האם יש הבדל בין קבלן רשום לבין יזם נדל”ן?

מדריך לרוכשי דירות – כך תזהו מי אחראי על מה בפרויקט נדל”ן

בעת רכישת דירה חדשה, רבים מהרוכשים אינם יודעים להבחין בין שני מושגים קריטיים: קבלן רשום ויזם נדל”ן. ההבחנה הזו אינה טכנית בלבד – אלא מהותית, בעלת השלכות משפטיות, כלכליות ופרקטיות. כדי להבין מול מי אתם מתקשרים, מי אחראי לליקויי הבנייה, וממי תדרשו מענה בעת הצורך – חשוב להכיר את ההבדל בין קבלן ליזם.

מהו קבלן רשום ולמה זה חשוב?

קבלן רשום הוא אדם או חברה שמופיעים בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון. הפנקס הזה מנוהל בהתאם לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ”ט–1969, והוא כולל רק גורמים שהוכיחו:

• ניסיון מעשי בבנייה
• השכלה רלוונטית (כמו מהנדס או הנדסאי)
• עמידה בדרישות מקצועיות, כספיות וניהוליות

הקבלן הרשום הוא זה שאחראי לביצוע בפועל של הבנייה: הוא מעסיק את הפועלים, מבצע את העבודות בשטח, ומחויב לעמוד בדרישות תקן, לוחות זמנים, בטיחות ואיכות הביצוע. חשוב מכך – לפי חוק המכר (דירות), הקבלן הוא האחראי לתיקון ליקויים בתקופת הבדק והאחריות.

כאשר מדובר בקבלן רשום, יש כתובת ברורה לדרוש ממנה תיקון, ובמקרים מסוימים – ניתן לפנות גם לגורמי פיקוח ממשלתיים.

מהו יזם נדל”ן ואיזו אחריות יש לו?

יזם נדל”ן, לעומת זאת, הוא הגורם שמוביל את הפרויקט מהבחינה העסקית, התכנונית והשיווקית. לרוב מדובר בחברה פרטית או ציבורית, אשר רכשה קרקע, מקדמת את התב”ע והיתרי הבנייה, מארגנת את הליווי הבנקאי – ולעיתים גם משווקת את הדירות.

היזם אינו בהכרח מבצע את הבנייה בעצמו – ולעיתים הוא אף לא קבלן רשום. הוא שוכר קבלן ביצוע רשום, מפקח על הפרויקט, ועשוי לחתום על חוזה המכר מול הרוכש בשמו בלבד.

אז מי בעצם אחראי כלפיי כרוכש?

זו אחת השאלות החשובות ביותר בעסקת רכישת דירה. כדי לדעת מי אחראי על מה, יש לבחון:

• מי חותם על חוזה המכר מולכם – היזם, הקבלן, או שניהם?
• מי נושא באחריות לתקופת הבדק ולתיקון ליקויי הבנייה?
• האם הקבלן המבצע רשום כחוק?
• האם קיימות ערבויות ובטוחות לפי חוק המכר – ומי מעניק אותן?

אם הקבלן המבצע הוא צד שלישי (ולא היזם עצמו), חשוב לבדוק האם נחתם בין השניים חוזה ביצוע מסודר, שמבטיח שהקבלן פועל מטעם היזם ושהוא מחויב כלפי הרוכשים.

מתי צריך להיזהר במיוחד?

כאשר היזם אינו קבלן רשום, ואין חוזה מפורש שמחייב את הקבלן כלפי הרוכשים – יש לבחון את החוזה היטב ולוודא:

• מי אחראי בפועל לליקויי בנייה?
• האם קיימת ערבות חוק מכר מהבנק המלווה?
• מהי מערכת היחסים בין הצדדים בפרויקט?

מצבים שבהם האחריות אינה ברורה, או מועברת לצדדים שלישיים באופן לא שקוף – עלולים להוביל לקושי ממשי בגביית זכויותיכם בעתיד.

סיכום: אל תחתמו לפני שאתם יודעים מול מי אתם עומדים

יזם וקבלן אינם אותו דבר. קבלן רשום הוא זה שמבצע את הבנייה בפועל, בעוד היזם הוא מי שמוביל את הפרויקט מבחינה עסקית. כאשר שני הגורמים אינם מאוגדים בגוף אחד – חשוב מאוד להבין מי מהם נושא באחריות כלפיכם, ובאיזה שלב של הפרויקט.

חוזה מכר צריך לשקף בצורה ברורה את חלוקת הסמכויות והאחריות בין הצדדים, ואת זה – כדאי שיבדוק עבורכם עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין.

מתכננים לרכוש דירה חדשה? משרד עו”ד חגית מרדכי כאן בשבילכם

במשרדנו תקבלו ליווי משפטי אישי, מקצועי ודיסקרטי לאורך כל שלבי העסקה – החל מבחינת זהות הצדדים ועד להסדרת ערבויות, בטוחות ורישום הדירה על שמכם.

אל תוותרו על עורך דין שמתמחה בנדל”ן. צרו איתנו קשר עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ.

הבהרה: מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף ייעוץ פרטני. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני כל פעולה.