רישום מכר בטאבו – העברת בעלות שלב אחר שלב (2025)

רישום מכר בטאבו הוא השלב שבו עסקת הנדל״ן שלכם הופכת מרעיון על הנייר
לבעלות רשומה ורשמית בפנקסי המקרקעין של מדינת ישראל. עד שלא הושלם
רישום מכר בטאבו – אתם עדיין לא הבעלים החוקיים של הדירה,
גם אם חתמתם על חוזה, שילמתם משכנתא וקיבלתם את המפתחות.

במאמר זה נסביר בצורה ברורה ופשוטה איך עובד תהליך העברת הבעלות,
אילו מסמכים צריך להכין, אילו שירותים ניתן לבצע אונליין, מהן הטעויות
הנפוצות שגורמות לעיכוב ברישום – ואיך ליווי משפטי מקצועי דואג
שהבעלות תירשם על שמכם במהירות ובביטחון.

מומלץ לקרוא יחד עם:

נסח טאבו – איך לקרוא ולהבין את המסמך המשפטי

ועם

הבדיקות שכל רוכש חייב לעשות לפני חתימה על חוזה
.

1. מהו רישום מכר בטאבו – ולמה הוא כל כך חשוב?

רישום מכר בטאבו הוא פעולה משפטית שבמסגרתה מעבירים את הזכויות בנכס
מהמוכר אל הרוכש. הרישום מתבצע בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), והוא היחיד
שמעניק ודאות משפטית מלאה לגבי זהות הבעלים.

ללא רישום מכר בטאבו:

• אין הוכחה פורמלית שאתם בעלי הדירה.
• קשה למכור את הנכס או לשעבד אותו בעתיד.
• בנקים עשויים לסרב למימון עתידי.
• אתם תלויים ברישומי קבלן/חברה משכנת/רמ״י במקום ברישום ישיר שלכם.

לכן, המטרה של כל עסקת מכר – יד שנייה או דירה מקבלן – היא להגיע
לסיום שבו כתוב בנסח הטאבו אתם כבעלי הזכויות בנכס.

2. שלב ההכנה – אילו מסמכים נדרשים לרישום מכר בטאבו?

כדי להגיש בקשה לרישום מכר בטאבו נדרשים מספר מסמכים בסיסיים,
שללא צירופם – הבקשה תידחה או תוחזר להשלמה:

• ✔ שטר מכר – חתום על ידי המוכר והקונה, מאומת ע״י עו״ד.
• ✔ אישור מס שבח למוכר – או פטור.
• ✔ אישור מס רכישה לרוכש – על תשלום או פטור.
• ✔ אישור עירייה – היעדר חובות ארנונה והיטלים (תשלום/פטור).
• ✔ אישור ועד בית/נציגות (במקרים מתאימים).
• ✔ צילום תעודות זהות וספח של הצדדים.
• ✔ ייפוי כוח נוטריוני לעו״ד המפנה את הבקשה.
• ✔ טפסי בקשה ואגרות רישום מכר.

לעיתים יידרשו מסמכים נוספים בהתאם לסוג הזכות (בעלות/חכירה), קיומן של משכנתאות,
רישום בית משותף, או כאשר אחד הצדדים הוא תאגיד.

לשלב זה יש קשר ישיר למיסוי:

מיסוי בעסקת נדל״ן – המדריך המשפטי־כלכלי המלא
.

3. תשלום מיסים ואישורים – לפני שיגיע תור הטאבו

לפני שניתן לרשום את המכר בטאבו, חייבים להסדיר ולדווח על המיסים הרלוונטיים.

3.1 מס רכישה לרוכש

הרוכש חייב לדווח על עסקת המכר ולשלם מס רכישה (או לקבל פטור/הקלה).
הדיווח נעשה לרשות המסים, בדרך כלל באופן מקוון.

שירות רשמי – דיווח ותשלום מס רכישה:

שירות רשמי – דיווח ותשלום מס רכישה:

לדף שירותי מיסוי מקרקעין באתר gov.il (כולל מס רכישה)

3.2 מס שבח למוכר

המוכר חייב לדווח על העסקה ולשלם מס שבח (או לקבל פטור/חישוב לינארי וכדומה).
רק לאחר קבלת אישור מרשות המסים – ניתן להשלים את רישום המכר בטאבו.

שירות רשמי – מס שבח:

https://www.gov.il/he/service/taxes-betterment-tax

למידע נוסף על סוגי המסים בעסקת נדל״ן:

מיסוי בעסקת נדל״ן – המדריך המלא
.

4. הגשת בקשה לרישום מכר בטאבו – דיגיטלית וידנית

כיום, חלק ניכר מבקשות רישום מכר בטאבו ניתן להגיש בצורה מקוונת
באמצעות מערכת „מקרקעין ברשת” של משרד המשפטים.
במקרים אחרים נדרשת עדיין הגשה ידנית בלשכת רישום מקרקעין.

