זיקת הנאה וזכויות שימוש במקרקעין שבילי גישה, חניה, תשתיות – המשמעות המשפטית והשלכות על רוכשי דירות
תוכן עניינים
- מהי זיקת הנאה במקרקעין?
- סוגי זיקת הנאה במקרקעין
- איתור וזיהוי זיקת הנאה
- רישום זיקת הנאה – שלב אחרי שלב
- כיצד ניתן למחוק או להסיר זיקת הנאה במקרקעין?
- זיקת הנאה במקרקעין – השפעה על רוכשי דירות
- טיפים לרוכשים לפני עסקה
- דוגמאות מהשטח
- שאלות נפוצות – FAQ
- תרשים זרימה: איתור וטיפול בזיקת הנאה
- סיכום, הרחבות ושיפורים מומלצים
- קישורים חיצוניים ורשמיים
מהי זיקת הנאה במקרקעין?
זיקת הנאה היא זכות קניינית מתמשכת המאפשרת לבעל זכות מסוימת או נכס ליהנות משימוש מסוים במקרקעין של אחר – כמו שביל גישה, חניה, העברת תשתיות (מים, ביוב, חשמל) או מעבר ציבורי. הזכות אינה מקנה בעלות אלא יכולה להיות בעלת משמעות משפטית מכרעת בכל עסקת נדל״ן.
לדוגמה: דייר שלא בדק את קיום הזכות ופתאום גילה שאינו יכול לתחום גדר סביב כל הגינה כי קיים שביל מעבר לשכנים בפינה.
מקור הדין: חוק המקרקעין, סעיפים 93–101.
סוגי זיקת הנאה במקרקעין
| סוג זיקה | דוגמה אופיינית |
|---|---|
| מכוח הסכם | שביל גישה מוסכם בין שכנים |
| מכוח שימוש ממושך (שימוש בפועל) | חניה משותפת שהשימוש בה מעל 30 שנה |
| מכוח חיקוק/תקנה | העברת קווי תשתית ביוב עירוניים |
| זיקת הנאה לטובת מקרקעין (צמודה) | נכס נהנה מול נכס משרת |
| זיקת הנאה אישית | זכות שימוש שניתנה לאדם מסוים בלבד |
| זיקת הנאה ציבורית | מעבר ציבורי דרך מגרש/חצר פרטית |
איתור וזיהוי זיקת הנאה
איך בודקים אם קיימת זיקת הנאה על הנכס?
- נסח טאבו – בדקו שדה הערות. ראו מדריך קריאת נסח טאבו.
- בדיקת תכניות ובניין עיר (תב״ע) – תשריטים, תכניות ותיקי בניין בעירייה/רשות מקומית.
- הערכת שמאי ו/או חוות דעת עורך דין מקרקעין – קבלת דעה מקצועית עצמאית.
- פניה לשכנים – לעיתים השימוש בפועל מקנה זכויות שלא נרשמו.
- בדיקת תכנית מפורטת ממועצה אזורית/עירייה.
✔️ ממליץ לקרוא גם:
רישום זיקת הנאה במקרקעין – מדריך שלב-אחר-שלב
- טיוטת הסכם בכתב בין הצדדים או מסמך רשות.
- תשריט סימון מדויק – מתכנן מוסמך.
- טופס בקשה ללשכת רישום מקרקעין ראו באתר ממשלת ישראל.
- אימות חתימות אצל עורך דין.
- הגשת והשלמת רישום בטאבו – קבלת אסמכתא.
רק עם רישום בטאבו הזיקה תקפה מול כל צד, כולל קונים עתידיים ובנקים.
כיצד ניתן למחוק/לבטל זיקת הנאה?
- בהסכמה הדדית – הסכם חתום בין הנהנה והבעלים, בצירוף מסמכים.
- בצו שיפוטי – פסק דין אם שוב אין צורך בזיקה ("חדלה להתקיים"/ השתנו הנסיבות).
- בפקיעת מועד – אם ניתנה רק לתקופה מסוימת.
- הליך פורמלי של ביטול בלשכת הרישום – כולל תצהיר, תשריט ורישום רשמי בטאבו.
