מה מגבלת שכר הטרחה לעורך הדין של הקבלן בחוק

מה מגבלת שכר הטרחה לעורך הדין של הקבלן – המדריך המעשי לרוכשי דירות ב־2025

ברכישת דירה מקבלן, אחת ההוצאות הקבועות והכמעט בלתי נמנעות היא
שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן.
רוכשים רבים אינם מודעים לכך שהחוק בישראל מגביל במפורש את גובה ההשתתפות שלהם בהוצאות המשפטיות,
ואינו מאפשר לקבלן ולעורך הדין מטעמו לגבות כל סכום שיחפצו.

בשנת 2025, כאשר חוזי המכר הפכו מורכבים יותר,
והליכי הרישום והדיווח מתבצעים במקביל מול מספר רשויות ורישומים מקוונים,
חשוב להכיר היטב את גבולות הדין כדי להימנע מתשלומים עודפים
ולוודא שהסכומים הנדרשים מכם עומדים במסגרת החוק.

הבסיס המשפטי למגבלת שכר הטרחה

מגבלת שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן קבועה
בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973,
ובתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה–2014.

התקנות קובעות מהו שיעור ההשתתפות המרבי של הרוכש בהוצאות המשפטיות של הקבלן,
באילו נסיבות חלה המגבלה,
וכיצד מעודכן הסכום מדי שנה.

מה קובע החוק לגבי שכר הטרחה

הדין בישראל אינו מדבר בדרך כלל על "שכר טרחת עורך דין של הקבלן",
אלא על הוצאות משפטיות שהמוכר (הקבלן) רשאי לדרוש מהקונה (הרוכש) להשתתף בהן.
מדובר בהשתתפות מוגבלת שנועדה לכסות את עבודת עורך הדין של הקבלן בכל הנוגע לרישום הזכויות בדירה.

המטרה ברורה:
למנוע מצב שבו רוכש דירה נדרש לשלם סכומים גבוהים עבור שירות משפטי שאינו מייצג אותו,
ולהבטיח שהתשלום בעבור עורך הדין של הקבלן יהיה מוגבל, שקוף, ומדויק.

מהי מגבלת שכר הטרחה בפועל בשנת 2025

נכון לשנת 2025, הקבלן אינו רשאי לדרוש מהרוכש השתתפות בהוצאות המשפטיות
בסכום העולה על הנמוך מבין:

• מחצית האחוז (0.5%) מתמורת הדירה (מחיר הדירה לפי חוזה המכר), לפני מע"מ.
• סכום תקרה כספי קבוע המתעדכן מדי שנה ב־1 בינואר, לפי שיעור שינוי המדד (הסכום מתפרסם מדי שנה ברשומות ובאתרי הממשלה).

על הסכום כך או כך מתווסף מע"מ כחוק.
כלומר, גם אם 0.5% ממחיר הדירה יוצא גבוה יותר, המוכר מוגבל לסכום התקרה המעודכן;
ואם 0.5% ממחיר הדירה נמוך יותר מהתקרה, זהו הסכום המרבי שניתן לגבות.

חשוב לדעת כי התקנות אינן חלות על דירות שמחירן עולה על תקרת מחיר דירה מסוימת
(הנשחקת ומתעדכנת מעת לעת).
בעסקאות יוקרה או בפרויקטים שבהם מחיר הדירה גבוה במיוחד,
ייתכן שהמגבלה לא תחול – ולכן חשוב לבדוק בכל עסקה את תחולת התקנות.

מאחר שהסכומים והספים מתעדכנים אחת לשנה,
מומלץ לבדוק את העדכון הרשמי לפני חתימה על החוזה
באמצעות פרסומי משרד הבינוי והשיכון או ברשומות.

שכר עורך הדין של הקבלן לעומת שכר עורך הדין של הרוכש

המגבלה שבחוק חלה על ההשתתפות של הרוכש בהוצאות המשפטיות של הקבלן בלבד,
ולא על שכר טרחת עורך הדין המייצג את הרוכש באופן עצמאי.