4.1 רישום מכר דיגיטלי – מקרקעין ברשת

עורכי דין בעלי חתימה אלקטרונית וכרטיס חכם יכולים להגיש בקשות לרישום עסקאות
ישירות דרך מערכת הממשלה, לצרף מסמכים, לשלם אגרות ולעקוב אחר סטטוס הטיפול.

שירות רשמי – רישום עסקאות במקרקעין:

https://www.gov.il/he/service/registration-property

4.2 רישום מכר בלשכת רישום מקרקעין

במקרים של בניינים ישנים, בתים משותפים מורכבים, חברה משכנת או תיקי רישום מיוחדים –
נדרש עדיין להגיש פיזית את המסמכים בלשכת רישום מקרקעין, בצירוף אגרות וטפסים מתאימים.

כדי לדעת מה מצב הנכס לפני הרישום, חשוב לבצע:

בדיקות מקדימות לפני חתימה על חוזה
.

5. כמה עולה רישום מכר בטאבו?

אגרת רישום מכר בטאבו מתעדכנת מדי שנה ונקבעת על ידי משרד המשפטים.
הסכום תלוי בסוג הפעולה ובכמות הזכויות הרשומות.

רשימת אגרות רשמית – משרד המשפטים:

https://www.gov.il/he/departments/general/tabu-fees

מעבר לאגרות המדינה, יש להביא בחשבון גם שכר טרחת עורך הדין
המלווה את העסקה, שכולל בדרך כלל:

ניסוח חוזה, בדיקות, רישום הערת אזהרה, משכנתא ורישום המכר
.

6. טעויות נפוצות ברישום מכר בטאבו – ומה הן עולות לכם

• ❌ טעות במספר גוש/חלקה/תת־חלקה.
• ❌ אי צירוף אישור מס שבח/מס רכישה עדכני.
• ❌ חתימה לא תואמת לתעודת הזהות או ללא אימות נאות.
• ❌ רישום שגוי של בעלי הזכויות (למשל החסרת אחד מבני הזוג).
• ❌ היעדר תיאום בין רישום משכנתא לבין רישום המכר.

טעויות כאלה עלולות להוביל לדחיית הבקשה, לעיכובים של שבועות וחודשים,
לפגיעה בלוחות המסירה, קנסות חוזיים ואפילו להתדיינויות משפטיות.

7. מקרים מהשטח – כשרישום מכר לא בוצע נכון

מקרה 1: דירה שנקנתה „על הנייר” ולא נרשמה 15 שנה

רוכשים שקנו דירה חדשה מקבלן גילו כעבור שנים שהבעלות עדיין רשומה על שם החברה
ולא על שמם. רק לאחר טיפול מסודר ברישום המכר ובתיקון הרישומים, הם הצליחו
לקבל משכנתא נוספת ולמכור את הדירה במחיר מלא.

מקרה 2: עיכוב במסירה בגלל חוסר תאימות במסמכים

לקוח שהגיע אלינו לאחר שנדחה בטאבו מספר פעמים בגלל שינויים לא מדויקים בשמות,
תאריכים ושיעור הזכויות בשטר המכר. לאחר עריכה משפטית מדויקת והגשה מסודרת –
הרישום הושלם, והלקוח נמנע מקנס חוזי גבוה.

מקרה 3: משכנתא שלא נרשמה בזמן – והבנק עיכב כספים

בעסקה אחרת, רישום המשכנתא לא תואם במדויק את שטר המכר, מה שגרם לעיכוב בשחרור
כספים מהבנק ולמתח מול המוכר. התאמת המסמכים ורישום מתואם פתרו את הבעיה במהירות.

לקריאה משלימה:

רישום משכנתא והסרת משכנתא – כל מה שצריך לדעת

(כאשר יפורסם באתר).

8. שאלות נפוצות על רישום מכר בטאבו

כמה זמן לוקח רישום מכר בטאבו?

בדרך כלל בין מספר ימים לכמה שבועות, בהתאם לעומס בלשכה, סוג הנכס,
מורכבות הזכויות ושלמות המסמכים שהוגשו.

האם חייבים עורך דין לרישום מכר?

החוק מחייב אימות חתימות של הצדדים על שטר המכר על ידי עורך דין, ולכן בפועל
רישום מכר  מתבצע כמעט תמיד באמצעות עורך דין המלווה את העסקה מתחילתה ועד השלמת הרישום.

האם אפשר לבצע הכול אונליין?

חלק גדול מהפעולות מתבצע כיום דיגיטלית, אך יש עדיין עסקאות המחייבות
הגשה ידנית, בעיקר בנכסים ישנים או מורכבים.

מתי צריך להנפיק נסח טאבו חדש?

מומלץ להנפיק נסח לפני תחילת התהליך, ובסופו – לאחר הרישום, כדי לוודא
שהבעלות אכן נרשמה על שמכם ושאין הערות או שעבודים בלתי צפויים.