זכויות אוויר ומכירת זכויות בנייה לא מנוצלות – המדריך המשפטי והמעשי המלא (2025)
תוכן עניינים
- מבוא
- הגדרת זכויות אוויר ומכירת זכויות בנייה
- תנאים למכירה ומימוש זכויות אוויר
- שלבי התהליך
- מיסוי זכויות אוויר
- סכסוכים ואתגרים בבניינים משותפים
- עסקאות הגבהה והעברת זכויות
- זכויות אוויר ומכירת זכויות בקרקע רמ"י
- טבלאות השוואה
- דוגמה מהשטח
- תרשים זרימה: תהליך מכירת זכויות אוויר
- שאלות נפוצות (FAQ)
- קישורים פנימיים מומלצים
- קישורים חיצוניים וגופים ממשלתיים
- סיכום והמלצות
מבוא
בישראל, הקרקע יקרה ומוגבלת. לכן, זכויות אוויר ומכירת זכויות בנייה הן אחד מהנכסים החשובים לבעלי נדל״ן, המאפשרים להפיק ערך נוסף מהנכס הקיים או למכור זכויות בנייה לא מנוצלות לגורם אחר. פעולה זו דורשת התעמקות משמעותית בסעיפים התכנוניים, המשפטיים והמיסויים.
הגדרת זכויות אוויר ומכירת זכויות בנייה
זכויות אוויר ומכירת זכויות בנייה = האפשרות החוקית לבנות שטח נוסף מעל מבנה קיים, מכוח זכויות שלא נוצלו בהתאם לתכנית בניין עיר (תב"ע)
לדוגמה, אם לבניין בן 3 קומות קיימת אפשרות לבנות עד 5 – שתי קומות הן זכויות בנייה לא מנוצלות שניתן למכור או לממש.
למידע נוסף על פרצלציה – איחוד וחלוקה במקרקעין:
פרצלציה – איחוד וחלוקה במקרקעין
תנאים למכירה ומימוש זכויות אוויר
- קיום תכנית בניין עיר (תב"ע) תקפה שמאפשרת ניצול הזכויות
- אפשרות הנדסית אמיתית והיתכנות תכנונית
- קבלת הסבר תכנוני ומשפטי בדבר מימוש הזכויות
- הסכמת הדיירים בבניינים משותפים
- אפשרות העברה רק באישור רשות (רמ"י, ועדות תכנון מקומיות)
למידע נוסף על היתר שימוש חורג במקרקעין:
היתר שימוש חורג במקרקעין
שלבי התהליך
| שלב | פירוט | קישור רלוונטי |
|---|---|---|
| בדיקת תב"ע | האם קיימות זכויות בלתי מנוצלות, ומה אחוז הבנייה | איך יודעים אם הקרקע נבנתה כחוק |
| בדיקת רישום | האם הקרקע פרטית או רמ"י, מגבלות קניין | נסח טאבו – איך לקרוא ולהבין |
| חוות דעת מקצועית | האם אפשר לבנות בפועל | עורך דין לרכישת דירה |
| עריכת הסכם מכר | מימוש, שיפוי, רישום, תנאי מימוש | מה לבדוק בחוזה דירה |
| אישור רשות | לעיתים דרוש היתר בנייה/שינוי תכנית | חברה משכנת – המדריך המשפטי |
| רישום העסקה | בטאבו או ברמ"י | בדיקת בעלות במקרקעין |
מיסוי זכויות אוויר
מס שבח
- המוכר חייב במס של 25% מהרווח הריאלי, גם כשמדובר רק בזכויות אוויר.
מס שבח – איך מחשבים
מס רכישה
- הקונה מחויב במס מינימום 6% מהעסקה.
מס רכישה – מדריך
היטל השבחה
- אם הזכויות נוצרו עקב שינוי תב"ע או תמ"א 38, ייתכן חיוב נוסף גם ללא בניה בפועל.
