האם ניתן להעביר את זכות הרכישה למישהו אחר לפני מסירת הדירה?
העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן
הקדמה
רכשתם דירה חדשה מקבלן? התחרטתם, נאלצתם למכור, או שצצו אילוצים לא צפויים?
במקרים כאלה, עולה השאלה: האם ניתן לבצע העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן, ולמכור את הזכות לרוכש אחר – לפני מסירת הדירה?
במדריך הזה תקבלו מענה מקיף:
- מהם התנאים להעברת זכויות טרם המסירה,
- מה החוק קובע,
- מה הדרישות של הקבלן ושל הבנק,
- מהן ההשלכות המיסויות
- כיצד לבצע את ההעברה נכון.
להעמקה נוספת: מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
מהי העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן?
העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן משמעותה:
שהרוכש המקורי (הקונה) מעביר את כל זכויותיו והתחייבויותיו בחוזה המכר לצד שלישי עוד לפני שקיבל את הדירה לידיו והושלמה הרישום בטאבו.
הסיטואציה הנפוצה:
העסקה לא רשומה בטאבו (עדיין דירת "על הנייר"), הבעלות לא עברה בפועל, והזכות קיימת בחוזה בלבד.
האם העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן מותרת?
כן, ברוב המקרים – בכפוף למספר תנאים:
- יש לקבל אישור מראש ובכתב מהקבלן, לפי מה שמצוין בחוזה.
- לעמוד בדרישות הבנק המלווה, אם קיים ליווי בנקאי.
- לעמוד בדרישות הדיווח והמיסוי.
סעיפי הסכם מכר – מה דורש הקבלן?
ברוב ההסכמים עם קבלנים ישראליים קיים סעיף מפורש האוסר על העברת זכויות ללא אישור בכתב מהקבלן.
כמו כן, הקבלן דורש תשלום עבור "דמי טיפול" ועמלות (בד"כ 3,000–15,000₪).
לפני כל צעד – יש לבדוק היטב מה הסעיפים הקיימים בחוזה.
למידע על סעיפים בעייתיים: סעיפים בעייתיים בחוזה דירה
העברת זכויות בפרויקט עם ליווי בנקאי
- הבנק המלווה חייב לאשר שינוי שם הרוכש.
- הרוכש החדש יידרש להציג יכולת מימון.
- כל שינוי רישומי חייב להיעשות דרך הבנק.
למידע נוסף: ליווי פיננסי ברכישת דירה,
חשבון ליווי בנקאי – למה חשוב?
שלבי ביצוע – Check-list להעברת זכויות בדירה מקבלן
| שלב | תיאור הפעולה | קישורים רלוונטיים |
|---|---|---|
| 1. | פנייה לקבלן בבקשת העברת זכויות | התחייבויות קבלן ברכישת דירה |
| 2. | מילוי טופס ייעודי ותשלום עמלה | טופס בקשת רכישת דירה |
| 3. | חתימה על הסכם המחאת זכויות (דרך עו"ד) | עורך דין לרכישת דירה |
| 4. | קבלת אישור מהבנק המלווה | ליווי פיננסי ברכישת דירה |
| 5. | עדכון מסמכים, הערת אזהרה ורישום | הערת אזהרה ברכישת דירה |
מיסוי – העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן
רוכש המעביר (המוכר):
- בקבלת תמורה – העברה נחשבת "מכירה" וחלה חובה לבדוק מס שבח.
- העברה ללא תמורה (בין קרובים): ייתכנו פטורים, אך יש לבדוק לפי חוק מיסוי מקרקעין ופרסומי רשות המסים
רוכש המקבל (הנכנס בנעליים):
- חובה לשלם מס רכישה כרוכש חדש (למעט חריגים).
- חלה עליו כל הבדיקה הרגילה לגבי דירות נוספות, דירת מגורים יחידה, זכאות להקלות ועוד.
