מס שבח במכירת חלק מדירה – כל מה שחשוב לדעת בשנת 2025
בעת מכירת דירה, מרבית האנשים חושבים על עסקה מלאה. אך לעיתים, מוכרים רק חלק מהזכויות בדירה – מחצית, שליש או רבע. בין אם מדובר בירושה, פירוק שיתוף או עסקה בין קרובי משפחה – מכירת חלק מדירה מחייבת בדיקה משפטית ומיסויית מעמיקה.
במאמר זה נסקור כיצד מחשבים את מס השבח כאשר מוכרים חלק מדירה, אילו פטורים קיימים ומה מומלץ לעשות כדי לצמצם את תשלום המס בעת הצורך.
מס שבח במכירת חלק מדירה – כך תימנעו מתשלום יתר ותנצלו פטורים חוקיים
מהו מס שבח ולמי הוא חל?
רשות המסים בישראל מטילה מס שבח במכירת דירת מגורים או חלק ממנה – כלומר, מס על הרווח הריאלי שנוצר בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, לאחר קיזוז כל ההוצאות המותרות בניכוי והצמדת הסכום למדד.
שיעור המס לשנת 2025: 25% מהרווח הנקי.
במקרים בהם סכום הרווח גבוה במיוחד, יתווסף 'מס יסף' (מס נוסף על הכנסות גבוהות), כך שהחבות עלולה לעלות ל־30%.
חשוב לדעת: גם מכירת חלק מדירה – מחצית, רבע או שליש – נחשבת "מכירה" לפי החוק ולכן דורשת חישוב מס, הגשת דיווח, ותשלום מס יחסי בהתאם.
האם מכירת חלק מהדירה חייבת במס שבח?
בהחלט. מס שבח חל על כל מכירת זכות במקרקעין, ולא רק על מכירת הדירה בשלמותה. סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין מבהיר כי גם עסקה הכוללת רק חלק מהבעלות חייבת בדיווח (תוך 30 יום) ותשלום מס על הרווח היחסי.
כך מחשבים את מס השבח במכירת חלק מדירה
החישוב מתבצע לפי החלק היחסי שנמכר.
לדוגמה, אם נמכרו 50% מהזכויות בדירה, רק 50% מהרווח יחויב במס שבח (וכן בניכוי 50% מההוצאות המותרות).
הוצאות שמוכרות לניכוי: מס רכישה, שיפוצים, תיווך, שכר טרחת עו"ד – כל אלו מנוכים מהשבח היחסי.
דוגמה
מוכר דירת מגורים בעלות רכישה של 1,200,000 ₪, המכירה ב־2,000,000 ₪, מוכר מחצית מזכויותיו בלבד. השבח הוא 800,000 ₪, אך יחויב במס רק על 400,000 ₪ (50%). ניתן להפחית הוצאות בהתאם.
למידע נוסף:
מס שבח – איך מחשבים ומתי משלמים (hagitlaw.com)
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירה חלקית?
החוק מאפשר פטור ממס שבח כאשר מתקיימים כל התנאים במצטבר:
- הדירה היא "דירת מגורים מזכה"
- זו דירתו היחידה של המוכר
- המוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה
- לא נעשה שימוש בפטור דומה ב-18 החודשים הקודמים
הפטור, אם אושר, יחול אך ורק על אותו החלק שנמכר בפועל, ובחלק מהמקרים יינתן פטור חלקי בלבד (מס לינארי מוטב).
מס יסף ורף החבות לשנת 2025
במכירות בהן סך הרווח המצטבר גבוה מתקרות מסוימות (למשל, במכירה שמעל תקרת דירה יחידה – 5,008,000 ₪ ב־2025), יתווסף מס יסף של 3%–5% על הרווח העודף.
עסקאות בין קרובי משפחה – מתנה וחיוב מס
מתנות בין בני משפחה מדרגה ראשונה (הורים, ילדים, אחים) פטורות ממס שבח, בתנאים מסוימים.
בכל עסקה בכסף – הרשות תבחן אם מדובר בעסקה לגיטימית או באמצעי לעקיפת המס. יש להקפיד על גילוי ושקיפות בדיווח.
דוגמה:
העברת 25% מדירה מהורה לילד כמתנה – פטור מלא מתשלום מס (בכפוף לדיווח תוך 30 יום).
