רכישת דירה ע״י ידועים בציבור: היבטים משפטיים, חוזיים ומיסויים בישראל

רכישת דירה ע״י ידועים בציבור

---

הקדמה

רכישת דירה ע״י ידועים בציבור בישראל הפכה לנפוצה בעשור האחרון, ומביאה איתה השלכות משפטיות, חוזיות ומיסויים ייחודיות. האם זוג שלא נישא רשמית יכול לרכוש נכס יחד ולהבטיח את זכויותיו? מהם הדגשים המרכזיים שמומלץ להכיר לפני חתימה על הסכם רכישה? מאמר זה יעניק לכם מדריך מקיף, מעשי ומעודכן לשנת 2025 לרכישת דירה ע״י ידועים בציבור.

---

מהו מעמד ידועים בציבור?

בישראל, ידועים בציבור מוגדרים כזוג המקיים חיים משותפים ללא נישואין פורמליים. מעמד זה מוכר בפסיקה ואינו מוסדר בחוק אחד, אך בני זוג יכולים ליהנות מזכויות רבות, לרבות בתחום רכישת דירה[1].

תנאים להכרה בזוג כידועים בציבור:

• חיים משותפים תחת קורת גג אחת.
• קשר רגשי וכלכלי יציב.
• ניהול משק בית מאוחד.
• כוונה מוצהרת למסגרת זוגית.

קראו עוד על התנאים באתר כל זכות.

---

היבטי מיסוי ברכישת דירה ע״י ידועים בציבור

מס רכישה

בני זוג ידועים בציבור נחשבים ל"יחידת משפחה אחת" לעניין מס רכישה[2].
לכן:

• אם לאחד מהם יש דירה נוספת, עיסקה חדשה עשויה להיחשב כרכישת דירה שנייה.
• פטור ממס רכישה לדירה יחידה לא יינתן לשני בני הזוג במקביל.

מידע נוסף: מדריך מס רכישה – משרד עו"ד חגית יוסף

מס שבח

בעת מכירת הנכס, ההחזקה המשותפת נבחנת. הפטור ממס שבח בדירה יחידה יינתן בהתאם למדיניות היחידה המשפחתית. בחלק מהמקרים הפטור לא יחול אם לאחד הצדדים יש דירה נוספת[3].

למידע עדכני ורשמי: רשות המסים – מס שבח

הפרדה מיסויית

על מנת להיחשב לנישומים נפרדים וליהנות מהטבות מס אישיות, יש לערוך הסכם ממון או הסכם חיים משותפים המגדיר הפרדה רכושית מפורשת, ולדווח זאת לרשות המסים בעת העסקה.

מדריך על הסכמי ממון: הסכם ממון לידועים בציבור

---

הסכם חיים משותפים (הסכם ממון לידועים בציבור)

הסכם חיים משותפים נועד להסדיר זכויות, חובות והפרדה רכושית, כולל בעלות נכס, חלוקת משכנתה, סידורי פרידה, זכויות ירושה ועוד.

• מומלץ לערוך את ההסכם בליווי עורך דין מוסמך, לאשר נוטריונית ולהגישו לרשות המסים.
• להסברים: מדריך הסכם ממון

---

משכנתאות ולווים משותפים

בעת רכישת דירה ע״י ידועים בציבור, הבנק לרוב יתייחס לבני הזוג כשותפים בהלוואה. במקרה של פרידה, אין פיצול אוטומטי של החוב ויש להסדיר זאת משפטית והסכמית מראש.

מדריך משכנתא לדירה מיד שנייה או מקבלן

---

רישום הנכס

אפשרויות:

• רישום דירה ע״י ידועים בציבור – על שם שני בני הזוג, בהתאם להשקעה, או על שם אחד בלבד עם הסדרים חוזיים.
• במקרה של רישום פיקטיבי או פרידה, בית המשפט יבחן כוונת השיתוף והרקע הכלכלי.

מדריך רישום משכנתא בטאבו

---

מה קובעת הפסיקה במקרה של פרידה?

• בהיעדר הסכם חיים משותפים, ואפילו אם הנכס רשום ע"ש אחד מבני הזוג, הפסיקה עשויה לראות בנכס כרכוש זוגי לפי הוכחות שילוב והשקעה.
• הכוונה לשיתוף, משך הקשר וניהול המשק המשותף הם קריטיים להחלטת בית המשפט.

מקורות נוספים:

• כל זכות – ידועים בציבור זכויות
• הסכם ממון לידועים בציבור

---

השוואה בין זוג נשוי לבין ידועים בציבור ברכישת דירה

נושא	זוג נשוי	ידועים בציבור
הכרה משפטית	חוק יחסי ממון, רישום בנישואין	פסיקה, הסכם חיים משותפים/ממון
מס רכישה	יחידה משפחתית	יחידה משפחתית
הפרדת נכסים	הסכם ממון, חוק	הסכם חיים משותפים
פטורי מס רכישה/שבח	לפי הזוג	לפי הזוג
הלוואת משכנתה	לווים משותפים	לווים משותפים, לפי הסכם
זכויות במקרה פרידה	הסכמות/חוק יחסי ממון	בחינת שיתוף, השקעה, ראיות

---

תרשים זרימה: תהליך רכישת דירה ע״י ידועים בציבור

ידועים בציבור – רכישת דירה

 תהליך רכישת דירה ע״י ידועים בציבור

מהגדרת המעמד ועד הרישום בטאבו – כל שלב שמגן עליכם כלכלית ומשפטית.