את שכר הטרחה של עורך הדין הפרטי של הרוכש ניתן לקבוע בהסכם חופשי,
ללא תקרה סטטוטורית,
בהתאם להיקף העבודה, מורכבות העסקה והשירותים הניתנים
(ליווי משלב בדיקת הפרויקט, ניהול משא ומתן, בדיקות תכנוניות, בדיקות ברשויות ועוד).

עבור אילו פעולות מותר לגבות את שכר הטרחה

שכר הטרחה שמשלם הרוכש לטובת עורך הדין של הקבלן
אמור לכסות פעולות טכניות־משפטיות הקשורות לרישום הזכויות בדירה בלבד.
בין היתר מדובר בפעולות מן הסוג הבא:

• רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש או כל בטוחה אחרת שנקבעה בהסדר המכר.
• טיפול ברישום הזכויות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, לפי העניין.
• רישום בית משותף ורישום הדירה כתת־חלקה נפרדת, ככל שהדבר נדרש בפרויקט.
• טיפול בהעברת הזכויות הפורמלית על שם הרוכש לאחר השלמת התשלום וקיום תנאי החוזה.

עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד,
ואינו מחויב להגן על האינטרסים של הרוכש בחוזה.
לפיכך, חשוב שכל רוכש יבחין בין התשלום עבור ההוצאות המשפטיות של הקבלן,
לבין הייצוג העצמאי שהוא זקוק לו מצד עורך דין מטעמו.

מה אסור לכלול בשכר הטרחה

בפועל נתקלים לא אחת בניסיון "להרחיב" את ההוצאות המשפטיות
ולגלגל על הרוכש תשלומים נוספים שאינם נכללים בגדר המותר.

בין היתר, אין מקום לגבות מהרוכש, במסגרת ההוצאות המשפטיות המוגבלות,
תשלומים שנועדו למעשה לכסות:

• ניהול משא ומתן מסחרי בשם הקבלן מול הרוכש.
• שירותים משפטיים כלליים של הקבלן שאינם קשורים לרישום זכויות הרוכש (ליטיגציה, ייעוץ שוטף וכדומה).
• טיפול בליקויי בנייה, מחלוקות חוזיות או מחלוקות כספיות בין הצדדים.
• תשלומים כלליים המוגדרים כ"עמלות", "הוצאות טיפול" או "דמי ניהול משפטיים" שנועדו לעקוף את המגבלה.

כל רכיב תשלום נוסף צריך להיבחן לגופו:
השאלה המרכזית היא האם מדובר אכן ב"הוצאות משפטיות ברכישת הדירה"
או בניסיון לכלול בתוך סעיף זה עלויות אחרות.

איך מנסים לעקוף את המגבלה – ומה לשים לב

מניסיון מעשי בשוק הדירות החדשות, קיימים דפוסים חוזרים של ניסיונות לעקיפה,
בעיקר כאשר הרוכש אינו מלווה בעורך דין מטעמו או שאינו בוחן את הסעיפים לעומק.

• הצגת שכר הטרחה כסכום "גלובלי" ללא פירוט:
  לעיתים נכתב סכום אחד כללי, מבלי לציין מהו שיעור ההשתתפות, מה כולל הסכום, והאם הוא עומד בתקרה.
• הוספת תשלומים נלווים שאינם מוגדרים כשכר טרחה:
  תוספות כמו "דמי ניהול פרויקט", "דמי טיפול", "דמי משרד" וכדומה,
  כאשר בפועל הם קשורים לפעולות משפטיות שאמורות להיכלל במסגרת ההוצאות המוגבלות.
• התניה של שירותים חיוניים בתשלום נוסף:
  למשל, דרישה לתשלום נוסף עבור פעולה שבלעדיה לא ניתן להשלים את רישום הזכויות,
  אף שהיא חלק אינטגרלי מהטיפול המשפטי הרגיל.

רוכש שאינו בודק את החוזה לעומק
עלול למצוא את עצמו משלם בפועל סכום גבוה בהרבה מהסכום המרבי המותר.
לכן חשוב לדרוש פירוט מלא של כל רכיב "הוצאות משפטיות" ולהשוותו למגבלות החוק.

