מיסוי שכר דירה 2025 – המדריך המקצועי למשכירי דירות בישראל
שנת 2025 מסמנת מהפכה רגולטורית בדיווח והמס על הכנסות שכר דירה בישראל. מדריך זה עוסק בכל השינויים והאפשרויות החוקיות – למה לשים לב ואיך לבחור את מסלול המיסוי המתאים לך.
חוזה שכירות למגורים – זכויות וחובות
מבוא
השכרת דירה בישראל מהווה מקור הכנסה מבוקש ובעל השפעה ישירה על רווחיות בעלי נכסים בכל רחבי הארץ. החל מ־2025 נכנסו לתוקף עדכונים משמעותיים במיסוי שכר דירה, וחיוני להכיר לעומק את שלושת מסלולי המס, חובת הדיווח, אפשרויות קיזוזים ושינויים משפטיים.
בדיקות לפני שכירות דירה
מה חדש במיסוי שכר דירה 2025?
ב־2025 חלה חובת צירוף הסכם שכירות מלא (לטפסי דיווח – 1301/135) לבחירה במסלול מס 10% – הן בפתיחת תיק והן בהגשה השנתית. השקיפות הנדרשת מצד רשות המסים והפיקוח על ענף השכירות הולכת ומתרחבת לצורך בקרה וציות לכללי המס.
סעיפי חובה בחוזה שכירות
למידע נוסף באתר רשות המסים: רשות המסים – מיסוי שכר דירה
שלושת מסלולי המיסוי על שכר דירה
פטור ממס עד לתקרה
- תקרת הפטור לשנת 2025: 5,654 ש"ח לחודש – כל עוד ההכנסה הכוללת מדירה אחת או יותר אינה חורגת מהתקרה, המשכיר פטור ממס הכנסה בגין דירה למגורים בלבד.
- פטור זה חל רק על יחיד (לא על חברה).
- חריגה מהתקרה – חיוב במס מדורג (חלקי).
- אין חובה בדיווח כל עוד לא חורגים מהתקרה.
פטור ממס שכירות דירה
דוגמה מספרית:
אם שכר הדירה החודשי הוא 7,000 ש"ח – הפטור חל רק על 5,654 ש"ח, ומס ישולם על 1,346 ש"ח בלבד לפי מדרגות מס.
מיסוי שכר דירה 2025
מס בשיעור 10%
- תשלום מס בשיעור 10% מההכנסה החודשית ברוטו – ללא קיזוז הוצאות.
- חובה לדווח עד 31.1 בכל שנה ולצרף את חוזה השכירות (חדשה מ־2025).
- מתאים למי שרוצה פשטות ולמי שאין לו הוצאות נלוות למסגרת ההשכרה.
- המס משולם על ההכנסה הכוללת, ללא הפחתות.
כתב ערבות לשכירות – דוגמה
מס לפי מדרגות המס הרגילות
- ההכנסה מהשכירות מצטרפת לכלל הכנסות המשכיר וממוסה לפי מדרגות מס הכנסה.
- ניתן לקזז הוצאות מוכרות כגון פחת, ביטוח, תיקונים, שכר טרחה, ריבית וכו'.
- מתאים במיוחד לבעלי הוצאות רבות או למי שנמצא במדרגת מס נמוכה.
- לדווח במסגרת הדוח השנתי ולצרף את כלל המסמכים לרשות המסים.
בדיקת רקע לשוכרים ודיירים
דגשים חשובים וטעויות נפוצות
- ❌ דיווח חסר או אי צירוף הסכם שכירות – חשיפה לקנסות, עיכוב בזיכויים.
- ❌ הנחה שגויה: כל שכר דירה פטור ממס (רק עד התקרה).
- ❌ בחירת מסלול לא נכון עלולה להוביל לתשלום מס מיותר.
- ❌ אין די היוועצות מקצועית – חוסר בייעוץ עו"ד או רו"ח מתבטא בסיכון משמעותי למשכיר.
זכויות וחובות שוכר ומשכיר – כך תחתמו נכון
טבלת מיסוי שכר דירה 2025
| מסלול | שיעור מס | קיזוז הוצאות | חובת דיווח | חובה לצרף חוזה |
|---|---|---|---|---|
| פטור (עד 5,654 ₪ לחודש) | 0% | לא | לא | לא |
| מס 10% | 10% מהברוטו | לא | כן | כן (מ-2025) |
| מס רגיל (מדרגות) | 31%-50% (מדרגות) | כן | כן | כן |
| מיסוי שכר דירה 2025 |
קיזוז שכר דירה למי ששוכר דירה אחרת
החל מ־2023, בעל דירה יחידה שמשכיר אותה ושוכר דירה אחרת, זכאי לקזז את דמי השכירות שהוא משלם (עד 7,500 ש"ח לחודש) מההכנסות מהשכרת הדירה, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש.