היטל השבחה – מדריך מלא
רשות המסים בישראל – מס שבח, מס רכישה
טבלאות השוואה
| סוג עסקה | מס שבח | מס רכישה | היטל השבחה | הוצאות נוספות |
|---|---|---|---|---|
| דירה רגילה | משתנה | משתנה | משתנה | עו"ד, שמאי |
| זכויות אוויר ומכירת זכויות בנייה | 25% | 6%+ | יש | עו"ד, שמאי, לרוב גם רמ"י |
סכסוכים ואתגרים בבניינים משותפים
- הזכויות שייכות לכלל דיירי הבניין אלא אם התקנון קובע אחרת
- סכסוכים עשויים לגרור תביעות לפירוק שיתוף, צווי מניעה או הסרת היתר
- חשוב לערוך הסכמי שיתוף ולקבל הסכמה מלאה לפני כל פעולה
למידע נוסף:
חוזה שיתוף – מה חייב להופיע בו
פנקס בתים משותפים
עסקאות הגבהה והעברת זכויות
- יזם רוכש זכויות אוויר, מוסיף קומה/שתיים, לעיתים תמורת שיפוץ, מעלית, הקצאות חניה
- חשוב לכלול הסכם מפורט: רישום, שיפוי, לוחות זמנים
למידע נוסף על פינוי-בינוי ותמ"א 38:
קניית דירה בתמ״א 38 או בפינוי־בינוי
עורך דין התחדשות עירונית
זכויות אוויר ומכירת זכויות בקרקע רמ"י
- אין אפשרות למכור זכויות אוויר ללא אישור רשות מקרקעי ישראל
- נדרש תשלום דמי הסכמה ודמי היוון
- לעיתים הסדרה חוזית עם שותפים
למידע נוסף:
רשות מקרקעי ישראל – אתר הרשמי
חכירה במקרקעין
רכישת נחלה במושב או בקיבוץ
דוגמה מהשטח
סיפור לקוח:
דייר בשכונת פלורנטין רכש דירה, ומאוחר יותר גילה שלבניין זכויות אוויר בשווי מאות אלפי שקלים. הוא יזם מכירת הזכויות ליזם, קיבל סכום נכבד, הדיירים קיבלו מעלית וחניה – הכול תחת הסכם שיתוף, רשום בטאבו וליווי עו"ד נדל"ן.
בדיקת בעלות ורישום דירה
תרשים זרימה:
למידע נוסף על תהליכים:
רישום דירה וקניין במקרקעין
שאלות נפוצות (FAQ)
מהן זכויות אוויר ומכירת זכויות בנייה?
זכויות בנייה שאושרו בתכנית ולא נוצלו, שניתן לממש, להעביר או למכור – בהליך משפטי מסודר
פרצלציה – איחוד וחלוקה במקרקעין
האם עסקה חייבת במס שבח ומס רכישה?
כן – חובה לשלם את כל המיסים הרלוונטיים, כולל מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה
מס שבח דירה,
מס רכישה דירה
האם ניתן למכור זכויות אוויר בקרקע רמ"י?
רק באישור רשות מקרקעי ישראל, תהליך כולל שומה והסדרה מיוחדת
רשות מקרקעי ישראל – מגורים
כיצד מתמודדים עם סכסוך דיירים?
לעגן הסכם שיתוף, לנהל רישום בטאבו ולוודא קבלת הסכמות מלאות
חוזה שיתוף
למה כדאי להיעזר בעורך דין מומחה?
להבטיח הליך בטוח, רישום מסודר, מיסוי נכון ולמנוע סיכונים תכנוניים
עורך דין לנדל״ן – ליווי מקצועי
קישורים מומלצים
- היתר שימוש חורג במקרקעין
- נסח טאבו – איך לקרוא ולהבין
- מס שבח לדירה – מדריך
- חוזה שיתוף – מה חייב להופיע בו
- עורך דין לרכישת דירה
- היטל השבחה – מדריך
- פנקס בתים משותפים
- מיסוי השקעות נדל״ן בישראל
- פרצלציה – איחוד וחלוקה במקרקעין
- רשות מקרקעי ישראל – מדריך רכישת מגרש
קישורים ממולצים לגופים ממשלתיים
- רשות מקרקעי ישראל – אתר רשמי
- רשות המסים – מס שבח/מס רכישה
- חוק התכנון והבניה
- מרכז השלטון המקומי – היטלי השבחה
- פסקי דין – תקדין
סיכום והמלצות
זכויות אוויר ומכירת זכויות בנייה מצריכות ליווי משפטי ותכנוני מקיף.
- בדוק תכניות, קבל חוות דעת תכנונית, עגן כל הסכמה במסמך משפטי ברור.
- בצע רישום והסדרה בטאבו או רמ"י.
- ודא עמידה בכל החובות המיסויים.
- מומלץ להיעזר בעו"ד נדל"ן מוסמך ולהצליב מידע באתרי גופים רשמיים.
מאמר זה נכתב כשירות אינפורמטיבי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
עדכון אחרון: ספטמבר 2025
מגזין נדל״ן – מאמרים נוספים