טעויות נפוצות של רוכשי דירות

• הנחה שמדובר בתשלום חובה שאין מה לבדוק
  אמנם מדובר בתשלום שמקובל לדרוש בעסקאות מקבלן,
  אך גם תשלום "חובה" כפוף למגבלות חוקיות
  והרוכש רשאי ואף צריך לשאול שאלות ולבקש הסברים וחישוב מפורט.
• אי בדיקת הסכום מול מחיר הדירה
  האחוז הקובע וההשוואה לתקרת הסכום חשובים יותר מהמספר המוחלט.
  יש לוודא האם הסכום שנדרש מכם הוא 0.5% ממחיר הדירה או פחות,
  והאם אינו עולה על סכום התקרה המעודכן.
• חתימה על סעיף עמום בחוזה
  ניסוח לא ברור של סעיף "הוצאות משפטיות" פועל בדרך כלל לרעת הרוכש.
  חשוב שהחוזה יפרט באופן ברור את שיעור ההשתתפות, מה הוא כולל,
  והאם מדובר בסכום לפי החוק או בסכום נמוך ממנו.

כלים ממשלתיים שיכולים לסייע לכם

לפני חתימה על חוזה עם קבלן,
ניתן להיעזר בשירותים ממשלתיים מקוונים שיעזרו לכם להבין טוב יותר את התמונה המשפטית והקניינית.

• בדיקת רישום הזכויות בנכס
  ניתן להזמין מידע מרישום מקרקעין (טאבו) באתר
  
  gov.il – שירות מידע מרשם המקרקעין
  ,
  ולבדוק האם הקרקע רשומה, מהו הסטטוס שלה, והאם קיימות הערות אזהרה קודמות.
• בדיקת תוכניות ותכנון
  ניתן לצפות במידע תכנוני ובתוכניות בניין עיר באזור שבו נבנה הפרויקט
  באמצעות מערכת
  
  המידע התכנוני הממשלתי
  ,
  ולוודא התאמה בין התכנון לבין מה שמוצג לרוכשים.
• בדיקת קבלן רשום
  רצוי לבדוק האם היזם/הקבלן רשום בפנקס הקבלנים באמצעות שירות
  
  רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון
  ,
  כדי לוודא שמדובר בגורם מורשה ומפוקח.

שימוש נכון בשירותים אלו לא מחליף ליווי משפטי,
אך מסייע לכם להגיע לפגישה עם עורך הדין מצוידים במידע בסיסי חשוב,
ולהבין באיזו קרקע ופרויקט אתם עומדים להשקיע.

היתרון שלנו בליווי רוכשי דירות מקבלן

משרדנו מייצג קבלנים ויזמים בפרויקטים גדולים,
ולכן מכיר לעומק את מבני ההתקשרות, שיטות הגבייה,
והמקומות שבהם מנסים לעיתים "למתוח" את גבולות המותר בשכר הטרחה ובהוצאות המשפטיות.

כאשר אנו מלווים רוכשי דירות,
אנו יודעים בדיוק היכן לבדוק את החוזה,
כיצד לחשב את ההוצאות המשפטיות על פי החוק,
מה לדרוש לתקן,
ואיך להבטיח שתשלמו רק את מה שהדין מאפשר – ולא שקל מעבר לכך.

ליווי מהשלב הראשון ועד הרישום בטאבו

אם אתם לפני חתימה על חוזה רכישת דירה מקבלן,
חשוב לבדוק מראש את שכר הטרחה שנדרש מכם ואת חוקיותו,
ולא להסתפק בהסבר בעל פה של נציג המכירות.

אנו מציעים ליווי מלא מרגע קבלת טיוטת החוזה,
דרך ניהול המשא ומתן ועריכת השינויים הנדרשים,
ועד קבלת המפתח, קבלת טופס 4, אכלוס הדירה ורישום הזכויות בטאבו או ברשות המוסמכת.

תשלחו לנו הודעה דרך האתר 
ונתאם שיחה מקדימה ללא התחייבות.
טלפון:
052-2875604