1

בדיקת מעמד זוגי

איסוף ראיות לשיתוף חיים (מגורים, חשבונות, ילדים) והגדרת סטטוס לצורכי מס ובנק.

 

2

עריכת הסכם חיים משותפים

הסדרת רכוש, חלוקת נכסים, מימון, פירוד ויישוב מחלוקות – לפני רכישה.

 

3

תכנון רישום הנכס

בעלות משותפת/אחוזים, הערות אזהרה, זכויות שימוש והצמדות – בהתאם להסכם.

 

4

הכנת הסדרי משכנתה

דו־לווה/ערבים, חלוקת תשלומים, ביטוחים (חיים/נכס) והתאמה להסכם הממון.

 

5

הגשת הסכמים לרשויות מס

מס רכישה/תיאומי מס/פטורים אפשריים – כולל צירוף ההסכם בעת ההצהרות.

 

6

ביצוע עסקה

חתימה על חוזה, בטוחות, ותשלומים דרך נאמן – בהתאמה להסדרי המשכנתה.

 

7

רישום בטאבו

הערת אזהרה/בעלות, משכנתה והצמדות – בהתאם למוסכם ולמסמכים.

הסכם חיים משותפים וליווי רכישה

שיחת ייעוץ ראשונית

 

1. בדיקת מעמד זוגי
2. עריכת הסכם חיים משותפים
3. תכנון רישום הנכס
4. הכנת הסדרי משכנתה
5. הגשת הסכמים לרשויות מס
6. ביצוע עסקה
7. רישום בטאבו

---

מקטע שאלות ותשובות (FAQ)

שאלות נפוצות בגוגל:

1. האם אפשר לרשום דירה על שם אחד מבני הזוג בלבד כחוק?
כן, אך במקרה פרידה, בית המשפט יבחן את מרקם החיים המשותף והאם הייתה כוונת שיתוף. רישום כזה ללא הסכם חיים משותפים עלול ליצור מחלוקות[1].

2. האם ידועים בציבור נהנים מפטור מס רכישה כמו זוג נשוי?
לרוב – כן. רשות המיסים רואה בזוגות אלו יחידת משפחה אחת, ולכן החישוב דומה, אך חייבים לוודא שאין לבני הזוג דירות נוספות בעסקאות קודמות[2].

3. איך קובעים חלוקת זכויות בנכס שנרכש ע״י ידועים בציבור?
באמצעות הסכם חיים משותפים המפרט את ההשקעות של כל צד, את חלוקת הנכס ואת אופן הפירוק במקרה פרידה[1].

4. האם הסכם ממון בלבד מספיק להפרדה מיסויית?
רק אם ההסכם ברור, מגובה בראיות, מוגש לרשות המיסים, ולמעשה מיושם בפועל בין הצדדים. יש לבדוק תנאי קבלה מול רשויות שונות.

5. מה קורה במקרה של מחלוקת/תביעה לגבי הדירה?
בהיעדר הסכם, בית המשפט יבדוק כוונת שיתוף וראיות לניהול משק בית משותף. לעיתים אפילו נכס שרשום על שם אחד יכול להיחשב כמשותף לפי פסקי דין.

---

קישורים מומלצים להעמקה

• מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
• שאלות נפוצות בקניית דירה מקבלן
• טיפים לרכישת דירה מקבלן חדשה
• מדריך מיסוי שכר דירה 2025
• פטור ממס שבח – מדריך מקצועי
• מה לבדוק בחוזה דירה
• בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה
• עורך דין לרכישת דירה – המדריך המקצועי
• עורך דין התחדשות עירונית
• הסכם ממון זוגות ידועים בציבור
• דוגמא כתב ערבות לשכירות

---

סיכום

רכישת דירה ע״י ידועים בציבור מחייבת תשומת לב לכל שלב: מהסכם חיים משותפים, דרך תכנון רישום, הסדרי מיסוי והגנה במקרה של פרידה. תכנון נכון מונע סכסוכים וחוסך כסף, זכויות ועוגמת נפש.
הומלץ להיעזר בעו"ד נדל״ן ובדיני משפחה ולשלב הסכמים ברורים, לדווח לרשויות, ולהיעזר במדריכים ובקישורים כאן כדי להבטיח עסקה בטוחה ומותאמת אישית, משפטית וחוזית לשנת 2025.

כל המדריכים המומלצים באתר חגית מרדכי מגזין הנדל״ן

---