מע”מ ברכישת ומכירת דירות חדשות – המדריך המשפטי והמיסויי המלא
מע״מ בקניית דירה חדשה
המאמר מתמקד בכל היבטי מס ערך מוסף (מע״מ) ברכישת דירות חדשות עם תוספות ודגש על רגולציה עדכנית, חישובים, דוגמאות, טיפים והפניות למדריכים.
רקע כללי
מע״מ בקניית דירה חדשה הוא נושא קריטי בכל עסקה בארץ, ומשפיע על המחיר אפילו מעבר למס רכישה ומיסים נלווים. עסקת רכישת דירה חדשה מחייבת את הקונה להיות מודע לכל גובה המסים, אופן גבייתם ודרכי ההתמודדות עם חיובי המע״מ.
שיעור המע״מ ב־2025
- שיעור מע״מ בקניית דירה חדשה נכון להיום – 18% (עדכון משנת 2025).
- שינויים בשיעור המע״מ משפיעים על סכום העסקה בפועל – שימו לב לסעיפים בחוזה המציינים אם המחיר כולל או לא כולל מע״מ.
- דו"ח המע״מ מוגש על ידי הקבלן/עוסק למדינה.
מתי חל מע״מ בקניית דירה חדשה?
- כאשר המוכר הוא עוסק מורשה, חברה בע"מ או יזם.
- דירה שלא נעשה בה שימוש מגורים קודם.
- המוכר מוכר לצרכן סופי (ברוב המקרים – משק בית פרטי).
למידע נוסף:
דוגמאות לחישוב המע״מ
מחיר כולל מע״מ
מע״מ בקניית דירה חדשה – מי משלם?
- הקבלן או היזם משלמים את סכום המע״מ למדינה.
- הקונה משלם את סכום המע״מ כחלק מהעלות הכוללת – ודאו האם המחיר כולל/לא כולל מע״מ.
- חובה לדרוש חשבונית מפורטת הכוללת פירוט רכיבי העסקה והמע״מ.
למידע נוסף:
אפשרות קיזוז מע״מ לעוסקים
| תנאי | הסבר |
|---|---|
| עוסק רשום במע״מ | עוסק מורשה/חברה בע"מ עם פעילות עסקית |
| הדירה משמשת את העסק | שימוש עסקי בלבד (לא למגורים פרטיים) |
| חשבונית מס | חובה להוציא לאחר התשלום |
- לעסקאות קיזוז יש משמעות פיננסית רבה בחברות ויזמים.
- הרחבה בנושא: מיסוי השקעות נדל"ן בישראל
חישוב מע״מ בתשלומים מפוצלים
אם העסקה כוללת תשלומים גם ב־2024 וגם ב־2025 (שיעורים שונים):
- התשלום ששולם ב־2024: 17%
- התשלום המשולם ב־2025: 18%
- ודאו שכל תשלום נרשם ומדווח בשיעור הרלוונטי.
מע״מ על שירותים נלווים
כל שירות נלווה שניתן ע״י עוסק מורשה – שכר טרחת עו"ד, שמאי, רישום, תחזוקה, שדרוגים – מחויב במע״מ, ומחושב בנפרד.
למידע נוסף:
מס רכישה לעומת מע״מ בקניית דירה חדשה
| סוג מס | מהות | כלול/לא כלול בחוזה | לרשות |
|---|---|---|---|
| מע״מ | 18% על דירה חדשה מ־2025 | נדרשים לבדוק אם כלול או לא בחוזה | מע״מ, רשות המסים |
| מס רכישה | תשלומים לפי מדרגות מס/שווי העסקה | משולם תמיד, בלתי תלוי במעמ העסקה | אגף מיסוי מקרקעין |
- אין קיזוז בין מס רכישה למע״מ.
למידע נוסף: מס רכישה – מדריך
פטור ממע״מ
- דירה מיד שנייה בין פרטיים: פטורה ממע״מ.
- דירה עם שימוש קודם למגורים: לרוב פטורה.
- בדקו לפי זהות הצדדים והשימוש.
למידע נוסף:
עסקאות קומבינציה ופינוי-בינוי – שיקולי מע״מ
- בקומבינציה – תשלום מע״מ מתבצע גם על הקרקע וגם על הדירה המוחזרת.
- דרוש ליווי משפטי ומיסוי פרטני.
למידע נוסף: - עורך דין התחדשות עירונית
שאלות נפוצות – מע״מ בקניית דירה חדשה
FAQ
- מה שיעור המע״מ בעסקת דירה חדשה בשנת 2025?
18%, נכון ל־1 בינואר 2025, בעסקאות חדשות. - האם המע״מ חל על שכר טרחת עו"ד ושירותים נלווים?
כן, כל שירות – לרבות עו"ד, רישום, שמאי – מחויב במע״מ 18%. - האם דירה מיד שנייה חייבת במע״מ?
עסקה בין פרטי לרוב פטורה ממע״מ, אולם יש לבדוק זהות הצדדים ומהות העסקה. - באילו מקרים עוסק מורשה יכול לקזז את המע״מ?
רכישת דירה לשימוש עסקי בלבד, עם פעילות עסקית מוכחת. - איך מחשבים את המע״מ כאשר חוזה במועד פיצול תשלומים?
לפי מועד ביצוע התשלום – ב־2024: 17%, ב־2025: 18%.
טבלת שיעורי מע״מ בשנים 2023–2025
| שנה | שיעור מע״מ | הערות |
|---|---|---|
| 2023 | 17% | טרום שינוי |
| 2024 | 17% | עיקר העסקאות, התחלת מעבר |
| 2025 | 18% | עדכון רגולטורי מה־1 בינואר 2025 |
תרשים זרימה: תהליך רכישת דירה חדשה ומע״מ
דגשים חשובים
- מע״מ בקניית דירה חדשה משפיע על המחיר הסופי והמשכנתאות.
- יש לבדוק סעיפי החוזה, לדרוש שקיפות ולוודא חשבונית מס תקינה.
- התייעצו תמיד עם עו"ד מומחה נדל"ן ועדכנו עצמכם מול רשות המסים – מדריך למיסוי מקרקעין.
- קראו גם מגזין הנדל"ן – משרד חגית מרדכי למידע מורחב.
המקורות והרחבות מומלצות
- מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
- שאלות נפוצות בקניית דירה מקבלן
- רשות המסים – מדריך ממשלתי
- פטור ממס שבח – מדריך מקיף
- סעיפים בעייתיים בחוזה דירה
- מס רכישה בעת רכישת דירה
מע״מ בקניית דירה חדשה מחייב יד מקצועית, הקפדה חוזית ומעקב אחר שינויים רגולטוריים – התייעצו והעמיקו במדריכים באתר hagitlaw.com ובאתרים הרשמיים לקבלת התמונה המלאה. בהצלחה!