קבלו כאן מדריך למחיקת זיקת הנאה
זיקת הנאה במקרקעין – השפעות וסיכונים לרוכשי דירות
| היבט מרכזי | השפעה על רוכש הדירה | דגשים וטיפים |
|---|---|---|
| פגיעה בזכויות שימוש | הגבלה בבניה, חניה, הצבת גדר, ענפים/צל | דרשו רשימת מגבלות מהעורך דין. |
| פגיעה בשווי הנכס | ירידת ערך – נכס עם זיקות הנאה רציניות | דרשו חוות דעת שמאית כוללת. |
| סיכוי לסכסוכי שכנים | מעבר/שימוש בפועל, ריבוי זכויות מעבר קבועות | דרשו עיון בהסדרי כניסה ויציאה בנכס. |
| קושי בקבלת משכנתא | בנקים בודקים מגבלות זיקה | הצהרת מוכר, בדיקה מול הבנק טרם הרכישה. |
| אי-גילוי במכירה | אי גילוי מהווה הטעיה ויוצר חשיפה לתביעה | לעיין בשאלות נפוצות לקונים – מדריך לקונה דירה ב-2025. |
טיפים לרוכש דירה – כדי להימנע מהפתעות בזיקת הנאה
- לא להסתפק בנסח טאבו בלבד! לבדוק גם תכניות עיר/מועצה (תב"ע), תיק בניין.
- לדרוש מהמוכר הצהרה רשמית על היעדר/קיום זכויות צד ג׳ כולל זיקת הנאה במקרקעין.
- במקרה של גילוי זיקה – לברר השלכות מיידית עם עו"ד מקרקעין מומחה.
- כל זיקה/התחייבות – בנייר רשמי ובליווי שרטוט, לא בעל-פה.
- התייעצו עם עורך דין מקרקעין מוסמך.
- צ׳ק ליסט מקיף לרכישת דירה – חובה!
דוגמאות מהשטח
- דייר רכש דירה עם "חניה פרטית", אך התברר שבתוך שטח החניה קיימת זיקת הנאה לטובת דירות נוספות – הנכס איבד מהאטרקטיביות וערכו ירד.
- במגרש שהיה אמור להיות בנוי גדר – נאסר לבנותה כי קיים שביל מעבר היסטורי שדורש השארת פתח.
- דירת קרקע שכללה "שטח גינה פרטי", אולם זיקת מעבר בצמוד לחזית אפשרה מעבר קבוע של שכנים, יצרה מריבות ואף מצבים משפטיים.
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)
האם כל זיקת הנאה חייבת להיות רשומה בטאבו?
רק זיקה רשומה תקפה נגד צדדים שלישיים. יש גם מצבי שימוש בפועל שדורשים הכרעה שיפוטית. קראו: הסבר על רישום בטאבו
זיקת הנאה במקרקעין – האם תמיד פוגעת בערך הנכס?
לא תמיד, אך לרוב מדובר בנזק בפוטנציה לשווי, שימוש ומימון (משכנתא). להעמיק כאן: הערכת שווי נכס – מדריך 2025
האם ניתן למחוק או לצמצם זיקות ישנות?
לעיתים כן – בהסכמה או בצו שיפוטי, בהוכחת שינוי בנסיבות. מידע נוסף: פירוק שיתוף במקרקעין
מה חובה לגלות לרוכש דירה?
כל מגבלה או זיקת הנאה במקרקעין, כולל הגבלות חניה, תשתית, גישה – חובה בהצהרה ובדוחות רשמיים. ראו הרחבה: שאלות נפוצות לקונים
האם ממליצים להתפשר ברכישת דירה עם מגבלת זיקת הנאה?
כל מקרה לגופו, אך להתעקש לדעת מראש את כל הנתונים ולקבל ייעוץ מקצועי מותאם.
תרשים זרימה – איך לבדוק ולטפל נכון בזיקת הנאה
סיכום והמלצות להרחבה
זיקת הנאה עשויה להכריע עסקה – לפעמים היא תנאי הכרחי ולפעמים מטרד משפיע כלכלית ומשפטית לאורך שנים.
לא מתפשרים: יש לדרוש את כל הבדיקות וההתייעצויות, להקפיד על שקיפות מול כל גורם ולהיעזר באנשי מקצוע בלבד.
קישורים מומלצים להעמקה
- מדריך רכישת דירה חדשה מקבלן
- שאלות נפוצות בקניית דירה מקבלן
- זכויות שוכר ומשכיר – מדריך מלא
- המדריך השלם לעסקאות נדל״ן באתר רשות המקרקעין
- מילון מונחים משפטיים מקרקעין
- מדריך לבדיקת טאבו ממשלתי
כל המידע במאמר מעודכן ל-2025 ונבדק ע״י צוות משפטנים. המאמר נכתב בלשון ברורה ומותאם לקוראים, עורכי דין ורוכשים כאחד. מומלץ תמיד לבצע בדיקה פרטנית מול גוף מקצועי מוסמך לפני כל עסקת מקרקעין.