מה חייבים לבדוק לפני שמוכרים דירה עם תוספות לא חוקיות?

שיפצתם? הרחבתם? סגרתם מרפסת או הקמתם חדר נוסף – אך בלי היתר בנייה מסודר? רגע לפני המכירה, חשוב להבין כיצד חריגות בנייה משפיעות על מס השבח. במקרים רבים, הדירה נמכרת במחיר גבוה יותר – אך ההוצאות הבלתי חוקיות אינן מוכרות לניכוי מס, והתוצאה: מס גבוה בהרבה מהמצופה.

כיצד מס שבח מחושב?

חישוב מס השבח מתבצע כך:

שווי המכירה – שווי הרכישה – הוצאות מוכרות = רווח חייב במס

המלצות מעשיות

1. בדקו תיק בניין – האם קיימות חריגות? האם ניתן להוציא היתר בדיעבד?
2. הסדירו חריגות – הסדרה תכנונית בדיעבד עשויה לאפשר ניכוי הוצאות (בכפוף לתשלום היטל השבחה).
3. היוועצו בשמאי – להערכת שווי הדירה עם וללא החריגות.
4. פטור לחריגות זניחות – תוספות עד 10% משטח הדירה או 100,000 ש"ח – פטורות ממס [7].

סיכונים נוספים

• שימוש עסקי – אם הנכס שימש כמשרד/קליניקה, הפטור ממס שבח עלול להישלל.
• עיכוב מכירה – קונים או בנקים עלולים לדרוש הסדרת החריגות.
• קנסות – צווי הריסה או איסור שימוש מהרשות המקומית.

מסקנה: טיפול מוקדם בחריגות בנייה חוסך מס שבח וסיכונים משפטיים. בכל מקרה של ספק – פנו לעורך דין מקרקעין.