פטור ממס שבח דירה חלופית
מהם התנאים לפטור חד-פעמי במס שבח במכירת שתי דירות?
פטור ממס שבח במכירת שתי דירות מעניק הקלה למחזיקים שתי דירות מגורים בישראל המעוניינים לעבור לדירה אחת. הפטור ניתן על מכירת שתי דירות, לטובת רכישת דירה חלופית חדשה, ומוסדר בסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (למידע ממשלתי).
שלושת התנאים המרכזיים לקבלת פטור ממס שבח
- שתי דירות מגורים בבעלות המוכר
- בעת המכירה הראשונה, חייבות להיות בבעלות המוכר שתי דירות מגורים בלבד, המשמשות למגורים.
- מכירה מרצון והתחייבות לרכישת דירה חלופית
- הדירה הראשונה נמכרת בפטור.
- הדירה השנייה חייבת להימכר תוך 12 חודשים (או עד 24 חודשים באישור רשות המסים בנסיבות מיוחדות).
- השקעת התמורה ורכישת דירה חדשה
- יש לרכוש דירה חלופית אחת בלבד, בשווי של לפחות 75% מהשווי הכולל של שתי הדירות שנמכרו.
- ניתן לרכוש את הדירה החלופית שנה לפני מכירת הדירה הראשונה ועד שנה אחרי מכירה של הדירה השנייה.
הקפדה על מועדים ועובדות חשובה במיוחד – אי עמידה בתנאים תוביל לאובדן הפטור ולחבות מס רטרואקטיבית!
טבלת תנאים והשוואה – סוגי פטור ממס שבח דירות 2025
| סוג הפטור | תנאים מרכזיים | תקרת שווי הדירה/ות ב-2025 | שימוש |
|---|---|---|---|
| פטור דירה יחידה | דירה יחידה בלבד, בעלות 18+ חודשים | 5,008,000₪ | כל 18 חודשים |
| פטור במכירת שתי דירות | מכירת 2 דירות, רכישת חלופית בשווי 75%, בלוח זמנים מוגדר | פטור מלא עד 2,252,000₪, חלקי עד 3,746,000₪ | פעם אחת בחיים |
| פטור דירת ירושה | דירת מגורים מזכה, תנאי סעיף 49ב(5) | 5,008,000₪ | בהתאם לתנאי ירושה |
| פטור במתנה לקרוב | העברה לקרוב מדרגה ראשונה | — | הפטור ברצף מס |
דוגמאות מספריות להבהרת הפטור
הדוגמה המרכזית:
- דירה א' נרכשה ב-₪1,000,000, שווי נוכחי: ₪2,000,000
- דירה ב' נרכשה ב-₪1,200,000, שווי נוכחי: ₪2,400,000
- נרכשה דירה חלופית בשווי ₪3,000,000 (מעל 75% מהשווי הכולל).
- מוכרים את דירה א' – זכאים לפטור ממס שבח במכירת שתי דירות (חד-פעמי).
- בתוך 12 חודשים מוכרים את דירה ב' – חבות מס שבח רגילה, למעט תכנוני מס או פטורים רלוונטיים אחרים.
טיפ:
אם השווי הכולל של שתי הדירות עד 2,252,000₪ – פטור מלא.
אם בין 2,252,000₪ ל-3,746,000₪ – פטור חלקי לפי חישוב ליניארי (למחשבון חישוב מס שבח).
מסמכים נדרשים לקבלת הפטור
- טופס 7002 – יש לסמן פטור לפי סעיף 49ה (להורדה מאתר רשות המסים)
- התחייבות בכתב למכירת הדירה הנוספת
- מסמכי רכישת הדירה החלופית
- תיעוד מלא של ההעברות והמשלם
- מידע מלא על דיווח מס שבח
מתי אובד הפטור?
- הדירה השנייה לא נמכרה במועד – הפטור יבוטל ותידרשו לתשלום מס שבח רטרואקטיבי (כולל ריבית).
- לא עומדים בשווי 75% או לא רוכשים דירה חלופית כנדרש.
- מבוצע שימוש כפול בפטורים או שימוש מסחרי בדירות.
שאלות ותשובות (FAQ) – פטור ממס שבח במכירת שתי דירות
1. מה זה פטור ממס שבח במכירת שתי דירות?
פטור חד-פעמי ממס שבח על מכירת שתי דירות מגורים בישראל, כאשר המוכר רוכש דירה חלופית חדשה תחת מגבלות החוק.
2. מה תקרות השווי לסוגי הפטור (2025)?
פטור מלא עד 2,252,000₪; פטור חלקי עד 3,746,000₪; מעבר לכך, חייבים במס על ההפרש.
3. האם צריך למכור את שתי הדירות לפני רכישת הדירה השלישית?
לא! ניתן לקנות את הדירה החדשה שנה לפני המכירה הראשונה ועד שנה אחרי מכירת הדירה השנייה – בתנאי עמידה מלאה ביתר הדרישות.
4. כמה פעמים אפשר לקבל את הפטור?
פעם אחת בלבד לכל מוכר וכל "תא משפחתי".
5. ואם לא מוכרים את הדירה השנייה במועד?
הפטור יבוטל, ייגבה מס שבח מלא על המכירה, בצירוף ריבית והצמדה כחוק.
טיפים ומידע מורחב לשנת 2025
- תכננו מראש: התייעצו עם עו"ד מקרקעין ומומחה מס.
- עקבו אחר סכומי התקרה המתעדכנים – באתר רשות המסים ובאתרים ממשלתיים נוספים.
- בעת מעורבות מימון/הלוואות/משכנתא: וודאו הלימה כלכלית ללוחות הזמנים.
- מדריך רכישת דירה חדשה מקבלן
- שאלות נפוצות בקניית דירה מקבלן
- חוזה שכירות למגורים
- השקעה בדירה מקבלן
קישורים חיוניים ומקורות מידע
- פטור ממס שבח במכירת שתי דירות – מדריך כל זכות
- טופס 7002 ברשות המסים
- חישוב מס שבח בפועל
- מס שבח דירה – מדריך מיסוי נדל"ן
- פטור ממס שבח דירה חלופית – הרחבה
הרחבות וקישורים נוספים
- מיסוי שכר דירה – מדריך 2025
- הבדל בין מקדמה לדמי רצינות
- בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה
- צ׳ק ליסט לרכישת דירה
- טיפים לרכישת דירה חדשה מהקבלן
- ועוד עשרות מאמרי מיסוי ותכנון נדל"ן עדכניים באתר.
סיכום
פטור ממס שבח במכירת שתי דירות הוא כלי עוצמתי – אך דורש עמידה קפדנית בכל תנאי החוק. כל סטייה בלוחות הזמנים, בסכומים או בתיעוד – תגרור סנקציות, קנס וריבית.
חובה לשמור תיעוד מסודר, להיעזר ביועץ מומחה, ולעקוב אחרי שינויים שנתיים בתקרות החוק.
להעמקה מלאה – קראו במדריך המעודכן באתר והעזרו בפינת השאלות הנפוצות!
מאמר זה נערך לאוגוסט 2025. לעדכוני חקיקה שנתיים אנא בקרו באתרים הרשמיים ובדקו כל פרט מול עורך דין מוסמך.