתכן שסכום המס בפועל יהיה גבוה יותר, ולעיתים גם יוטלו קנסות בגין אי-דיווח נכון על הנכס.
• מה לגבי פטור ממס שבח?
  פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) חל על "דירת מגורים מזכה" בלבד – כלומר דירה המשמשת למגורים בהתאם להיתר הבניה.
  כאשר יש חריגות, עלולה רשות המסים לקבוע שהדירה אינה "תואמת היתר" ולכן לא עומדת בתנאי הפטור.
• כיצד בודקים אם קיימת חריגה?
  יש להשוות את היתר הבניה והתשריט למצב הבנוי בפועל. לעיתים תידרש חוות דעת של שמאי מקרקעין או מהנדס.
  הבדיקה נועדה לוודא כי שטחי הדירה תואמים את היתר הבניה הרשמי.
• האם ניתן להסדיר את החריגה לפני המכירה?
  כן. ניתן להגיש בקשה להיתר בניה בדיעבד או לקדם תכנית שתכשיר את החריגה, בכפוף לדרישות הוועדה המקומית.
  הסדרה נדרשת כדי למנוע בעיות בעת החתימה על העסקה או בעת הגשת הצהרה לרשות המסים.
• ומה עם הקונה?
  קונים רבים מסרבים לרכוש דירה עם חריגות בשל חשש מאי-יכולת קבלת משכנתא, קשיי רישום בטאבו או קנסות עתידיים.
  לכן, מומלץ להסדיר את החריגה לפני פרסום הנכס למכירה.

טיפ מקצועי

אם יש חשש לקיומה של חריגת בניה – בצעו בדיקה תכנונית מוקדמת.
פעולה זו תאפשר להבין מראש את מידת הסיכון, את אפשרות ההסדרה ואת השלכת החריגה על חישוב מס השבח.

מוכרים או קונים דירה עם תוספות בניה?
אנו נלווה אתכם משלב הבדיקה הראשונית ועד לחתימת החוזה והעברת הזכויות.
ניבחן את הסיכונים התכנוניים, חישובי המס ונכין את העסקה כך שתהיה בטוחה וחוקית במלואה.

שיחה מקדימה ללא התחייבות: 054-8543733

למאמרים מורחבים – לחצו על התמונות 👇