מידע נוסף:
פטור ממס שבח – המדריך המשפטי המלא (hagitlaw.com)
האם אפשר לחלק מכירה חלקית לשתי עסקאות לצורך פטור חוזר?
לא. ניסיון לחלק עסקה כך שיתקבל פטור מרובה ייחשב "פעולה מלאכותית". רשות המסים תשלול את הפטור ותמסה את כל העסקה כאילו נערכה במועד אחד.
האם השכרת הדירה משפיעה על זכאות לפטור?
השכרת הדירה למגורים אינה פוגעת בזכאות לפטור בדרך כלל, אך השכרה למטרה עסקית או שימוש שאינו מגורים תוביל לאובדן ההכרה בדירה כדירת מגורים מזכה לעניין הפטור.
למידע נוסף:
מיסוי שכר דירה 2025 – המדריך למשכיר הדירה (hagitlaw.com)
איך מדווחים על מכירת חלק מהדירה?
- הגשה מקוונת באתר רשות המיסים – תוך 30 יום ממועד העסקה
- צירוף הסכם מכר, פרטי וכל זכויות הצדדים
- הוספת טפסי הוצאות מוכרות (מס רכישה, שיפוצים, דמי תיווך)
- סימון בקשת פטור לפי סעיפי החוק הרלוונטיים
למידע נוסף:
טופס בקשת רכישת דירה (hagitlaw.com)
טבלה: מכירת דירה שלמה מול חלק מדירה
| פרמטר | דירה שלמה | חלק מדירה |
|---|---|---|
| שיעור המס | 25% מהרווח הנקי | 25% על החלק היחסי מהשבח |
| זכאות לפטור מלא | אפשרי (דירה יחידה בלבד) | רק פטור חלקי לפי גובה החלק |
| דיווח לרשות המסים | חובה תוך 30 יום | חובה תוך 30 יום |
| תחולת לינארי מוטב | אפשרי | אפשרי לפי החלק |
| השפעת השכרה | לפי שימוש בפועל | תלוי בשימוש בדירה ובחלק שנמכר |
| מס יסף | עשוי לחול, מעל תקרות מסוימות | בעיקר במכירה של חלק משמעותי בדירה |
תרשים זרימה: זכאות לפטור מס שבח במכירת חלק מדירה
שאלות ותשובות – מס שבח במכירת חלק מדירה
מהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת חלק מדירה בשנת 2025?
- דירה מזכה, שהיא היחידה שבבעלות המוכר, המוחזקת יותר מ־18 חודשים, וללא שימוש בפטור דומה בשנה וחצי הקודמות.
האם החישוב שונה כאשר מוכרים רק חלק?
- כן. המס מחושב על החלק היחסי ממחיר המכירה והשבח, בניכוי הוצאות מחולקות בהתאם
אפשר לקבל פטור במכירה לקרוב משפחה?
- מתנה לקרוב מדרגה ראשונה – פטור; מכירה בכסף – נדרש דיווח ופוטנציאל למיסוי מלא
כמה זמן יש לדווח?
- 30 יום ממועד החתימה על ההסכם, בטופס מקוון ברשות המיסים
מה קורה אם משכירים את הנכס?
- כל עוד מדובר השכרה למגורים – הפטור לא ייפגע; השכרה לעסק – תשלול את הפטור
סיכום
נושא מס שבח במכירת חלק מדירה מורכב ודורש תכנון מקדים. כל טעות קטנה עשויה לגרור חבות מס גבוהה. יש להקפיד לעמוד בתנאים בחוק, לדווח בזמן ולהיעזר בעורך דין המומחה במיסוי נדל"ן לשם מיצוי הפטורים וזכויותיך.
רוצה לייעל את תהליך המכירה שלך?
משרד עורכי דין חגית מרדכי מתמחה בליווי מכירות נדל"ן, כולל חלקי זכויות בעסקאות מורכבות – וינגיש לך את הפתרון המשפטי והמיסויי המתאים
תשלחו הודעה באתר 👇
צור קשר:
טלפון: 054-8543733
לאתר המשרד
הבהרה: מסמך זה נועד לצרכים אינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי! כל מקרה נבחן לגופו. מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך טרם כל עסקה.