השכרת דירה לטווח קצר
דוגמה:
אם משכירים דירה ב־9,000 ש"ח בחודש ושוכרים דירה אחרת ב־7,000 ש"ח – המס יחול רק על ההפרש (2,000 ש"ח), כלומר 200 ש"ח לחודש.
שכירות עם אופציה לרכישה
מיסוי ההשכרה שאינה למגורים
- אין זכאות לפטור או למסלול 10%.
- חובת דיווח לפי מדרגות מס ולעיתים גם חובת מע"מ.
- חובה ניכוי מס במקור על ידי השוכר, אם אין אישור פטור מרשות המסים.
פינוי שוכרים – מדריך
מיסוי השכרה באמצעות חברה בע"מ
- חברות אינן זכאיות לפטור או למסלול 10%.
- ההכנסה תיחשב כהכנסה עסקית – מס חברות בשיעור 23% בשנת 2025.
- יתכן חיוב במע"מ בהתאם להיקף הפעילות ומטרת ההשכרה.
- חובת דיווח במסגרת הדוחות השנתיים של החברה.
עליית מחירי שכירות דירות
בחירת מסלול מיסוי – תרשים זרימה ודוגמה מעשית
בחירת מסלול
דוגמה מעשית – המלצות לפי מצב:
| מצב | המסלול המומלץ |
|---|---|
| שכר דירה עד תקרה, אין דירות נוספות | פטור ממס |
| אין הוצאות משמעותיות, רוצים פשטות | מס 10% |
| יש הוצאות רבות, הכנסה גבוהה | מס רגיל עם קיזוזים |
| בדיקות לפני שכירות דירה |
שאלות ותשובות נפוצות
1. מי חייב לדווח על הכנסות משכר דירה ב־2025?
כל מי שהכנסותיו עולות על תקרת הפטור או שבוחר במסלול מס 10% חייב לדווח ולצרף חוזה שכירות.
חוזה שכירות למגורים – זכויות וחובות
2. מהי תקרת הפטור ממס על שכר דירה לשנת 2025?
5,654 ש"ח לחודש. הכנסה מעבר לכך תחויב במס חלקי או מלא לפי המסלול הנבחר.
פטור ממס שכירות דירה
3. האם ניתן לקזז הוצאות במסלול מס 10%?
לא. במסלול זה לא ניתן לקזז הוצאות. רק במסלול מדרגות מס רגיל ניתן לקזז הוצאות מוכרות.
כתב ערבות לשכירות – דוגמה
4. האם אפשר לקזז דמי שכירות של דירה ששוכרים כנגד הכנסה משכירות דירה אחרת?
כן, בכפוף לתנאים (עד תקרה של 7,500 ש"ח).
השכרת דירה לטווח קצר
5. האם חברה בע"מ זכאית לפטור או למסלול 10%?
לא. חברה בע"מ חייבת במס חברות, ללא פטור וללא מסלול 10%.
עליית מחירי שכירות דירות
דוגמה מורחבת מהשטח
מצב 1: דירה אחת, שכר דירה חודשי 5,000 ש"ח – המשכיר פטור ממס ואין כל חובה לדווח.
מיסוי שכר דירה 2025
מצב 2: שלוש דירות, כל אחת מושכרת ב־3,000 ש"ח לחודש – המשכיר חייב לבדוק אם סכום כולל עולה על תקרת הפטור, ואם כן – לשלם מס על ההפרש.
בדיקת רקע לשוכרים ודיירים
מצב 3: משכיר דירה ב־12,000 ש"ח, הוצאות תיקון שנתי 8,000 ש"ח – כדאי לבחון מס רגיל עם קיזוז.
פטור ממס שכירות דירה
קישורים לגופים רשמיים
קישורים מומלצים רלוונטיים
סיכום
בשנת 2025 המשכירים בישראל מחויבים בשקיפות מלאה בדיווח הכנסות משכר דירה – בחירת מסלול מיסוי אינדיבידואלית וניתוח כדאיות כלכלית הופכת קריטית.
המלצה: תכנן נכון את מסלול המיסוי, שמור תיעוד מסודר, ופעול תמיד בהתייעצות מקצועית. מומלץ לעקוב אחרי השינויים הרגולטוריים ולשלב כלים דיגיטליים לניהול נכסים ומסמכים.
חוזה שכירות למגורים – זכויות וחובות
הבהרה
המאמר נועד לספק מידע כללי בלבד, אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אישי, וכל מקרה דורש בחינה פרטנית אצל עו"ד מומחה מיסוי מקרקעין.
מה לבדוק בחוזה דירה – המדריך המלא