חישוב מס שבח ומס רכישה:
מס שבח לדירה – איך מחשבים
מס רכישה בעת רכישת דירה
דיווח לרשויות – חובה:
- יש לבצע דיווח לעסקה תוך 30 יום לרשות המסים, אחרת עלול להיווצר חוב וקנסות.
מדריך רשמי: מדריך רשות המסים להעברת זכויות
דיווח מס שבח
טבלת סיכונים נפוצים והמלצות פעולה
| סיכון | הסבר | פתרון מומלץ |
|---|---|---|
| הקבלן מסרב להעברה | סעיפים מגבילים או סירוב מוחלט | בדיקת הסכם מראש, לשקול מו״מ או ייעוץ |
| הרוכש החדש לא עומד בתנאים בנקאיים | הבנק לא מאשר העברת מימון | לבדוק קודם את יכולת המימון |
| עיכוב/כשל ברישום הזכויות | דיווח לא מדויק, חסר באישורים | להעביר הכל דרך עו"ד נדל"ן |
| חישוב מיסים לא מדויק – תשלום כפול | אי דיווח או חישוב שגוי לרשות המסים | להיעזר במומחה מסים מקרקעין |
שאלות ותשובות (FAQ) – העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן
האם ניתן להעביר זכויות ברכישת דירה מקבלן בכל שלב?
ניתן, בתנאי שזכויות הקניין עוד לא הועברו בטאבו – בכפוף לקבלת הסכמות מהקבלן ומהבנק ולפי תנאי המיסוי.
האם צריך לשלם מס שבח על העברת זכות רכישה?
ברוב המוחלט של המקרים – כן. העברת זכות בתמורה (מכירה) היא אירוע מס שמחייב בדיקת חבות במס שבח ולפעמים יש הקלות או פטורים במקרים מיוחדים (פטור ממס שבח 2025).
האם הרוכש החדש משלם מס רכישה?
לרוב – כן, נדרש חשבון חדש למס רכישה לפי שווי הדירה ותנאי הזכאות (מס רכישה בעת רכישת דירה).
האם ניתן לבצע את ההעברה ללא עורך דין?
מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין עם ניסיון במקרקעין, כדי להבטיח שמירה על כל הזכויות, ביצוע מיסוי נכון והעברת כל המסמכים לשני הצדדים.
מה עושים אם הקבלן מסרב לתת אישור להעברת הזכות?
אפשר לבדוק אפשרות למו״מ, לעיתים יועיל ייעוץ משפטי פרטני. ללא הסכמה בכתב של הקבלן – לא ניתן להשלים את ההעברה כדין.
קישורים רשמיים
- רשות המסים – שאלות ותשובות בנושאי דירות ומיסוי מקרקעין
- משרד המשפטים – מדריכי רכישת דירה
- רשם המקרקעין הממשלתי
- דף עסקים עם מדריכים נוספים בנושא רכישת דירה
מאמרים וקישורים מועילים
- מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן
- מס יסף בעסקאות נדל״ן
- בדיקות מקדימות ברכישת דירה
- מהו ייפוי כוח בלתי חוזר?
- טיפים לרכישת דירה מקבלן חדשה
- רכישת דירה מקבלן – מסמכים שחובה לבדוק
- טופס בקשת רכישת דירה
- מגזין נדל"ן – עוד מדריכים מקצועיים
לסיכום
העברת זכויות ברכישת דירה מקבלן אפשרית – אם עומדים בתנאי ההסכם, משיגים אישורים נדרשים, ומבצעים דיווח מלא ומדויק לרשויות.
ליווי צמוד של עו"ד מנוסה וסיוע במיסוי – חיוניים למניעת טעויות יקרות.
ליצירת קשר עם מומחית בתחום:
עו"ד חגית מרדכי
משרד עו״ד לנדל"ן, העברות זכויות וליווי רוכשים
לאתר המשרד | טלפון: 054-8543733
רוצה לקרוא עוד?
גשו למגזין הנדל"ן של עו"ד חגית מרדכי
או קראו מדריכים מקצועיים נוספים ומעודכנים: