מדריך מקצועי לשנת 2025 להתמודדות עם שומות מיסוי מקרקעין בישראל – מתי כדאי לערער, איך עושים זאת נכון, וכיצד ניתן להפחית את החיוב.
בישראל, עסקאות נדל"ן רבות מלוות בשומות מס שבח והיטל השבחה, המוטלות לעיתים בסכומים גבוהים מהמצופה ואף ללא הצדקה מספקת. ערעור על שומות אלו הוא הליך מקובל וחשוב, שמאפשר להפחית חיובים בלתי סבירים. במדריך זה תמצאו הסבר עדכני לשנת 2025 על שלבי הערעור, מה לבדוק לפני שמערערים, ואילו טעויות כדאי להימנע מהן.
מתי ניתן לערער על שומת מס שבח?
מס שבח משולם על ידי מוכר נכס מקרקעין בגין הרווח שנוצר ממכירתו. כאשר רשות המסים אינה מקבלת את השומה העצמית שהוגשה, או סבורה שהמחיר נמוך מדי או שהפטור שגוי – היא קובעת שומת מס שבח לפי מיטב השפיטה (סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין).
שלבי הערעור
- הגשת השגה לפקיד השומה
- יש להגיש השגה בכתב תוך 30 יום ממועד קבלת השומה (סעיף 87 לחוק).
- ההשגה צריכה לכלול טיעונים משפטיים, חוות דעת שמאיות, אסמכתאות, חוזים והוצאות מוכרות.
- השגה מקצועית ומנומקת עשויה להוביל להפחתת השומה מבלי צורך בהליך שיפוטי.
- ערעור לבית המשפט המחוזי
- אם ההשגה נדחית – ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 30 יום נוספים (סעיף 89 לחוק).
- זהו הליך שיפוטי המחייב ייצוג של עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין.
- פסקי הדין בערכאות אלו קובעים לעיתים תקדימים משמעותיים (למשל: ע"א 739/89).
כיצד מערערים על שומת היטל השבחה?
היטל השבחה נגבה על ידי הוועדה המקומית כאשר אושרה תוכנית, הקלה או שימוש חורג שהעלו את ערך הקרקע (סעיף 1 לחוק התכנון והבניה). השומה מבוססת על הערכת שמאי מטעם הרשות ולעיתים מוערכת ביתר.
דרכי הערעור
- בקשה לשמאי מכריע
- ניתן להגיש בקשה תוך 30 יום ממועד קבלת השומה (סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק).
- השמאי המכריע, שהוא גורם ניטרלי, בודק את השומה מחדש ועשוי להפחית את ההיטל באופן ניכר.
- מדובר בהליך חסכוני ויעיל, שמתבצע מחוץ לכותלי בית המשפט.
- ערעור לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה
- ניתן להגיש ערעור תוך 45 יום ממועד החלטת השמאי המכריע.
- הערעור מתנהל בפני ערכאה מעין-שיפוטית הכוללת משפטן, אדריכל ושמאי.
- ניתן לטעון טענות שמאיות ומשפטיות (כגון: זכאות לפטור לפי סעיף 19 לתוספת השלישית, חוסר השבחה בפועל וכד').
על מה ניתן לערער?
בערעור על מס שבח:
- גובה השבח שנקבע בשומה
- אי־הכרה בהוצאות מוכרות (תיווך, עו"ד, שיפוץ, מס רכישה)
- שלילת פטור בגין דירת מגורים יחידה (סעיף 49ב לחוק)
- קביעת שומה לפי "מיטב השפיטה" ללא בסיס עובדתי
בערעור על היטל השבחה:
- הערכת יתר של עליית הערך
- טעויות בחישוב השווי לפני ואחרי ההשבחה
- התעלמות מהשפעה שולית של תוכנית
- התעלמות מהוראות פטור רלוונטיות (למשל: תוספת של עד 140 מ"ר למגורים)
טיפים חשובים לערעור מוצלח
- שמרו על מועדים – איחור בהגשת השגה או ערעור עלול לחסום את הזכות לערער.
- צרפו חוות דעת שמאית מקצועית – שמאות נגדית איכותית עשויה להפחית את החיוב בצורה משמעותית.
- פנו לעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין – ייעוץ משפטי מקצועי יבטיח שההליך ינוהל בצורה מיטבית.
- שקלו לנהל מו"מ מקדים עם הרשות – לעיתים ניתן להגיע להסדר מיטיב ללא צורך בהתדיינות ממושכת.
- הכינו תיק תיעוד מסודר – כולל חוזים, פרוטוקולים, קבלות, תכתובות עם הרשות ומסמכים שמאיים.
סיכום
ערעור על שומת מס שבח או היטל השבחה הוא הליך מקובל וחשוב, במיוחד כאשר החיוב נראה בלתי סביר או מבוסס על הנחות שגויות. החוק מעניק לנישום כלים ברורים להגנה עצמית – אך על מנת להשתמש בהם נכון, יש לפעול בזמן, במקצועיות ובשיקול דעת.
זקוקים לייעוץ בערעור על שומת מס?
משרד עו"ד חגית מרדכי מתמחה במיסוי מקרקעין, טיפול בהשגות ובערעורים, ייצוג מול ועדות תכנון ומול רשות המסים – וילווה אתכם בבטחה אל תוצאה מדויקת והוגנת.
הבהרה משפטית:
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף התייעצות אישית. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, ויש להיוועץ בעורך דין מוסמך בתחום המקרקעין טרם קבלת החלטה.