איגוד מקרקעין וקרנות REIT רכישת מניות ומיסוי – השקעה בנדל”ן
מיסוי השקעות נדל”ן בישראל – איגוד מקרקעין וקרנות REIT-
עודכנה לשנת 2025 לפי החקיקה, התקנות והפסיקה האחרונות
מבוא: השקעות נדל”ן בישראל במבט עדכני
השקעות נדל”ן בישראל נחשבות כבר שנים כאפיק השקעה פופולרי – הן עבור משקיעים מקומיים, הן עבור משקיעים זרים.
השקעה זו יכולה להתבצע במסלולים מגוונים:
- השקעה ישירה – רכישת דירה או מגרש.
- השקעה עקיפה – באמצעות מניות באיגוד מקרקעין או קרן השקעות נדל״ן (REIT).
ההבדלים בין המסלולים אינם רק מבניים אלא גם מיסויים.
המאמר הנוכחי מציג מדריך מקיף להבנת מיסוי השקעות נדל”ן בישראל, תוך השוואה בין מסלולים שונים, ומסביר כיצד ניתן לבחור בדרך הנכונה למשקיע בשנת 2025.
למידע נוסף על רכישת דירה חדשה:
מהו איגוד מקרקעין?
הגדרה משפטית ועדכנית (2025)
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963, איגוד מקרקעין הוא תאגיד (חברה בע"מ או שותפות) העונה לאחד משני תנאים:
- למעלה מ־50% מנכסיו הם זכויות במקרקעין.
- עיקר פעילותו – החזקה, ניהול או סחר במקרקעין.
משמעות הדבר היא כי החזקת מניות באיגוד שקולה להחזקה בנכס מקרקעין בפועל. בהתאם, מיסוי השקעות נדל”ן בישראל באיגוד מתייחס לרוב לחיובים במס רכישה, מס שבח ולעיתים היטלים נוספים.
למידע קשור: מס רכישה בעת רכישת דירה – מדריך מלא.
מיסוי רכישת מניות באיגוד מקרקעין
| פעולה | חיוב במס | מקור חוקי | הערות |
|---|---|---|---|
| רכישת מניות באיגוד מקרקעין | מס רכישה | חוק מיסוי מקרקעין | שיעור מס משתנה לפי מדרגות מס רכישה עדכניות 2025. |
| מכירת מניות באיגוד | מס שבח | חוק מיסוי מקרקעין | שיעורי מס זהים למכירת נכס ישיר (יחיד/חברה). |
| חלוקת נכסים לבעלי מניות | עלול להיחשב "עסקה" | סעיף 71 – פירוק | ייתכן פטור אם מדובר בפירוק שאינו מכירה. |
💡 שימו לב:
- מדרגות המס משתנות אחת לשנה ומתעדכנות באתר רשות המסים.
- בעת רכישה באיגוד, גם אם פיזית לא נרכשה דירה אלא "מניה", השוק קובע את זהות המס בדיוק כמו בדירה ממשית.
קרן נדל”ן (REIT) – השקעות נדל”ן בראי 2025
מהי קרן REIT?
REIT (Real Estate Investment Trust) – קרן המנוהלת ע"י נאמן, המחזיקה נכסים מניבים (משרדים, קניונים, מבני תעשייה, דיור להשכרה).
- חובת חלוקה: לפחות 90% מהרווח מחולק כדיבידנד.
- רגולציה: הסדרה לפי תיקון 147 לפקודת מס הכנסה.
יתרונות מיסוי של קרן REIT
- הקרן עצמה שקופה לצורכי מס – אין מס חברות על הכנסה שמחולקת.
- מיסוי חל רק ברמת המשקיע:
- יחיד: 20% מס על דיבידנד (2025).
- חברות/מוסדיים: 25%-30% בהתאם למעמד.
למידע קשור: פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.
השקעה ישירה לעומת השקעה עקיפה
טבלת השוואה – איגוד מקרקעין, REIT והשקעה ישירה
| פרמטר | איגוד מקרקעין | קרן REIT | השקעה ישירה בנדל”ן |
|---|---|---|---|
| מיסוי ברכישה | מס רכישה | רכישה בבורסה – אין מס רכישה | מס רכישה לפי מדרגות |
| מיסוי במכירה | מס שבח | 20% דיבידנד ליחיד | מס שבח מלא בעת מכירה |
| נזילות | בינונית | גבוהה מאוד | נמוכה |
| שליטה | מוגבלת | אין שליטה בניהול | שליטה מלאה |
| דרישת הון עצמי | בינוני–גבוה | נמוכה (השקעות קטנות אפשריות) | גבוה מאוד |
| פיזור סיכון | מוגבל | גבוה – השקעות מפוזרות | נמוך – נכס בודד |
תרשים זרימה – מסלולי מיסוי השקעות נדל”ן בישראל
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)
שאלה 1: מהי המשמעות המעשית של איגוד מקרקעין?
השקעה באיגוד שקולה להחזקה ישירה במקרקעין, ולכן חלות חובות מס כמו מס רכישה ומס שבח.
שאלה 2: האם השקעה בקרן REIT משתלמת יותר מהשקעה ישירה?
התשובה תלויה במשקיע: מי שמחפש נזילות ופיזור סיכונים יעדיף REIT; אך השקעה ישירה מעניקה שליטה מלאה בנכס.
שאלה 3: מה ההבדל המיסויי between מכירת מניות באיגוד לבין מכירת דירה?
מכירת מניות – מסוי זהה לדירה אך אין צורך בהליך רישום. מכירת דירה – מחייבת רישום בטאבו והיטלים נוספים כמו היטל השבחה.
שאלה 4: האם קיימים פטורים במס בעת חלוקת נכסים לבעלי מניות?
כן, לדוגמה לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין. נדרש ייעוץ מקצועי לקבלת פרה-רולינג.
שאלה 5: איך מחשבים מס שבח במכירת נכס?
יש נוסחה ברורה: יתרת מכירה – מחיר רכישה מתואם. ראו חישוב מס שבח.
סיכום: מיסוי השקעות נדל”ן בישראל – איך בוחרים נכון?
השקעה בנדל”ן בישראל בשנת 2025 חייבת להתבסס על הבנת ההבדלים בין שלושת המסלולים:
- השקעה ישירה – בעלות מלאה, חובות ניהול ומיסוי מלא.
- איגוד מקרקעין – השקעה עקיפה, אך חבות מס דומה מאוד להשקעה ישירה.
- קרן REIT – פיזור סיכונים, נזילות גבוהה ומיסוי פשוט יותר (דיבידנד בלבד).
כדי לבחור נכון, יש לבחון:
⚖️ המלצה גורפת: להתייעץ תמיד עם עורך דין מומחה מיסוי נדל”ן ורואה חשבון מנוסה.
מקורות רשמיים ומדריכים נוספים
- רשות המסים בישראל – טבלאות מס רכישה
- חוק מיסוי מקרקעין – אתר נבו
- פקודת מס הכנסה + תיקון 147 – קרנות REIT
- חוזה שכירות למגורים – מדריך זכויות וחובות
- דיווח מס שבח – מדריך מקיף